宅建士試験　合格への道！！　～民法編㉞～

『間違ったことをやるより、何もしない奴の方がクズ！！』

権利関係　借家法

◆借家権

１、建物賃貸借の存続期間については、存続期間を定める場合と、期間の定めのない場合があります。

【ポイント】

存続期間を定める場合、最短期間・最長期間について制度はありません。ただし、期間を1年未満とした場合は、期間の定めがないものとなります。

２、期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書等の書面によって契約をすれば、その存続期間を１年未満とすることもできます。

【ポイント】

契約の更新をしない旨の特約を定めることもできます。賃貸人は賃借人に対して書面を交付し、賃貸借契約は更新されず、期間の満了により終了する旨をあらかじめ説明しなけれなりません。

３、建物賃貸借に存続期間の定めがある場合、賃貸人または賃借人のどちらかが、期間満了の１年前から６か月前までに、相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ、その借家契約は、前の借家契約と同じ条件で更新したものとみなされます。

【ポイント】

賃貸人から更新拒絶の通知をする場合は、正当事由が必要であります。正当事由ある更新拒絶の通知がなされたにも関わらず、賃借人が期間満了後もそのまま建物の使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、借家権は更新されてしまいます。

４、建物賃貸借に存続期間の定めない場合、賃貸人または賃借人は、いつでも解約の申入れができ、賃貸人からの解約申入れの場合は6か月後、賃借人からの契約申入れの場合は3ヶ月後に、それぞれ賃貸借契約は終了します。

５、賃借人は、賃貸にの同意を得て付加した造作物を、賃貸借契約終了時に、賃貸人に対して時価で買い取るよう請求することができます。（造作買取請求権）

【ポイント】

造作買取請求権を認めない旨の特約は、有効であります。

６、民法の賃貸借契約と同様、賃貸人の承諾を得れば、借家を転貸したり、借家を譲渡することができます。賃貸人に無断で単体・譲渡した場合は、原則として、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。

【ポイント】

賃貸人と賃借人の賃貸借契約が終了した場合、転貸借契約も終了します。

『例外』

賃貸借契約「期間満了」または「解約申入れ」により終了した場合は、賃貸人に対してそのことを通知しないと、賃貸人は、賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができません。賃貸借契約が「賃貸人の債務不履行」を理由に解除された場合は、賃貸借契約の終了とともに転貸借契約も当然に終了し、賃貸人はその効果を転借人に対抗することができます。また、賃貸借契約が「合意解除」により終了した場合は、賃貸人はその効果を転貸人に対抗することが出来ません。

７、租税価格の増減や地価高騰などにより、現在の借賃が不相当となった場合、当事者は借賃の増額・減額を請求することができます。

【ポイント】

増額をしない特約がある場合、その特約期間内の増額請求は認められません。

以上、借家法についてでした。

それでは、また明日！おやすみなさいｚｚｚ