宅建士試験　合格への道！！　～民法編㉙～

『ブランディングだけで生きてるやつほど、薄っぺらいやつはいない！！』

権利関係　賃貸借

◆賃貸借の存続期間

賃貸借の存続期間は２０年を超えることが出来ません。

２０年を超える定めをしたときは、その期間は２０年に短縮されます。

期間の定めのない賃貸借契約も有効です。

◆賃貸借の終了・更新

存続期間が定められている場合、その期間の満了によって賃貸借は終了します。

存続期間が定められていない場合、各当事者はいつでも解約の申入れができます。解約を申し入れた後、土地賃貸借については、１年、建物賃貸借については３ヶ月、動産賃貸借については１日の猶予期間を経て賃貸借は終了します。

しかし、存続期間が定められている場合でも、期間満了に際して、当事者間の約束で賃貸借契約を継続させることができます。

また、当事者間での更新の約束をせず、存続期間が満了した後も、賃借人が目的物の使用・収益を継続し、賃貸人がそれを知りながら異議を述べないときには、前の賃貸借と同じ条件でさらに賃貸借をしたものと扱われます。ただし、この場合は存続期間の定めないものとなることに注意です。

◆目的物が壊れた場合

賃貸目的物が全部消滅した場合は、賃貸借契約は終了します。

問題は、目的物の一部が壊れた場合ですが、賃貸人には修繕する義務があり、賃借人には修繕を請求する権利が認められます。そして、賃貸人がすぐに修繕をしてくれればよいのですが、なかなか」修繕をしてくれないときは、賃借人が修繕費を立て替えることになります。

この場合の修繕費には「必要費」と「有益費」があります。屋根の雨漏り修復など、目的物の使用に必要な費用を必要費といい、必要費を支出した賃借人は、賃借人に対し直ちに償還を請求することがでいます。

老朽化による壁紙の張替えなど、目的物の価値を増加させる費用を有益費といい、有益費を支出した賃借人は、賃貸借契約終了時に、目的物の価格の増加が存在している限り、償還を請求することが出来ます。

◆賃貸借の対抗力

賃貸借の目的物であった土地が第三者に売り渡されたとします。

その土地を賃借していた賃借人は。賃借権を登記しておけば第三者に対抗することが出来ます。第三者の「土地を明け渡せ」という要求を拒むことができるのです。第三者は、その土地について所有権移転登記を受けておれば、賃借人に対して賃料を請求することができます。賃貸人の地位自体は売買契約により移転し、賃借人の承諾は不要です。

◆賃借権の譲渡・転貸

賃借権の譲渡とは、賃借人が賃借権を他人に譲り渡すことをいい、賃貸人と旧賃借人の関係は終了します。転貸とは、賃借人が、借りている物をさらに又貸しすることをいい、賃貸人と賃借人の関係はそのまま継続します。新たに借り受けたものを転貸人といいます。

以上、賃貸借についてでした！！

それでは、また明日。おやすみなさいｚｚｚ