宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉔～

『自分の最大の敵は自分、、自分の最大の見方も自分。。。まだ理解できるほど賢くない！！』

権利関係　共有

共有とは、数人の者がそれぞれ共同で持ち分を有して、一つの者を所有することを言います。各共有者は、各自の所有権を持ち、その総和が１個の所有権の内容と等しくなっている状態です。

たとえば、ABCの三人が１０００万円ずつ出し合って３０００万円の建物を購入したものとします。この場合、この建物は、誰のものになるのでしょうか？もちろんABC三人の物です。３人でお金を出し合ったのですから当然ですね。このように、１つの物を何人かの人で共同して所有することを、共有といいます。

では、この建物をだれがどのように所有できるのでしょうか？ABCは同じ額のお金を出したのですから、同じ割合でこの建物を所有しています。このような所有権の割合を「持分」といいます。

・各共有者は共有物全体について、各自の持ち分に応じた使用をすることが出来ます。

・各共有者の持ち分は、特約がなければ等しいものと推定されます。

そして各共有者は、各自の持ち分に応じて共有物を使用することができます。この「使用」とは、３つの種類に分類されます。

１、「保存行為」＝共有物の現状を維持する行為

例：共有物の修繕、不法占拠者への返還請求など

２、「管理行為」＝共有物を利用・改良する行為

例：共有物の賃貸借、賃貸借契約の解除など

３、「変更行為」＝共有物を物理的に変化させる行為

例：共有物の売却・建替え・増改築・抵当権設定など

保存行為は、各共有者が単独ですることができます

管理行為は、各共有者の持ち分価格の過半数の賛成で行います

変更行為は、共有者全員の同意が必要です。

◆共有物の分割

共有にトラブルは生じやすいので、民法は、原則として各共有者はいつでも自由に共有物の分割を請求できるものとしています。しかし、ポンポンと自由に分割されては困る共有者もいるでしょう。そこで、共有者同士で「共有物を分割しない」という特約を結ぶことも許されております。これを共有物不分割特約といいます。

・分割について共有者間の協議がまとまらない場合、裁判所に分割を請求することが出来ます。

・共有物につき権利を有するものは、自己の費用で分割協議に参加することができます。

・共有物不分割特約の期間は５年を超えることはできません。

・共有不分割特約は更新することが出来ます。その期間は更新の時より５年を超えることはできません。

以上、共有についてでした。

それでは、また明日！！おやすみなさい　ｚｚｚ

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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉓～

『貯蓄してるやつの大半は、金を持って死ぬために生きてる！！』

権利関係　売主の担保責任

◆他人物売買

売買の目的物である土地や建物の全部が、実は他人の物であった場合です。まず前提として、他人の物を売ってしまう契約も有効だと覚えておきましょう。そして契約を締結したにもかかわらず、売主が目的物を取得して買主に移転できない場合は、善意・悪意を問わず、買主は契約を解除することができます。さらに善意の買主に限り、賠償請求もできます。

しかし、ここで注意していただきたいのは、悪意の買主でも、売主に移転不能について責任があるときは、売主の担保責任を追及するのではなく、債務不履行の規定による損害賠償請求ができるということです。

除斤期間

→制限なし。善意、悪意を問わず、買主はいつでも売主の責任を追及できます。

◆一部他人物売買

売買の目的物の一部が、実は他人の物であった場合です。この場合、善意・悪意問わず、買主は代金の減額請求ができます。さらに善意であれば、目的物不達成の場合には、契約の解除もできます。また善意であれば、損害賠償請求も可能です。

除斤期間

善意の買主　→　知った時から１年

悪意の買主　→　契約の時から１年

◆数量指定の売買

数量を指定して売買した目的物の数量が、不足していた場合です。善意の買主は、代金の減額請求ができます。さらの目的不達成の場合には、契約の解除もできます。そして損害賠償請求も可能です。悪意の買主は何も出来ません。

除斤期間

善意の買主　→　知った時から１年

悪意の買主　→　関係なし

◆用益的権利による制限

売買の目的物に、地上権などがついていた場合です。善意の買主は、これらの権利があると契約の目的が達成できない場合、契約を解除することができます。さらに損害賠償の請求もできます。悪意の買主は何も出来ません。また、参考までに、用益権とは、地上権、永小作権、地役権、留置権、質権、登記した賃借権をいいます。

除斤期間

善意の買主　→　知った時から１年

悪意の買主　→　関係なし

◆担保的権利による制限

抵当権が設定されているものを売った場合です。善意・悪意を問わず、抵当権の実行により所有権を失った買主は、契約の解除および損害賠償の請求ができます。この担保責任が認められるには、実際に担保権が実行され、買主が所有権を失ったことが必要ですので注意です。

除斤期間

→制限なし。善意・悪意を問わず、買主はいつでも売主の責任を追及できます。

◆瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合です。善意無過失の買主は、目的物の瑕疵により契約の目的物が達成できない場合、契約を解除することができます。さらに損害賠償の請求もできます。瑕疵担保責任に限り、買主に善意＋無過失も要求されます。

除斤期間

善意の買主　→　知った時から１年

悪意の買主　→　関係なし

以上、売主の担保責任についてでした。

それでは、また明日！！

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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉒～

『ウサギとカメどっちになりたい？？、、、もちろんウサギでしょ！！』

権利関係　連帯債務

「連帯債務」とは、同一の債務について数人の債務者が、「各自独立の全部の給付をなすべき債務を負担」する債務関係をいいます。

前回の連帯保証が債務者と保証人が連帯して債務を負担するのに対して、連帯債務は複数の債務者が連帯して債務を負担します。少し似ているので気を付けましょう。保証人が複数いる場合は共同保障になります。

AとBとCがお金を出し合あって、Dから３００万円の自動車を買おうとします。この場合ABCはそれぞれ１００万円の債務を負い、Dはそれぞれに１００万円の支払いを請求することになります。

ただ、Dにとっては面倒です。

そこで、連帯債務という制度が生まれました。DがABCの誰かひとりに「債務の全部の履行」を請求できます。そして、代金を支払った連帯債務者の1人は、他の連帯者武者に対して立て替えた代金を請求することができます。

これを「求償権」といいます。

また、この負担はそれぞれの話し合いでどのように分担しても大丈夫です。

こうして定められて額を「負担部分」といいます。

では、この求償権と負担部分が、どう連帯債務に影響してくるのか例を挙げてお話しします。

A：２００万円、B：６０万円、C：４０万円

【１】DがAに対してその債務全額を免除した場合

A：すべての債務を免れる

BC：Aの負担部分２００万円の債務を免れ、１００万円について連帯債務を負う

【２】Aの債務について消滅時効が完成した場合

A：すべての債務を免れる

BC：Aの負担部分２００万円を免れ、１００万円について連帯債務を負う

【３】AがDに対して３００万円の反対債権を有しており、相殺適状にある場合

Aが相殺をした場合：債務は消滅し、AのBCに対する求償の問題となる

Aが相殺をしない場合：BCはAの負担部分２００万円について相殺を援用でき、１００万円について連帯債務を負う

以上、連帯債務についてでした。

それでは、また明日！！

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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉑～

『親から言われてた「保証人にはなるな」のことば、、、こういう事か。。。』

権利関係　連帯保証

◆保証債務との共通点

・契約当事者は、債権者と連帯保証人です

・連帯保証も保証の一種であり、附従性、随伴性が認められます

つまり、主たる債務者に生じた自由は、すべて連帯保証人にも効力を及ぼします。詳しくは前回の保証債務の附従性、随伴性の説明を見てみて下さい！

◆保証債務との相違点

・連帯保証は補充性を有せず、連帯保証人は勧告・検索の抗弁権を持ちません

これは、とても重要です。主たる債務者と連帯保証人は同列ということになります。つまり主たる債務者が期限にお金を返さない場合、債権者はただちに連帯保証人に請求することでじゅ、さらに主たる債務者の資力に関係なく連帯保証人の財産に強制執行することができるとうわけです。

・連帯保証人間に、分別の利益は認められない

同一の債務に対して、保証人が数人いる場合を共同保障といいます。各保証人は債務者を保証人の頭数で割った額についてのみ保証すればよく、これを分別の利益と言います。しかし、連帯保証人には、この分別の利益は認められません。連帯保証人が何人いようとも、各連帯保証人は主たる債務全額について保証の責任を負わなくてはいけません。つまり債権者は、連帯保証人が複数いる場合、誰に対しても主たる債務の全額を請求できるのです。

◆連帯保証人に生じた事由の効力

通常の保証の場合、保証人について生じた事由の効力は、弁済などの主たる債務を消滅させる行為以外は、主たる債務者に影響を及ぼしません。しかし連帯保証人は、主たる債務者にも影響を及ぼします。

・連帯保証人による債務の履行（弁済・代物弁済など）

⇒主たる債務者の債務も消滅（通常の保証も同じ）

・債権者が、連帯保証人に対して履行の請求をした

⇒主たる債務者にも時効中断、履行遅滞の効果が発生

・連帯保証人と債権者との間でも更改、相殺

⇒更改：新しい債務を成立させて、前の債務を消滅させること

・連帯保証人と債権者との間の混同

⇒弁済とみなされる

※主たる債務者にも影響が及ぶ時効中断事由は、「履行の請求」のみです。

以上、連帯保証にについてでした。

それでは、また明日。おやすみなさい　ｚｚｚ

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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編⑳～

『暗記パンが欲しい。。。宅建が合格するほど食える気がしない！！』

権利関係　保証債務

◆保証債務の成立

保証債務は、債権者と保証人との間の保証契約によって成立します。つまり、保証契約の当事者は、債権者と保証人ですので、注意してください。主たる債務者は関係ありません。主たる債務者の意思に反しても、保証契約を結ぶことが出来ます。また、近年の法改正により保証契約は、書面で行うことになりましたので、注意しましょう。

◆保証人となるための資格

保証人となる資格に制限はありません。原則として誰でも保証人となることが出来ます。しかし、例外はあります。

※債権者が自ら保証人を指名した場合は適用されません。

主たる債務者が法律上、または契約で「保証人を立てる義務がある場合」は、

１、保証人は、行為能力者でなければなりません。

２、保証人は、弁済の資力がなければなりません。

この二つが要求されます。

保証人を立てる義務がある場合とは、委任契約において、受任者が費用など償還請求権を行使するときなどがありますが、細かいので覚える必要はないでしょう。

保証契約締結に１の条件がかけた場合でも、保証契約に影響はありません。保証契約

締結時に行為能力者であればよいのです。これに対して、保証契約締結後に２つの条件がかけた場合、債権者は、「保証人を弁済の資力があるものに代えて下さい」と主たる債務者に請求することができます。

◆保証債務の性質

１、付従性

保証債務は、あくまでも主たる債務担保することを目的として存在するため、主たる債務に付き従う性質を有します。主たる債務が不成立・無効であれば保証債務も成立せず、主たる債務が有効に成立した後でも、主たる債務が取り消された時などは、保証債務もそれに伴い消滅します。このように主たる債務と運命を共にする保証債務の性質を「付従性」と言います。

・主たる債務が成立していなければ、保証債務も成立しない

・主たる債務が消滅すると、それに伴って保証債務も消滅する

・主たる債務の内容が軽くなると、それに伴って保証債務の内容も軽くなる

・主たる債務の内容が重くなっても、保証債務の内容は、重くならない

・保証債務の内容は、主たる債務の内容よりも重いものであってはならない

・主たる債務の債務の消滅時効が中断されると、保証債務の消滅時効も遅れる

・主たる債務が時効で消滅すると、保証人はこれを援用して保証債務の消滅を主張することができる

・主たる債務者が債権者に対し債権を有する場合、保証人はこの債権によって相殺を主張することが出来る

以上、保証債務についてでした。

それでは、また明日！！

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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編⑲～

『人の批判をしているほど、人生無駄にしてるやつはいない！！』

権利関係　契約の解除（２）

◆手付による解除（約定解除）

手付にはいろいろな種類がありますが、宅建試験で問題となるのは、「解除手付」です。売買契約において手付が交付された場合には、それは解除手付と推定されます。では、順番に見ていきます。

１、解約手付とは？

契約に関連して買主が手付金を売主に支払い、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を返還して、自由に契約の解除ができるとする手付を言います。

・買主は、売主に支払った手付金を放棄すれば、契約を解除することが出来ます。

・売主は、買主が支払った手付金の倍額を返還すれば、契約解除することができます。

・手付契約は、売買契約と同時にする必要はありません。

２、解除ができる時期

いくら手付契約を結んだといっても、いつでも勝手に契約を解除されては大変です。そこで、手付解除ができる時期が決められています。判例では、「手付による解除は、相手方が履行に着手するまですることができる」としています。

つまり、、、

・売主が売買の目的物を提供した後は、買主は契約を解除することが出来ません。

・買主が売買代金を提供した後は、売主は契約を解除することが出来ません。

注意点：解除ができるのは、相手方が履行に着手するまでです。実際に家が完成していなくても、売主が工事を開始すれば履行に着手したといえます。実際に代金を支払わなくても、買主が代金を支払う意思を示せば履行に着手したといえます。また、相手方は履行に着手するまでですから、自分が履行に着手していても、相手方が着手していなければ解除することは自由です。

３、損害賠償との関係

手付解除をした場合、損害賠償請求をすることはできません。上記の債務不履行による解除と区別しておきましょう。また、手付契約が結ばれている売買契約が債務不履行を理由に解除された場合、手付金は原状回復の義務として買主に返還され、あとは損害賠償の問題となります。

以上が、権利関係　契約の解除についてです。

昨日と今日の内容をしっかり覚えておきましょう。

権利関係について、ようやく折り返し地点です。

一番大変なのが民法です。頑張って、終わらせましょう！！

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『才能がないなら、人の何倍も努力しろ！！、、、それが出来るのが天才です！！』

権利関係　契約の解除

解除とは、いったん有効に成立した契約を解消させて、その契約が初めからなかったものとする制度をいいます。解除には「法定解除」と「約定解除」があります。

法定解除とは、債務不履行を理由とする解除です。約定解除とは、契約の両当事者の約束により解除できると決める場合で、手付、買い戻しがあります。

◆債務不履行を理由とする解除（法定解除）

１、解除権発生の要件

〇　遅滞遅滞：債務者が債務を履行しない場合、相当の期間を定めて履行を勧告し、その勧告期間内に履行されなかったときに解除ができます。

・勧告と同時に解除の意思表示をしておいてもよい

・定期行為の遅滞による解除は、勧告は不要です

・勧告を不要とする特約も有効であります

・同時履行の関係にある場合、履行の提供なしに、勧告だけでは解除できません

〇　履行不能：債務者の責任で履行が不能になったときは、勧告は不要でただちに解除ができます

２、勧告とは？

もう一度債務者に履行の機会を与えて、債務者保護するとともに契約関係の維持を図るもの。債権者は勧告に当たり、「相当の期間」を定めなければなりません。

相当の期間とは、既に履行の準備をなすためのみに必要な期間をいい、履行の準備に着手して履行を完了するために必要な期間ではありません。債権者はもともと、最初の履行期ばでに履行の準備を済ませておくのが普通だったからです。

つまり、不相当の期間を定めた勧告であっても、客観的に相当だと認められる期間内に債務者が履行をしなければ、解除権が発生します。「相当な期間」に悩むことなく。勧告がなされれば有効に解除権は発生すると覚えておきましょう。

３、解除権の行使

・解除権は、相手方に対する一方的意思表示によってなします（相手方の承諾不要）

・解除の意思表示をした場合、もはやこれを取り消すことはできません

解除権不可分の原則

・当事者の一方が数人ある場合、契約の解除はその全員より、または、その全員に対してのみ行うことができます。

・解除権が複数当事者の一人について消滅した場合、他の者についても消滅します。

４、解除の効果

・まだ履行されていない債務は、履行する必要がなくなります。

・すでに履行されていない債務は、履行する必要がなくなります。

・上記２つによって償われない損害であれば、損害賠償の請求ができます。

・原状回復の履行にあたり、債務者は、受領のときから利息を付けて返還しなければなりません。

５、解除による第三者との関係

契約が解除されてことによって、第三者は不測の事態の損害を受ける恐れがあります。売主Aと買主Bの建物売買契約において、買主Bからさらにその建物を買ったCさんは、AとBの契約が解除されてらどうなるのか？

・AとBの契約解除前にすでに買っていたCさん

Cが登記をしていれば、所有権を主張できます。AはCから建物を取り戻すことはできません。またこの場合、Cの善意・悪意も問題になりません。

・AとBがすでに解約を解除していたのに買ってしまったCさん

AとCで先に登記をしたもの勝ちです。この場合もCの善意・悪意は問題になりません。

以上、契約の解除についてでした。

明日も契約解除についてのお話になります。

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