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元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~民法編㉗~

平井堅の歌声聞きながら勉強すると捗ります!!、、、そういう人もいるかもね、、、』

 

権利関係 抵当権③

 

法定地上権

 

Bが土地と、その土地の上に建物を所有していたとします。そしてAが土地だけに抵当権を設定しました。抵当権が実行され、Cがその土地を取得した場合、Bの建物はどうなってしまうのでしょうか?

 

ここでBの建物を守るために、法定地上権の登場です。法律の力で、自動的に地上権が成立します。ちなみに地上権とは、工作物や竹木所有を目的として他人の土地を利用する権利をいいます。つまり、抵当権の実行により土地と建物の所有権が異なった場合に、地上権が設定されたものとみなす制度を法定地上権といいます。

 

抵当権設定時に、建物が存在していたこと

抵当権設定時に、土地と建物が同一所有者に帰属していたこと

・土地と建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと

・抵当権の実行により、土地と建物の所有者が別々となったこと

 

【重要注意点】

抵当権設定時に建物が存在していれば、その後いったん滅失して再築されたり、朽廃により改築されて場合でも、新しい建物のために法定地上権は成立します。また、抵当権設定時に同一人に帰属していれば、その後土地と建物が別人に帰属しても構いません。逆に、抵当権設定当時は別人に帰属していたときは、その後同一人に帰属しても法定地上権は成立しません。

 

◆一括競売

 

建物が建っている土地に抵当権を設定した場合は法定地上権の問題ですが、更地に抵当権を設定した後に、その土地上に建物が築造されて場合は、この一括競売の出番となります。抵当権が実行され、せっかく建てた建物が取り壊されてはシャレになりませんし、抵当権者にとっても、建物がついた土地等競売で売れないためです。

 

では、一括競売とがどういったものなのでしょうか?文字通り、土地と建物を一括して競売にかけられるという制度です。しかし、注意点としては、土地と建物を一括競売に出しても、抵当権者が優先弁済を受けられるのは、土地の代価についてのみということです。

・更地に抵当権が設定されたあとに、建築が築造されたこと

・優先的に弁済を受けることができるのは、土地の代価についてのみ

 

根抵当権

 

根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定多数の債権を極度額の限度において担当する抵当権をいいます。何度も繰り返し金銭を貸し付ける場合など、その度に抵当権を設定するのは面倒です。そこで将来にわたって一定限度の枠を作り、その範囲で担保をするのです。

 

まず根抵当権の設定方法ですが、これは抵当権と同じで、根抵当権者と根抵当権設定者の合意によって成立します。しかし、何でもかんでも無限に担保するわけにもいきませんので、担保する再建(=被担保債権の範囲)および極度額を定めます。これは、登記しないと第三者に対抗できませんので、登記が対抗要件だということも覚えておきましょう。

 

また、根抵当権が、抵当権にある附従性・随伴性が否定されます。根抵当権で担保している特定債権が弁済により消滅しても。後に発生する新たな債権を担保するために根抵当権は消滅します。そして被担保債権が譲渡された場合でも、その債権を譲り受けたものが根抵当権を取得するということはありません。

 

さらに、優先弁済の範囲も抵当権と異なります。利息や遅延損害金について、満期となった最後の2年分という制限はなく、極度額を限度に優先弁済を受けることができます。

最後に、根抵当権の元本確定事由について触れておきます。永久的に担保を続けるわけにもいきません。一体どこで根抵当権の担保は終わるのでしょうか?まず、根抵当権設定時に当事者で元本確定期日を定めた場合は、その期日の到来で元本は確定します。

 

根抵当権者は、いつでも元本確定請求をすることができる(請求時に確定

根抵当権設定者は、根抵当権設定により3年が経過すれば、元本確定請求をするrことが出来ます。(請求より2週間経過で確定

 

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