宅建士試験 合格への道！！ ～業法編④～
『努力しても成功するとは限らない。。。ただ、成功する人は必ず努力してる！！』
免許の効力について
◆免許の有効期間
宅建業の免許の有効期間は５年です。ちなみに宅建試験に合格した者が行う「取引士登録」の効力は、登録の削除がされない限り一生有効であるという点との混同に気を付けてください。
では、５年の期間満了後も引き続き宅建業を営もうとする場合はどのようにすればいいのでしょうか？ここで登場するのが「免許の更新」です。ここは試験で良く出ます！
免許更新の申請は、免許有効期間満了の９０日前から３０日前までに行います。
また補足として、この期間内に更新の申請をしておけば、免許権者が更新を認めるかどうか決定するまでに有効期限が過ぎてしまっても、その決定まで免許の効力は持続する、期限切れでも持続するということも覚えといてください。
そして有効期限満了後に更新が認められた場合でも、新しい免許の有効期間は、従前の免許の有効期間満了日の翌日から５年となります。更新が認められた日から５年ではありません。
◆変更の届出
免許権者は、宅建業者に免許を与えた場合、免許を交付するとともに「宅地建物取引業者名簿」というものに、一定事項の登載をしなければなりません。
【登載事項】
１、免許証番号、免許の年月日
２、商号、名称
３、宅建業者が法人である場合は、その役員及び政令で定める使用人の氏名
４、宅建業者が個人である場合は、その個人及び政令で定める使用人の氏名
５、事務所の名称・所在地
６、事務所ごとに置かれている成年者の専任取引士の氏名
７、指示書分・業務停止処分の年月日・その内容
８、宅建業以外に兼業している場合は、その事業の種類
これら１～８の事項に変更があった場合、宅建業者は変更の届出を行います（免許の申請同様、国土交通大臣免許を受けている宅建業者は、主たる事務所を管轄する都道府県知事を経由して届け出ます。）全てを覚える必要はありませんが、最低限２～６は覚えましょう。
※そして、上記事項の変更があった場合、３０日以内に変更の届け出を行わなければなりません。ちなみに変更の届出が義務付けられているのが、この２～６番だけになります。他は届出の必要がありません。
また、届出を怠ったり、虚偽の届け出をした場合、宅建業者は５０万円以下の罰金に処されます。あと３番の役員には監査役も含まれます。
今日は、免許の効力に関してこの２つの項目を完璧に暗記してください！
この辺りは絶対に点数を落とせないのでゆっくり行きます。
明日は、残りの免許効力についてです。
はりきって行きましょう！！
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編③～
上司『やるって言ったんだからやれ！！』
部下『いや、、お前がやれ言うただけやん、、、』
昨日の続き、、、
免許の基準
７、法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所に公示日６０日以内にその法人の役員であったもので、取消の日から５年経過していない者。
※ここで問われるのは、「役員」の引っかけです。役員とは主に「常勤の取締役」「非常勤の取締役」を言いますが、その他、業務執行社員や執行役、相談役など会社に対して実質的に強い支配力を持った者も含まれます。単に専任の取引士や政令で定める使用人というだけでは、役員に該当しません。聴聞よは、処分を受ける者に釈明及び証拠の提出の機会を与える制度をいいます。
８、免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に解散または廃業の届け出をし、その届出から５年を経過していなし者。
※免許処分を免れるため、わざと解散・廃業するのを未然に防ぐためです。これは免許取消処分も公示が必要です。」よく引っかけ問題で、免許権者から業務停止処分について聴聞の期日及び場所を・・・などという問題が出題されますが、業務停止処分の公示を受けただけでは欠格事由に該当しません。
９、上記８番の期間内に合併により消滅した法人、または、解散・廃業の届出をし法人の聴聞の公示日６０日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過してない者。
※要は、法人を実質動かしていた役員がすぐに他で悪さをしないようにするいうことです。
１０、営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記の１～９番のどれかに該当する場合。
※法定代理人から営業の許可を受けている未成年を「営業に関して成年者と同一の行為能力を有する未成年者」と呼びます。この場合は単独で免許を受けることができます。問題は営業の許可を受けていない未成年者ですが、このこの場合は、その法定代理人を基準に判断します。
また。平成２４年の法改正により、法人を未成年後見人に選任できるように、未成年者の法定代理人が法人の場合、その役員の中に欠陥要件に該当するものがいるときは7、その未成年者は免許を受けることが出来まくなりました。
１１、法人で、その役員または政令で定め使用人のうち上記１～９番のどれかに当てはまる場合。
※ここで鋭い方は「あれ？７番と矛盾している。政令で定める使用人はセーフでは思われるでしょう。ここは非常に間違いやすいです。つまり不正を犯した政令の使用人雇って法人は免許を受け取ることが出来ず、法人が不正を犯したが、その法人の政令で定める使用人に過ぎなかったものは免許を受けることが出来る。
ちなみに政令を定める使用人は、宅建業者の事務所の代表者を言います。
１２、個人で、政令で定める使用人のうち、１～９番のどれかに該当するものがいる場合、法人ではなく、個人事業者ででも、その事務者の代表者が不正をしてはダメです。
１３、決められた数の専任びの取引主任士を置いていない者。
※宅建は事務所ごとに、業務に従事する者５人に１人以上の割合で、成年である取引主任士を置かなければいけません。この決まりを守っていない宅建業者は、免許を受けることができません。
１４、免許申請書の重要時価鵜に虚偽の記載、または、重要な事実の記憶がかけている場合。
以上が免許の基準についてです。
また、問題例はやっていきますが今日は、ここまで！
また明日にします。おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編②～
『積み重ねに勝るものはない、、、確かに継続は強いです！！』
宅建業法 免許の申請と免許基準
では、この免許は「誰から」受けるのでしょうか？また、誰でもカレでも免許を受けることが出来たら大変です。宅建業者として「ふさわしくない者」とはどのような者でしょうか？
特に免許基準は毎年のように出題されますので、絶対にしっかりとマスターしておきましょう。逆に言えば、毎年出題されているだけあって、出題がパターン化されています。過去に出題された事項を覚えておけば、とっても簡単です。
◆免許の申請
宅建業者は、都道府県知事または、国土交通大臣に対して免許の申請を行います。都道府県知事または国土交通大臣のいずれかが、宅建業の免許を与えるのです。この免許を与えるものを「免許権者」といいます。
では、これからの宅建業者になろうとする者は、どちらの免許権者に免許の申請をすれば良いのでしょうか？これは、宅建業者が自由に選べるわけではありません。「事務所の場所」によって決められます。すべての事務所が一つの都道府県内にある場合は、その都道府県知事の免許を受けます。事務所が複数の都道府県に存在する場合は、国土交通大臣の免許を受けます。
※免許を申請するには、免許申請書というものを免許権者に提出するのですが、国土交通大臣の免許を受ける場合は、この免許申請書を、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して提出するのです。つまりA県の本店、B県に支店がある場合は、国土交通大臣の免許を受けますが、国土交通大臣に免許申請書を提出する前に、A県知事にもみせろ、ということです。
◆免許の基準
※未成年者は宅建業者になれます！破産者も復権を得れば直ちになれます。復権から５年というひっかけに注意です。
２、禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年経過してない者
※禁錮以上の刑とは、禁錮、懲役、死刑です。死刑は死刑ですから、禁錮と懲役を覚えましょう。罰金は禁錮よりも軽いということも頭の隅に置いといてください。ここでの注意点は、執行猶予が付けられた場合は、執行猶予期間が満了すればその翌日から免許を受けることが出来ます。控訴中、上告中も免許を受けられます。
３、一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過してない者。
※罰金刑で欠格事由に該当する犯罪としては、宅建業法違反、暴力団員による不当な行為の防止に関する法律違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪を覚えておいてください。
４、免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者
※無免許営業などを行っていた場合です。
５、宅建業に関して不正または、不誠実な行為をするおそれが明らかな者
※怖い系のお兄さんなどです。
６、不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取り消しの日から５年を経過していない者。
、、、ととりあえず半分まで来ましたがまずはここまで完璧に暗記してください！！
しっかり読むだけで意外と簡単に覚えられます。
明日は、残りの基準をお伝えします！！
ゆっくり少しずつ知識を入れていき継続するのが一番大切です。。。
一回で、ブログに載せるのも大変なので、、、（笑）
それでは、明日も頑張っていきましょう！！
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編～
『問題を解決するのが凡人、問題を未然に防ぐのが天才！！』
宅地建物取引業法
宅地建物取引業を行う者に対して適用されます。宅建業法を行うには宅建業の免許が必要です。単にアパートの大家さんが、自分のアパートに「入居者募集」と書いて借主さん探しても、それは宅建業にはあたりません。そんなことでいちいち宅建業の免許が必要なら面倒でしかたありません。
では、免許が必要な宅建業とはどのような行為を言うのでしょうか？これが、今回覚えていただくポイントです。「宅地」、「建物」、「取引」、「業」の全てが、宅建業法でいうところの「宅地」「建物」「取引」「業」の要件を満たしている場合が宅建業法上の宅建業となります。。。意味わかりませんよね、、、（笑）
つまり免許が必要な宅建業とは、「宅地」または「建物」を「取引」し、それが「業」にあたる場合、ということです。。。（笑）
詳しくお話していきます！
◆宅地とは？
宅地とは建物の敷地のことですが、何でもかんでも宅地というわけではありません。次の３つを覚えておいてください。
１、現在建物が建っている土地
２、将来建物を建てる目的で取引される土地
３、用途地域内の土地
現在建物が建っている土地ですが、これは建物が登記されていなくても、現に建物が建っていれば土地とされます。
また、用途地域とは、都市計画法というもので住居系・商業系・工業系の１２種類に土地の用途が定められた地域のことをいい、法令上の制限で詳しく勉強することになります。用途地域内の土地であっても、道路、公園、広場、河川、水路は宅地ではありません。これは覚えときましょう。
【例題】
次のうち、宅地建物取引業法第２条１号に規定する宅地に当てはまらないものはどれか。
１、都市計画法第８条第１項第１号の用途地域内の土地で、民営の駐車場の用に供せられているもの。
２、登記上の地目は山林であるが、別荘の敷地に供する目的で取引される土地。
３、都市計画法第８条第１項第１号の用途地域内の土地で、都市公園法第２条第１項に規定する都市公園の用に供せられているもの。
４、登記簿上の地目は原野であるが、倉庫の敷地の供する目的で取引される土地。
【解答】
１，用途地域内の土地は基本宅地。
２、登記はなくとも将来建物を建てる予定で取引する土地は宅地。
３、用途地域内でも公園は宅地ではない
４、建物には倉庫も入る。
◆建物とは？
建物は建物、主に住居です。しかし住居以外にも、事務所や倉庫、マンションやアパートの一室も建物に含まれるという点に注意しておいてください。
◆取引とは？
取引には、８種類あり、ここはそのまま丸暗記です！
自ら当事者として「売買」「交換」
他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」
他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」
よってAさんが自らマンションを建てて分譲するには免許が必要ですが、賃貸するには免許は不要となります。また、Aさんがマンションを建て、その売却の代理または媒介をBさんに依頼した場合、Bさんは免許が必要となります。
媒介とは、当事者の間に立ち、他人間の契約を取り持つ行為をいいます。代理の違いは、代理の当事者に代わって契約までするのに対し、媒介は、契約自体は当事者同士にまかせるという点にあります。
業とは？
業とは、不特定多数の人に対して反復継続して取引を行うことをいいます。特定の人に宅地を売却しても、それは業ではありません。
分譲は業ですが、一括売却は反復継続ではないので業ではありません。これから反復継続する目的ならば、最初の取引も業となります。
【例題】
宅地建物取引業の免許に関する次の供述のうち正しいものはどれか？
１、Aが土地区画整理事業により換地として取得した宅地を１０区画に区画割して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。
２、Bが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を１０区画に区画割して、多数のBの知人又は友人に対して売却する場合、Bは免許を必要とする。
３、Cが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を１０区画に区画割して多数の公益法人に対して売却する場合、Cは、免許を必要としない。
４、Dが、１棟のマンション（１０戸）を競売により取得し自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合Dは免許を必要とする。
【解答】
１、誤：不特定多数に売却、、宅建業である。
２、正：知人又は友人は特定とは言えない。
３、誤：国又は地方団体にはいらないが、その代理を行う者には必要。
４、誤：自ら賃借は取引にならない。
以上が宅地建物取引業の定義についてです。
このような感じで毎回進めていきますので、ご参考にしてみてください！
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建！はじめに ～心構え！！～
『人から言われたことなんて継続する訳がない！何をするかは自分で考えろ！！』
宅建を勉強する前の心構えについて
【１】卑屈にならない
宅建受験界の「権威」とされている大手予備校や有名講師の宣伝が多いですが、合格者の８割以上が独学者で占められています。だから独学することに対して卑屈になる必要は、ありません。
【２】丸暗記しようとしない
宅建試験は、溶断的な理解が要求される試験なので、勉強するときはエピソード記憶を重視してください。
意味記憶で合格はあり得ません！
民法を制する者は宅建を制するという予備校がありますが、独学でやる方においては、完全に間違ってます。量・質ともに業法を優先させてください。
なぜなら、、、
◆宅建は不動産屋の試験であり、不動産に一番必要なのは宅建業法でだり民法ではありません。
◆民法は、業法を理解するための手助けと考えて下さい。民法を完全に理解するのは、正直１年以上かかります。
◆問題数においても、業法が２０問／５０問と４割を占めます。ちなみに民法は、１４問です。
◆実際の問題としても、民法を優先させることでエネルギーを使い果たしてしまう方がたくさんいます。
◆実は、民法は合格者でも半分しか正解していないのが普通です。それに対して、業法は満点を目指すべき科目です。つまり、民法での失点より業法の失点の方が命取りになります。
【４】何事も具体的に考えてみる
宅建は①信頼できる教材を使う②きちんと勉強する③最後まで諦めない、の三拍子を守れば、必ず合格できる試験です。
でも、その①、②、③について具体的にどんなものかが分からず時間とお金をかけて無駄にしてしまうことが多いのです。
①、②については、これからこのブログでやっていこうと思うので、
③について、、、
これは、文字通り合格する最後の瞬間まで諦めなことです。
でもこれは、一種のパラドックスです。
合格者全員が、最後の瞬間まで諦めなかったから合格者なのです。
時間の差こそあれ、どこかで諦めた人が合格していないだけの話。
宅建受験界の権威とされる大手予備校が、このパラドックスを宣伝に利用する傾向があります。
受験動機が一番！！
極端を言えば、もし受からなければ殺されると思ったら誰でも合格できると思います。
それだけ難しくない試験だということを知って学んでいきましょう。
あとは、勉強環境ですね！忙しいくしてる中での受験勉強はとても大変だと思います。
ただ、習慣化が出来れば合格に近づきます。
毎日必ず更新するので、ブログを見ることを習慣化してもらえれば合格に近づけるように頑張ります！
以上を心構えにもって参考にしてください！
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！
『今日から始められない奴に明日から出来るわけがない！！』
宅地建物取引主任士への道
今日から宅建士としての知識のをお伝えしていこうと思います！！
ブログの内容レベルとしては、試験のある１０月までしっかり読めば勝負出来るだけの力を付けられるものにしていきます！
もちろん絶対とは言えませんが、毎日の積み重ねなので良かったら読んでください！
まずは、宅建の試験内容について
宅地建物取引業法施工規則という決まり（国土交通省令）があるのですが、それによって、宅建士試験の内容（出題科目）は次のように定められています。
１号
土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及種別に関すること。
２号
土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること。
３号
土地及び建物についての法令上の制限に関すること。
４号
宅地及び建物についての税に関する法令の関すること。
５号
宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること。
６号
宅地及び建物の価格の評定に関すること。
７号
宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること。
この定めは非常に分かりづらいので宅建の予備校では、上の１号～７号までの出題科目を４つに分類してます。
１：宅建業法
２：民法又は権利関係
３：法令上の制限
４：その他の分野
したがってこの４科目が出題内容だと考えておくべきです！！
ちなみに出題数は、四肢択一式で５０問です。
明日から張り切ってお伝えしていきます！
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
定期借地権、定期借家権がついてたら？？
『挑戦しなければ、失敗すらできない！！』
定期借地権、定期借家権がついている土地建物の評価はどうするの？
定期借地権とは、土地を期限付きで賃貸借することです。期限がくれば土地は必ず地主に返還され、更新されることはありません。土地の所有者が定期借地権で土地を貸した場合、土地の評価が少し下がります。
定期借地権とは、建物を期限付きで賃貸借することです。期限が来れば建物は必ず家主に返還され、更新されることはありません。建物の所有者が定期借地権で建物を貸した場合、評価方法は特に定められていません。
定期借地権の種類
一般定期借地権 建物譲渡特約付借地権 事業用定期借地権
期間 50年以上 ３０年以上 １０～５０年
目的 制限なし 制限なし 事業目的
住宅は該当しない
用途 住宅地・堅固な建物 商業地・住宅地 ロードサイド店舗
の商業施設 大型ショッピングセンター
取引相場のない株式の評価はどうするの？
取引相場のない株式を評価する場合の会社の規模の判定は、①従業員数と②総資産価額（帳簿価額）③取引金額の３つを基にして行います。
この場合の総資産価額は、直前末期のもの、取引金額は直前期末以前１年間の金額です。
評価会社の『会社の規模』の判定
取引相場のない株式の評価はどうする？
会社の大きさ（大会社・中会社・小会社）と株主の種類（支配株主・零細株主）との違いによって、評価方法が定められています。ただし土地保有特定会社、株式保有特定会社などは、特別の評価方法が定められてます。類似業種比準価額の評価方法が見直され、平成２９年１月１日以後の相続等により取得した財産の評価より適用となる見込みです。
以上が相続・贈与の税金に関しての内容でした。
今日までである程度の知識はお伝えし切れたと思います！
まだまだ、知りたいや分からないことなどありましたら、いくらでも質問してください。コメントお待ちしております。
今日は、ここまでで終わりにします。
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
読者登録よろしくお願いします！！
