宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉛～
『家を買う時の鉄則、、、考え過ぎたら決まらない！!』
権利関係 遺言
◆遺言
・遺言は、満１５歳以上であればすることが出来ます。
行為能力は不要ですので、未成年であっても満１５歳以上であれば遺言をすることが出来ます。また、被保佐人も保佐人の同意不要で遺言が出来ることは注意です。
・一度なされた遺言であっても、いつでも撤回することが出来ます。
この撤回権を放棄することができません。また、内容の異なる新たな遺言を残した場合は、前の遺言を取り消したことになります。
・遺言は必ず、一人が一つの証書でしなければなりません。
二人以上の者が同一の証書で遺言をしても無効になります。撤回しにくくなり、自由な意思表示が難しくなるためです。
・遺言は、法律が定めた一定の方式によらなければならない。
自筆証書遺言や公正証書遺言などがあり、証人や立会人を必要としたりするものなど様々です。この方式を守らない遺言は、その効力が認められません。また、遺言に関して検認という制度があるのですが、これが単なる偽造変造を防止するための保全手続きであって、遺言の有効・無効を判断するものではありません。
・遺言は、遺言者死亡の時から効力を生じます。
ただし、遺言に停止条件が付いていた場合は、条件成熟の時から効力を生じます。
◆遺留分
遺言者は、遺言によって自己の財産をだれにどれだけ与えるかを決めることが出来ます。しかし、これを無制限に認めると問題が生じることもあるのです。仮に父親と妻と小さな子供を残して死亡したとします。父親には愛人がおり、自分の財産を全て愛人に贈与するという遺言を残して死亡した場合、父親の財産に依存して生きてきた妻や子供は、父親の死後にとても苦しい生活が待ってます。こういった理不尽を解消するのが遺留分という制度です。
法定相続人は、自己の取り分として相続財産の一定額を確保することができます。
・相続開始前の遺留分の放棄は、家庭裁判所の許可を受けなければいけません。
家庭裁判所の許可を受ければ「放棄できる」という点は注意です。さらに、相続開始後の放棄は家庭裁判所の許可すら必要ありません。遺留分を放棄しても相続権がなくなるわけでは無いという点にも注意です。
・遺留分減殺請求は裁判外で行使してもよく、意思表示のみで足ります。
・遺留分を侵害する遺言でも、当然には無効とはなりません。
以上、遺言についてでした。
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
読者登録宜しくお願いします！！
宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉚～
『美味しくて体に悪い物を食べて病気になるか、不味くて体に良い物を食べて健康でいるか。。。前者だな。。。（笑）』
権利関係 相続
相続とは、人が死亡した場合に、その者の財産が他の人に移転することをいいます。相続には「法定相続」「遺贈」「遺留分」があります。
◆相続人の範囲と順位
まず、配偶者がいる場合は、配偶者は必ず相続人となります。順位も何もありません。配偶者は別格です。そして以下の者は配偶者とともに、配偶者がいないときは単独で、次の順位で相続人となります。
第一順位：子
第二順位：直系尊属
第三順位：兄弟姉妹
例えば、被相続人に配偶者と子がいた場合は、配偶者と子が相続人となり、直系尊属や兄弟姉妹は相続人とはなれません。直系尊属とは、親や祖父母です。これは親等が近い者が優先するので、親がいれば祖父母は相続人とはなりません。
ここでのポイントです
・配偶者とが法律上の配偶者であって、内縁の妻は含まれません。
・配偶者に代襲相続は認められないため、再婚した配偶者の縁組前の連れ子は、配偶者が先に死亡しても代襲することはできません。
・子とは、胎児も含まれます。
・子とは、養子や非摘出子も含まれます。
・子の子（孫）の子（ひ孫）は代襲相続ができるが、兄弟姉妹の子の子（兄弟姉妹の孫）は代襲相続はできません。
・代襲原因は相続開始以前の死亡・相続欠格・相続排除で、相続放棄は含まれません。
相続欠格：相続に関して不正の利益を得ようとした者の、相続権を剥奪する制度（例：先順位者を死亡させた、詐欺や強迫により自分に有利な遺言をさせたetc）
相続排除：被相続人の請求に基づき、家庭裁判所の審判などにより相続権を剥奪する制度（例：被相続人を虐待するなどしたため、相続人の地位を廃除された）
被相続人の子が相続権を「放棄」した場合は、その子（孫）は代襲相続ができないという点に注意です。
◆相続分
相続人が複数いる場合、誰がどれだけ相続できるか？
配偶者と子が相続人の場合（１：１）
配偶者：２分の１ 子：２分の１
配偶者と直系尊属が相続人の場合（２：１）
配偶者：３分の２ 直系尊属：３分の１
配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合（３：１）
配偶者：４分の３ 兄弟姉妹：４分の１
◆相続の承認・放棄
被相続人が死亡した場合、相続人は相続を承認するのも自由です。財産が手に入るのに放棄する人はなんでいるのか？
財産とは、金銭や不動産など、プラスの財産ばかりではありません。場合によっては借金だらけで、マイナスの財産の方が多いこともあります。
そこで相続人は、相続を放棄して全く相続をしなかったことにすることができ、また、「限定承認」をして、相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務等を弁済し固有財産をもって責任を負わないという留保付で権利義務を承認するということもできます。ちなみに相続財産全部について承認することは「単純承認」といいます・
以上、相続に関してでした。
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
読者登録宜しくお願いします！！
宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉙～
『ブランディングだけで生きてるやつほど、薄っぺらいやつはいない！！』
権利関係 賃貸借
◆賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は２０年を超えることが出来ません。
２０年を超える定めをしたときは、その期間は２０年に短縮されます。
期間の定めのない賃貸借契約も有効です。
◆賃貸借の終了・更新
存続期間が定められている場合、その期間の満了によって賃貸借は終了します。
存続期間が定められていない場合、各当事者はいつでも解約の申入れができます。解約を申し入れた後、土地賃貸借については、１年、建物賃貸借については３ヶ月、動産賃貸借については１日の猶予期間を経て賃貸借は終了します。
しかし、存続期間が定められている場合でも、期間満了に際して、当事者間の約束で賃貸借契約を継続させることができます。
また、当事者間での更新の約束をせず、存続期間が満了した後も、賃借人が目的物の使用・収益を継続し、賃貸人がそれを知りながら異議を述べないときには、前の賃貸借と同じ条件でさらに賃貸借をしたものと扱われます。ただし、この場合は存続期間の定めないものとなることに注意です。
◆目的物が壊れた場合
賃貸目的物が全部消滅した場合は、賃貸借契約は終了します。
問題は、目的物の一部が壊れた場合ですが、賃貸人には修繕する義務があり、賃借人には修繕を請求する権利が認められます。そして、賃貸人がすぐに修繕をしてくれればよいのですが、なかなか」修繕をしてくれないときは、賃借人が修繕費を立て替えることになります。
この場合の修繕費には「必要費」と「有益費」があります。屋根の雨漏り修復など、目的物の使用に必要な費用を必要費といい、必要費を支出した賃借人は、賃借人に対し直ちに償還を請求することがでいます。
老朽化による壁紙の張替えなど、目的物の価値を増加させる費用を有益費といい、有益費を支出した賃借人は、賃貸借契約終了時に、目的物の価格の増加が存在している限り、償還を請求することが出来ます。
◆賃貸借の対抗力
賃貸借の目的物であった土地が第三者に売り渡されたとします。
その土地を賃借していた賃借人は。賃借権を登記しておけば第三者に対抗することが出来ます。第三者の「土地を明け渡せ」という要求を拒むことができるのです。第三者は、その土地について所有権移転登記を受けておれば、賃借人に対して賃料を請求することができます。賃貸人の地位自体は売買契約により移転し、賃借人の承諾は不要です。
◆賃借権の譲渡・転貸
賃借権の譲渡とは、賃借人が賃借権を他人に譲り渡すことをいい、賃貸人と旧賃借人の関係は終了します。転貸とは、賃借人が、借りている物をさらに又貸しすることをいい、賃貸人と賃借人の関係はそのまま継続します。新たに借り受けたものを転貸人といいます。
以上、賃貸借についてでした！！
それでは、また明日。おやすみなさいｚｚｚ
読者登録宜しくお願いします！！
宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉘～
『自分が優れてと思ってるやつ、、大体たいしたことない！！』
こんばんは、DDネイミーです！
昨日までの３日間は、少し重い内容をやっていたので、今日は軽めにします。
一息ついて頑張って行きましょう！
権利関係 不法行為
ある者が、他人の権利や利益を侵害し、その他人に損害が発生した場合に損害を賠償する。簡単に言うと、これが不法行為です。
◆不法行為による損害賠償時期
不法行為による損害賠償債務が履行遅滞になる時期：不法行為発生時から
不法行為による損害賠償請求権の消滅時効：被害者またはその法定代理人が損害および加害者を知ったときから３年、または不法行為発生時から２０年
A社（使用者）は、従業者B（被用者）が事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任を負います。被害者は、AB両者に損害賠償を全額請求することができます。Aが賠償をした場合、信義則上相当と認められる額をBに請求することが出来ます。
AがBに自己の所有する建物を賃貸した（建設会社Cが屋根の工事をしたいた）。
屋根瓦が落下して通行人が怪我をした場合、損害賠償責任を負うのは占有者Bです。しかし、Cが損害防止の注意をしていた場合、損害賠償責任を負うのは所有者Aです。Bは必要な注意をしていれば責任を負いませんが、Aは無過失責任です。
また、工作物の以前の占有者や所有者、請負人Bなどに瑕疵を生じさせた責任がある場合、賠償をしたAまたはBは、その者に求償することができます。
◆共同不法行為
数人が共同の不法行為により他人に損害を与えた場合、連帯して被害者に損害賠償の責任を負います。
AがBCから１００万円の損害を受けた場合、AはBまたはCどちらにでも１００万円全額の請求することができ、Bが全額を払った場合、BはCに対してCの負担分を求償することができます。
以上、不法行為についてでした。
それでは、また明日。おやすみなさいｚｚｚ
読者登録宜しくお願いします！！
宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉗～
『平井堅の歌声聞きながら勉強すると捗ります！！、、、そういう人もいるかもね、、、』
権利関係 抵当権③
Bが土地と、その土地の上に建物を所有していたとします。そしてAが土地だけに抵当権を設定しました。抵当権が実行され、Cがその土地を取得した場合、Bの建物はどうなってしまうのでしょうか？
ここでBの建物を守るために、法定地上権の登場です。法律の力で、自動的に地上権が成立します。ちなみに地上権とは、工作物や竹木所有を目的として他人の土地を利用する権利をいいます。つまり、抵当権の実行により土地と建物の所有権が異なった場合に、地上権が設定されたものとみなす制度を法定地上権といいます。
・抵当権設定時に、建物が存在していたこと
・抵当権設定時に、土地と建物が同一所有者に帰属していたこと
・土地と建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと
・抵当権の実行により、土地と建物の所有者が別々となったこと
【重要注意点】
抵当権設定時に建物が存在していれば、その後いったん滅失して再築されたり、朽廃により改築されて場合でも、新しい建物のために法定地上権は成立します。また、抵当権設定時に同一人に帰属していれば、その後土地と建物が別人に帰属しても構いません。逆に、抵当権設定当時は別人に帰属していたときは、その後同一人に帰属しても法定地上権は成立しません。
◆一括競売
建物が建っている土地に抵当権を設定した場合は法定地上権の問題ですが、更地に抵当権を設定した後に、その土地上に建物が築造されて場合は、この一括競売の出番となります。抵当権が実行され、せっかく建てた建物が取り壊されてはシャレになりませんし、抵当権者にとっても、建物がついた土地等競売で売れないためです。
では、一括競売とがどういったものなのでしょうか？文字通り、土地と建物を一括して競売にかけられるという制度です。しかし、注意点としては、土地と建物を一括競売に出しても、抵当権者が優先弁済を受けられるのは、土地の代価についてのみということです。
・更地に抵当権が設定されたあとに、建築が築造されたこと
・優先的に弁済を受けることができるのは、土地の代価についてのみ
◆根抵当権
根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定多数の債権を極度額の限度において担当する抵当権をいいます。何度も繰り返し金銭を貸し付ける場合など、その度に抵当権を設定するのは面倒です。そこで将来にわたって一定限度の枠を作り、その範囲で担保をするのです。
まず根抵当権の設定方法ですが、これは抵当権と同じで、根抵当権者と根抵当権設定者の合意によって成立します。しかし、何でもかんでも無限に担保するわけにもいきませんので、担保する再建（＝被担保債権の範囲）および極度額を定めます。これは、登記しないと第三者に対抗できませんので、登記が対抗要件だということも覚えておきましょう。
また、根抵当権が、抵当権にある附従性・随伴性が否定されます。根抵当権で担保している特定債権が弁済により消滅しても。後に発生する新たな債権を担保するために根抵当権は消滅します。そして被担保債権が譲渡された場合でも、その債権を譲り受けたものが根抵当権を取得するということはありません。
さらに、優先弁済の範囲も抵当権と異なります。利息や遅延損害金について、満期となった最後の2年分という制限はなく、極度額を限度に優先弁済を受けることができます。
最後に、根抵当権の元本確定事由について触れておきます。永久的に担保を続けるわけにもいきません。一体どこで根抵当権の担保は終わるのでしょうか？まず、根抵当権設定時に当事者で元本確定期日を定めた場合は、その期日の到来で元本は確定します。
・根抵当権者は、いつでも元本確定請求をすることができる（請求時に確定）
・根抵当権設定者は、根抵当権設定により３年が経過すれば、元本確定請求をするｒことが出来ます。（請求より2週間経過で確定）
読者登録宜しくお願いします！！
宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉖～
『独占欲が強いっていうやつ、、全員、嫉妬ばかりの小さいやつ！！』
権利関係 抵当権②
◆抵当不動産の第三者取得
抵当権が設定されている不動産を買い取った者を、「抵当不動産の第三者取得者」と言います。
抵当権が実行されたら所有権を失ってしまうのに、そんな不動産を買う人がいるの？と思われるかもしれませんが、実際にいるんです。なぜなら、抵当不動作の第三者取得は、所有権を守るために多くの権利が認められているからです。
１、第三者弁済
抵当不動産の第三者取得は、債務者に代わって弁済をすることにより、抵当権の実行を防止することが出来ます。これは、債務者の意思に反していてもすることができるというところがポイントです。そして債務者に代わって債務を弁済した第三取得者は、債務者に対して弁済額の支払いを求めることが出来ます。
注：債権者と債務者が第三者弁済反対の特約をしていた場合は、第三者弁済をすることはできません。
２、抵当権消滅請求
第三取得者が、債務を全額負担できるだけの財力があれば第三者弁済で問題ないのですが、そういうわけにもいかないのが現実です。そこでこの「抵当権消滅請求」です。これは、自分が所有権を取得したときの代金、または自分が指定した金額を弁済して、抵当権を消滅させるというものです。もちろん抵当権者がその額に納得しなければいけません。
そして、抵当権消滅請求をした第三取得者は、「その手続きが終わるまで」売買代金の支払い拒絶することができます。
３、代価弁済
第三者弁済、抵当権消滅請求権と反対で、抵当権者のほうから請求に応じて売買代価を支払い、抵当権を消滅させる制度です。抵当権消滅請求と同じく、全額弁済のある必要はありません。
４、償還請求
第三取得者は、所有権保存登記をするなどして、抵当権の実行を防止するために費やしや費用を売主に対して請求することができます。この場合、第三者取得者の善意・悪意は問題になりません。
５、抵当権が実行された場合
第三取得者は自ら競売に参加し、競落させて所有権を存続させることが出来ます。もしも所有権を失ってしまった場合は、以前お伝えした担保責任の問題になります。
◆抵当不動産の賃借人
抵当権が設定されているアパートを借りた、という場合です。抵当権が実行されたら追い出されてしまうのか？
原則：抵当権が設定されている建物を借りた賃借人は抵当権者に対抗できず、抵当権が実行されたら出ていかなければなりません。しかし、抵当権が実行されても、競売手続きの開始前からその建物を使用・収益していた賃借人は、買受人の買受時から６カ月間、明け渡しが猶予されます。
例外：抵当権者が賃貸借に同意し、同意を登記をした場合は、賃貸借も登記しておけば、その賃貸借は同意をした抵当権者に対抗することが出来ます。
以上、抵当権②についてでした。
明日も抵当権です！（笑）
頑張って覚えましょう。
それでは、また明日。おやすみなさいｚｚｚ
読者登録宜しくお願いします！！
宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉕～
『空気読めない奴は、営業できない、、、自分が空気を読めないことを分からない奴は社会人やめろ！！』
権利関係 抵当権
抵当権を持っている者：抵当権者
自分の不動産を抵当に入れた者：抵当権設定者
抵当権によって担保されている債権：被担保債権
抵当権設定者（第三者）：物上保証人
◆抵当権の成立
抵当権は諾成・無方式の契約で、抵当権者と抵当権設定者による、抵当権を設定しようという合意のみで成立します。実際には抵当権設定契約書が作られないということはまずないのですが、これは後日の紛争を避けるための証拠手段にすぎません。
抵当権を設定できるのは、不動産、地上権、永小作権についてのみです。不動産賃借権については設定できないということに注意しましょう。
◆抵当権者の権利
抵当権者は、目的物の滅失などで、抵当権設定者が受け取るべき金銭などに物上代位することができます。
抵当権者は、保険金請求権や損害賠償請求権、賃料、売買代金等に対して物上代位することができます。また、注意点として、物上代位をするためには、抵当権設定者に金銭が支払われる前に、抵当権者が差押えをしておく必要があるということを覚えておきましょう。
◆抵当権設定者の権利
抵当権設定者は、抵当権が設定されてもそれが実行されるまで、目的物の使用・収益・処分をすることが出来ます。（抵当権者の同意不要）
抵当権設定者は自由にこれらの行為を行うことが出来ますが、その行為が通常の利用方法を逸脱していて目的物が毀損した場合には、抵当権者は、抵当権に基づく妨害排除請求することができるということも覚えておいてください。
◆被担保債権の性質
１、被担保債権が成立しなければ、抵当権も成立しない（成立の附従性）
そもそも被担保債権の発生原因である契約が不成立、無効であったり、またはそれが取り消されたことにより債権が消滅した場合には、これを担保する目的で設定された抵当権も効力を生じません。
２、被担保債権が消滅すると、抵当権も消滅する（消滅の附従性）
抵当権設定登記の抹消登記などをしなくても、抵当権は消滅し、消滅を第三者に対抗できます。
３、被担保債権が移転すると、抵当権も移転する（随伴性）
被担保債権の一部が譲渡された場合には、被担保債権の額に応じて抵当権の準共有という関係が生じます。
◆抵当権者の優先弁済権
抵当権によって担保され、優先弁済が受けられる債権の範囲は、抵当権設定契約によって定めます。元本・利息・遅滞利息は登記事項とされていて、登記の限度で対抗力を生じ、その範囲で優先弁済を受けることになります。
元本については、通常その全額が優先弁済を受けられます。問題は、優先弁済を受けられる利息その他の定期金、遅延利息です。利息その他の定期金、遅延利息については、その満期となった最後の２年分についてのみ優先弁済を受けられる、という規定があります。
この２年分というのは、抵当権が実行され、金銭が抵当権者に分配されるときに遡って考えます。つまり、利息の弁済期と関係なく、すでに経過した過去２年間の利息という意味です。ただし抵当権者が一人だけで、後順位抵当権者がいない場合には、満期となった最後の２年分を超える利息についても弁済を受けることができます。
以上、抵当権についてでした。
明日も抵当権についてです。重要度の高いところなので
しっかり覚えていきましょう。
それは、また明日！おやすみなさいｚｚｚ
読者登録宜しくお願いします！！
