宅建士試験 合格への道！！ ～業法編～
『問題を解決するのが凡人、問題を未然に防ぐのが天才！！』
宅地建物取引業法
宅地建物取引業を行う者に対して適用されます。宅建業法を行うには宅建業の免許が必要です。単にアパートの大家さんが、自分のアパートに「入居者募集」と書いて借主さん探しても、それは宅建業にはあたりません。そんなことでいちいち宅建業の免許が必要なら面倒でしかたありません。
では、免許が必要な宅建業とはどのような行為を言うのでしょうか？これが、今回覚えていただくポイントです。「宅地」、「建物」、「取引」、「業」の全てが、宅建業法でいうところの「宅地」「建物」「取引」「業」の要件を満たしている場合が宅建業法上の宅建業となります。。。意味わかりませんよね、、、（笑）
つまり免許が必要な宅建業とは、「宅地」または「建物」を「取引」し、それが「業」にあたる場合、ということです。。。（笑）
詳しくお話していきます！
◆宅地とは？
宅地とは建物の敷地のことですが、何でもかんでも宅地というわけではありません。次の３つを覚えておいてください。
１、現在建物が建っている土地
２、将来建物を建てる目的で取引される土地
３、用途地域内の土地
現在建物が建っている土地ですが、これは建物が登記されていなくても、現に建物が建っていれば土地とされます。
また、用途地域とは、都市計画法というもので住居系・商業系・工業系の１２種類に土地の用途が定められた地域のことをいい、法令上の制限で詳しく勉強することになります。用途地域内の土地であっても、道路、公園、広場、河川、水路は宅地ではありません。これは覚えときましょう。
【例題】
次のうち、宅地建物取引業法第２条１号に規定する宅地に当てはまらないものはどれか。
１、都市計画法第８条第１項第１号の用途地域内の土地で、民営の駐車場の用に供せられているもの。
２、登記上の地目は山林であるが、別荘の敷地に供する目的で取引される土地。
３、都市計画法第８条第１項第１号の用途地域内の土地で、都市公園法第２条第１項に規定する都市公園の用に供せられているもの。
４、登記簿上の地目は原野であるが、倉庫の敷地の供する目的で取引される土地。
【解答】
１，用途地域内の土地は基本宅地。
２、登記はなくとも将来建物を建てる予定で取引する土地は宅地。
３、用途地域内でも公園は宅地ではない
４、建物には倉庫も入る。
◆建物とは？
建物は建物、主に住居です。しかし住居以外にも、事務所や倉庫、マンションやアパートの一室も建物に含まれるという点に注意しておいてください。
◆取引とは？
取引には、８種類あり、ここはそのまま丸暗記です！
自ら当事者として「売買」「交換」
他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」
他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」
よってAさんが自らマンションを建てて分譲するには免許が必要ですが、賃貸するには免許は不要となります。また、Aさんがマンションを建て、その売却の代理または媒介をBさんに依頼した場合、Bさんは免許が必要となります。
媒介とは、当事者の間に立ち、他人間の契約を取り持つ行為をいいます。代理の違いは、代理の当事者に代わって契約までするのに対し、媒介は、契約自体は当事者同士にまかせるという点にあります。
業とは？
業とは、不特定多数の人に対して反復継続して取引を行うことをいいます。特定の人に宅地を売却しても、それは業ではありません。
分譲は業ですが、一括売却は反復継続ではないので業ではありません。これから反復継続する目的ならば、最初の取引も業となります。
【例題】
宅地建物取引業の免許に関する次の供述のうち正しいものはどれか？
１、Aが土地区画整理事業により換地として取得した宅地を１０区画に区画割して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。
２、Bが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を１０区画に区画割して、多数のBの知人又は友人に対して売却する場合、Bは免許を必要とする。
３、Cが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を１０区画に区画割して多数の公益法人に対して売却する場合、Cは、免許を必要としない。
４、Dが、１棟のマンション（１０戸）を競売により取得し自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合Dは免許を必要とする。
【解答】
１、誤：不特定多数に売却、、宅建業である。
２、正：知人又は友人は特定とは言えない。
３、誤：国又は地方団体にはいらないが、その代理を行う者には必要。
４、誤：自ら賃借は取引にならない。
以上が宅地建物取引業の定義についてです。
このような感じで毎回進めていきますので、ご参考にしてみてください！
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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