宅建士試験　合格への道！！　～法令上の制限編②～

◆一団の土地に関する権利

一見すると面積要件に満たさない土地取引であっても、処分される全体の面積を基準として届出が必要かどうか判断されます。「全体の面積を基準」とは、物理的な一体性、計画的な一体性から判断され、つまり隣接する土地と判断されます。

また、届出を要する免責要件とは以下の通りです。

市街化区域：２０００㎡以上

市街化区域外の都市計画区域内：５０００㎡以上

都市計画区域外：１００００㎡以上

街づくりを行う場所のことを都市計画区域といいます。そしてすでに市街地を形成している区域およびおおみね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を市街化区域といいます。また、「一団の土地」と言えるかどうかは権利を取得する者を基準に判断されます。

土地に関する「権利」ですが、所有権、地上権、賃借権と、これらの権利の取得を目的とする権利をいいます。譲渡担保設定契約、代物弁済予約も土地に関する権利に含まれますが、抵当権や不動産質権は含まれません。

◆対価を得て

届出が必要となるのは、対価を得て行われる土地取引に限られます。したがった、贈与、相続、遺産分割、法人の合併、信託は含まれません。しかし信託の場合、受託者か信託財産を有償で取得する場合は届出が必要となります。

同様に地上権や賃借権の設定も設定に対価がある場合のみ届出が必要となります。ちなみに地上権や賃借権に設定における対価とは、権利金などの一時金をいいます。

◆移転・設定する契約

届出が必要とされるのは、土地に関する権利を移転・設定する「契約」を締結した場合に限ります。

「契約」ですので、当事者がお互いに意思表示をすることが必要となります。したがって、買戻権や予約完結権の行使などの一方的意思表示は契約にはあたりません。しかし、買戻権や予約完結権そのものを取得する場合は「契約」にあたります。

◆届出手続き

事後届出は、権利取得者が行います。

１、権利取得者が、対価の額や土地の利用目的などを示した、契約締結後２週間以内に市町村を経由して都道府県知事に届け出ます。

２、都道府県知事が利用目的について審査（対価の額は審査対象ではない）

→３週間以内に勧告がなければ契どおり

→助言がなされる

→問題があれば３週間以内に土地利用審査会の意見を聴いて勧告がなされます。

◆事後届出制の例外

１、契約当事者の一方または双方が国や地方公共団体である場合

２、民事調停法に基づく調停により土地売買等の契約が締結された場合

３、農地法３条１項の許可を要する土地を取引する場合

以上、事後届出制についてでした。

それでは、また明日！おやすみなさい　ｚｚｚ

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