宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編④～
『知識をお金に変える奴ら、、、、ただ、ただ、、好きじゃない！！』
固定資産税
◆固定資産税とは
固定資産税とは、固定資産（土地、家屋、償却資産）を所有していることに対して課される税金で、取得の翌年度から、所有し続ける限り毎年課税される税金です。
償却資産：土地及び家屋以外の事業用資産で、減価償却額または減価償却費が法人税または所得税の所得計算上、損金または必要な経費に算入されるもの
◆固定資産税の概要
１、課税主体：土地や家屋などの固定資産が所在する市町村
例外として、特別区では都となります。
２、課税客体：固定資産（土地、家屋、償却資産）
例外として、国・地方公共団体等に対して固定資産税は課税されません。
３、納税義務者：賦課期日（１月１日）における固定資産の「所有者」
つまり、売買などでの年の途中に所有者が変わった場合でも、その年度分の固定資産税は、１月１日現在での所有者（＝売主）に対して課されるという点に注意。また。質権または１００年より永い存続期間の定めある地上権の目的地である土地については、その土地を実質的に支配している質権者または地上権者が納税義務者となる。
※所有者：固定資産課税台帳に所有者として登録されている者。所有者は賦課期日前に死亡していた場合は、賦課期日においてその土地等を現に所有している者が所有者となる。
４、課税標準：賦課期日現在の固定資産課税台帳に登録されている価格
この、固定資産課税台帳に登録されている価格を「固定資産税評価額」といいます。この価格は３年に一度の基準年度において評価替えが行われ、その評価替えの価格が３年間据え置かれます。
土地や家屋の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき行われ、その評価を基に市町村長が毎年３月３１日までに価格の決定を行い、固定資産課税台帳に登録し、毎年４月１日に公示することになります。
納税者、借地人、借家人等は、いつでも固定資産課税台帳を閲覧することができ、その登録事項の証明の交付を求めることもできます。また、納税者は、固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合、公示日から納税通知書の交付を受けた日後６０日までの間に、書面によって固定資産評価審査委員会の申出をすることが出来ます。
５、税率：１．４％
６、納付税額：特例を下で
７、税額控除：特例を下で
８、納付方法：普通徴収
９、納付期日：４月、７月、１２月、２月中において各市町村の条例で定める
１０、免税点：課税標準が一定金額未満の場合、固定資産税は原則として課されない
土地：３０万円未満
家屋：２０万円未満
償却資産：１５０万円未満
◆固定資産税の特例
１、住宅用地の特例：住宅用地を保有している場合、固定資産税の負担が軽減される
小規模住宅用地（住宅用地面積２００㎡以下）：登録価格×６分の１
一般住宅用地（住宅用地面積２００㎡超部分）：登録価格×３分の１
２、新築住宅の特例：新築後一定期間内、固定資産税の負担が軽減される
中高層対価住宅：新築初年度から５年度の間、
床面積１２０㎡までの税額が２分の１減額
上記以外：新築初年度から３年間の間、床面積１２０㎡まで税額が２分の１減額
以上、固定資産税についてでした！
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編③～
『１０月ってこんなに涼しかったっけ？、、、クールビズ、、１１月までだよ。。。』
税法総論
◆税の種類
宅建試験で出題される税法は、３問と考えて下さい！
◆税法用語
これから税法を勉強するにあたり、覚える必要があるのは、以下の１０項目です！それぞれの税について正確な知識を身につけておいてください。
１、課税主体
租税を賦課する権利を有する者
国 or 都道府県 or 市町村
２、課税客体
何に着目して課税するのか
課税対象
３、納税義務者
税金を納める者
４、課税標準
租税を賦課する標準となるもの
課税客体の終了、価額、品質など
５、税率
課税標準にかける割合
６、納付税額
納める税金の額
課税標準 × 税率 ＝ 税額（課税標準の特例や軽減税率など例外あり）
７、税額控除
税額から控除されるもの
課税標準 × 税率 ＝ 税額 － 〇 ← 税額控除
８、納付方法
どのようにして税金を納めるか
普通徴収など（それぞれの税で詳しく解説します）
９、納付期日
いつまでに税金を納めるか
１０、免税点
課税されないもの
非課税
以上、税法を勉強する前提として覚えていただきたい基本事項です。
以上、税法総論についてでした！
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編②～
『ヨーグルト好きな奴ほど、お腹が弱い説！！』
独立行政法人住宅金融支援機構法
◆住宅金融支援機構の主な業務
１、証券化支援業務
証券化支援業務とは、一般金融機関が長期・固定金利の住宅ローンを提供することを機構が支援する業務です。
一般金融機関の住宅ローンを機構が買い取った上で証券化を行うことで、一定のリスクを投資家に転嫁します。これにより従来、住宅金融公庫が直接融資業務によって提供した長期・固定金利の住宅ローンが、一般金融機関によって提供することが可能となりました。
この証券化支援が機構のメイン業務です。それまでの住宅金融公庫が直接融資業務を中心としてきたのと区別しておいてください。つまり「独立行政住宅金融支援機構」とは「証券化支援を主たる業務とする政府全額出資の組織」というわけです。
・一般金融機関が行う住宅の建設や購入に必要な資金の貸付債権の譲受け
・上記貸付債権を担保とする債権等に係る債権保証
となります。この住宅ローン利用者や一般金融機関、投資家を取り込んだ機構の証券化支援業務は「フラット３５」と呼ばれており、一般金融機関と住宅金融公庫が提携して実現した長期固定金利の安心して借りられる住宅ローンとなっています。
２、融資保険業務
機構が中小金融機関をはじめとする一般住宅ローンについて保険を行うことで、その円滑な供給を促進します。
３、住情報提供業務
住宅の建設・購入・移転・改良をしようとする一般消費者または住宅建設等に関する事業者に対して、必要な資金を調達するための情報を提供します。また、良質な住宅の設計やその他建設等に関する情報提供、相殺などの援助を行います。
４、直接融資業務
これまで住宅金融公庫が行っていた直接融資業務は、民間だけでは対応が困難な災害関連融資などに限定して実施されます。住宅金融公庫がこれまで融資を行った個人向け住宅ローンなどは、機構が債権を引き継ぐので、住宅金融公庫から融資を受けた方はこれまでと同様に機構に返済を続けることが出来る点に注意です。
５、既住債権の管理、回収業務
住宅金融公庫が貸し付けた資金の管理、回収を行います。
◆業務の実施
機構は、業務の実施にあたり一般金融機関と適切な役割分担を図り、国民が住宅の建設等に必要な長期の資金融通が円滑に行われるよう努めなければなりません。また、住宅の質の向上を図るため、貸付債権の譲受け、債務の保証、資金の貸付条件の適切な設定など、国や地方公共団体が行う施策について協力する必要があります。
◆業務の委託
機構が業務を委託することが出来る者
・一定の金融機関
・法律に規定する債権回収会社
・地方公共団体等の一定の法人
※「情報の提供・相殺」は他に委託することはできません。
以上、独立行政法人金融支援機構法についてでした。
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士 合格への道！！
* 『あとは、過去問解いた数だけ合格へ近づきます！！』
今日は、ちょっとだけ。。。
１０月１５日の試験に向けて！！
あと２週間で試験ですね！
ここまでしっかり覚えていれば、あと少し！
ここからはとにかく過去問です！
一日、最低１００問は解きましょう！！
少しでも合格へ近づくための近道です。。
ここまでやってきたことが頭に入っていれば、
問題になれるだけで、合格へ近づくと思います。。
明日からも残りのポイントをお伝えしていきますが
問題集を解くほうが大切になります。
最後の２週間、気合を入れてファイトしましょう！
それでは、明日からの本当のラストスパートへ向けて
最後に一言。。。
「宅建士、、取ったところで、不動産の仕事は大変ですよ。。」
また明日！！おやすみなさい ｚｚｚ
宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編①～
『急がば回れ、、、それが出来るやつは慌てる場面にならない！！』
地価公示法
◆地価公示法とは
一般の人々が土地の適正な価格を判別するのはとても困難です。そこで、売主、買主に公平になるよう客観的な市場価格を正常価格として定期的に公示す地価公示制度が設けられており、この地価公示制度を規定しているのが地価公示法というわけです。
地価公示法の目的として、「一般の土地の取引価格に対して指標を与えることによって適正な地価の形成に寄与する」ということを覚えておいてください。土地取引を行う者は、公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければなりません。
◆地価公示の流れ
１、国土交通大臣が土地鑑定委員会を任命
土地委員会は委員７人で組織され、国道交通省に置かれています。
２、土地鑑定委員会による標準地の選定
都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域（＝公示区域）内の土地の中から、自然的、社会的条件から見て類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況や環境などが通常と認められる一団の土地について選定します。
３、土地鑑定委員会による正常な価格の判定
土地鑑定委員会の求めにより２人以上の不動産鑑定士が標準値の価格を鑑定評価し、その結果を土地鑑定委員会が審査、調整して基準日における準備地の単位面積当たりの正常な価格を判定します。
鑑定評価：２人以上の不動産鑑定士
基準日：１月１日
単位面積：１㎡
正常な価格：定着物や権利がないものとして価格を算定する（更地価格）
４、土地鑑定委員会による公示
土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、次の事項をすみやかに官報で公示します。
・標準地の所在する市町村、地番（住所表示）
・標準地の単位面積当たりの価格、価格判定基準日
・標準地の地積、形状
・標準地およびその周辺の土地利用の現況
・その他国土交通省令で定める事項
５、土地鑑定委員会による送付
土地鑑定委員会は、関係市町村の長に対し、その市町村が所在する都道府県の準備地の公示価格を記載してある書面と図面を送付します。
【注意点】
・送付するのは土地鑑定委員会であって国土交通大臣ではない
・送付先は市町村の長であって都道府県知事ではない
６、関係市町村による閲覧
関係市町村の長は、上記５番の書面および図面を、市町村事務所において一般の閲覧に供します。一般の閲覧に供するのであって「利害関係」には限りません。
◆地価公示の効力
・一般土地取引 → 公示価格を指標とする
・不動産鑑定士が鑑定評価を行う場所
・公共事業用地の取得価格算定 → 公示価格を規準とする
・土地収用に対する保証金額算定
鑑定評価、公共事業用地の任意買収、土地収用の場合は、公示価格は規準とすべきものとしいぇの効力があります。
また、国や地方公共団体が民間に国や公有地を売却する場合に規準義務はなく、一般土地取引同様、公示価格を指標として取引を行うよう努めるということは覚えておきましょう。
以上、公示価格法についてでした。
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～法令上の制限編⑫～
『上司の愚痴を言うのは当たりまえ。。部下の愚痴を言う上司はクズ！！！』
今日は、単体規定その他の法令制限についての過去問をやっていきます！
◆次の記述のうち、誤っているものはどれか？
【問題】
１、生産緑地法によれば、生産緑地地域内において土地の形質の変更を
行おうとする者は、原則として市町村の許可を受けなけれればならない。
２、傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば急傾斜地崩壊危険
区域内において、工作物の設置を行おうとする者は、原則として
市町村の許可を受けなければならない。
３、自然公園法によれば、国定公園の特別地域内において工作物の新築を
行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならい。
【正解】２
急傾斜地崩壊危険地区において、工作物の設置を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。
◆次の記述のうち正しいものはどれか？
【問題】
１、道路法によれば、道路の区域が決定された後道路の供用が開始される
までの間に、当該区域内において、工作物の新築を行おうとする者は、
道路管理者の許可を受けなければならない。
２、都市緑地法によれば、特別緑地安全法地区内において、土地の形質の
変更を行おうとする者は、公園管理者の許可を受けなければならない。
３、地滑り防止区域内において、地下水を誘致し、または停滞させる行為で
地下水を増加させるものを行おうとする者は、河川管理者の許可を
受けなければならない。
【正解】１
２、公園管理者の許可ではなく、都道府県知事の許可が必要です。
３、河川管理者の許可ではなく、都道府県知事の許可が必要です。
◆最後に河川法について
１、河川法によれば、河川保全区域内におい工作物の新築又は改築を
しようとする者は、原則として河川管理者の許可を受けなければならない。
２、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば、傾斜度が
３０度以上である土地を急傾斜地といい、急傾斜地崩壊危険区域内において
土石の集積を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を
受けなければならない。
以上、単体規定そのほかの法令制限についてでした。
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～法令上の制限編⑪～
『食欲の秋、スポーツの秋、読書の秋、、、否！ 宅建の秋！！』
宅地造成等の規制
◆宅地造成等の規制法とは
利用可能な土地を求めて丘陸地や山すその傾斜地などを造成しても、これらの土地は、台風や豪雨によって被害を受けること多くなってしまうのが現状です。がけ崩れや土砂の流出で家屋が全壊してしまっては、せっかく買った土地が台無しです。
宅地造成等規正法は、このように宅地造成によって崖崩れや土砂の流出といった災害が起こり危険な場所（＝宅地造成工事規制区域）において、宅地造成に伴う災害を防止することを目的として定められています。
ここでのポイントは、これらの区域の指定権者は都道府県知事ということです。
◆工事の許可
宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行おうとする場合、造成主は、工事着手前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。造成主とは、宅地造成に関する工事の請負契約の注文者または自ら工事をする者をいいます。ここでのポイントは、宅地とは何か、宅地造成とは何かを区別しておくことです。
宅地：農地、採草放牧地、森林、公共施設の用地以外の土地
宅地造成：宅地以外の土地を宅地にするために、または宅地において行う土地の形質変更で一定規模をこえるもの。
１、切土であって、その切土部分い高さ２ｍを超える崖を生じる
２、盛土であって、その盛土部分に高さ１ｍを超える崖を生じる
３、切土と盛土を同時に行い、盛土部分に生じる高さが１ｍ以下の崖でも全体で高さ２ｍを超える崖を生じる
４、上記１～３に該当しなくても、切土または盛土をする土地面積が５００㎡を超える
切土とは土地を削ること、盛土とは土地の埋め立てをイメージしてください。２ｍ、１ｍ、５００㎡ちょうどは許可を要しないことに注意です。
◆その他
１、変更の許可
宅地造成工事の許可を受けた者が、許可にかかる工事計画を変更しようとする場合、都道府県知事の許可を受けなければなりません。また、軽微な変更については許可不要ですが、変更後遅滞なく都道府県知事に届出なければなりません。
２、設計者
宅地造成工事のうち、高さ５ｍ超の擁壁設置、切土または盛土面積１５００㎡超の土地における排水施設の設置には一定の資格を有する者の設計によらなければなりません。
３、工事完了検査
宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、工事が完了した場合には、その工事が技術的基準に適合しているか都道府県知事の検査を受け、検査済証の交付を受けます。
４、勧告
都道府県知事は、宅地造成に伴う災害防止のために必要があると認めた場合、造成主や工事施工者が、その宅地の所有者などに対して災害防止のため必要な措置を取るよう勧告することが出来ます。
５、工事等の届出
・宅地造成工事規制区域指定の際に現に宅地造成工事を行っていた造成主
→宅地造成工事規制区域指定後２１日以内に届出る
・高さ２ｍ超の擁壁の除去工事または排水施設などの除去工事を行おうとする者
→工事に着手する日の１４日前までに届け出る
・宅地以外の土地を宅地に転用した者
転用後１４日以内に届出る
以上、宅地造成等規制法でした。
それでは、また明日！！
ラストスパート！頑張りましょう！！
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