マイホーム購入のトリセツ

元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~業法編③~

上司『やるって言ったんだからやれ!!』

部下『いや、、お前がやれ言うただけやん、、、』

 

昨日の続き、、、

 

免許の基準

7、法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所に公示日60日以内にその法人の役員であったもので、取消の日から5年経過していない者。

※ここで問われるのは、「役員」の引っかけです。役員とは主に「常勤の取締役」「非常勤の取締役」を言いますが、その他、業務執行社員や執行役、相談役など会社に対して実質的に強い支配力を持った者も含まれます。単に専任の取引士や政令で定める使用人というだけでは、役員に該当しません。聴聞よは、処分を受ける者に釈明及び証拠の提出の機会を与える制度をいいます。

 

8、免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に解散または廃業の届け出をし、その届出から5年を経過していなし者。

※免許処分を免れるため、わざと解散・廃業するのを未然に防ぐためです。これは免許取消処分も公示が必要です。」よく引っかけ問題で、免許権者から業務停止処分について聴聞の期日及び場所を・・・などという問題が出題されますが、業務停止処分の公示を受けただけでは欠格事由に該当しません。

 

9、上記8番の期間内に合併により消滅した法人、または、解散・廃業の届出をし法人の聴聞の公示日60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から5年を経過してない者。

※要は、法人を実質動かしていた役員がすぐに他で悪さをしないようにするいうことです。

 

10、営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記の1~9番のどれかに該当する場合。

法定代理人から営業の許可を受けている未成年を「営業に関して成年者と同一の行為能力を有する未成年者」と呼びます。この場合は単独で免許を受けることができます。問題は営業の許可を受けていない未成年者ですが、このこの場合は、その法定代理人を基準に判断します。

また。平成24年の法改正により、法人を未成年後見人に選任できるように、未成年者の法定代理人が法人の場合、その役員の中に欠陥要件に該当するものがいるときは7、その未成年者は免許を受けることが出来まくなりました。

 

11、法人で、その役員または政令で定め使用人のうち上記1~9番のどれかに当てはまる場合。

※ここで鋭い方は「あれ?7番と矛盾している。政令で定める使用人はセーフでは思われるでしょう。ここは非常に間違いやすいです。つまり不正を犯した政令の使用人雇って法人は免許を受け取ることが出来ず、法人が不正を犯したが、その法人の政令で定める使用人に過ぎなかったものは免許を受けることが出来る。

ちなみに政令を定める使用人は、宅建業者の事務所の代表者を言います。

 

12、個人で、政令で定める使用人のうち、1~9番のどれかに該当するものがいる場合、法人ではなく、個人事業者ででも、その事務者の代表者が不正をしてはダメです。

 

13、決められた数の専任びの取引主任士を置いていない者。

宅建は事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合で、成年である取引主任士を置かなければいけません。この決まりを守っていない宅建業者は、免許を受けることができません。

 

14、免許申請書の重要時価鵜に虚偽の記載、または、重要な事実の記憶がかけている場合。

 

以上が免許の基準についてです。

また、問題例はやっていきますが今日は、ここまで!

また明日にします。おやすみなさい zzz

 

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