宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑯～

『５０歳で引退したい。。。これも一つの目標です！！』

クーリングオフ

買主に与えられた「契約を解除する」権利です。

◆クーリングオフが出来る場所

宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、事務所等以外の場所買受けの申込みをした者は、契約の解除を行うことができます。つまりここでは、「事務所

等」とはどのような場所なのかを覚えておいてください。

以下、クーリング・オフができなくなる事務所等の場所です。

１、事務所

２、専任の取引士の設置義務がある

　　→継続的に業務を行うことが出来る事務所以外の施設

　　→土地に定着した一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所

　　→土地に定着した宅地または建物の売買契約に関する説明をした後、

　　　展示会その他これに類する催しを実施する場所

３、他の宅建業者に媒介や代理を依頼した場合、その宅建業者の上記１、２の場所

４、買主から申し出た場合の、買主の自宅や勤務先

買主自ら事務所に出向いたり、自宅に呼んで契約の申込みをしたのなら、購入の意思が安定しているということですね。

◆クーリングオフが出来る時期

買主が宅建業者より「クーリング・オフができる旨及びその方法」を書面で告げられた日から８日以内

８日間を経過して時は、買主の購入意思が固まったと考え、クーリングオフはできなくなります。宅建業者が告知をしてこない場合、いつまでもクーリングオフが可能となります。（引き渡し＋代金全額支払いでできなくなります）

◆クーリングオフの履行

宅地建物の引き渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合、クーリングオフはできなくなります。

引き渡しと全額支払いともになので、引き渡しのみでは、まだできます。また移転登記をしても可能です。

◆クーリングオフの方法

クーリングオフは必ず、書面によって行います。そしてその効力は書面を発した時に生じます。

つまり相手方の届くまでもなく、ポストに入れた時点で申し込みの撤回や契約解除の効果が発生します。相手に届いた時ではないのが注意ですね。

◆クーリングオフの効果

クーリング・オフがなされた場合。宅建業者は、受け取っていた手付金その他の金銭を速やかに買主に返還しなければなりません。撤回や解除に伴う損害賠償や違約金の支払いを請求することもできません。

以上クーリングオフについてでした！

次回もよろしくお願いいたします。

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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑮～

『今までの努力で築き上げたのは、キャリアですか？？、、、いいえ、それが私の人生です！！』

契約内容記載書面（３７条書面）

◆　３７条書面の交付者

３７条書面を作成し、交付するのは「宅建業者」です。

３７条書面にも宅地建物取引士（専任の必要はありません）の記名押印が必要ですが、交付するのは取引士であり必要はありません。説明も必要ありません。取引士が取引士証を提示しながら説明を行う３５条書面と区別しておいてください。

◆３７条書面の交付方法

交付時期：契約成立後遅滞なく

交付場所：制限なし

交付の相手方：契約両当事者

重要事項の説明をする際に取引士証を提示しなかった取引士は、監督処分として指示処分、罰則として１０万円以下の過料に処されることがあります。これに対して３７条書面の交付を怠った宅建業者は、監督処分として業務上停止処分、罰則として５０万円以下の罰金に処されることがあります。

◆３７条書面の記載事項

３７条書面には、必ず記載しなければならに必要記載事項と、取り決めのある場合にだけ記載する任意的記載事項とがあります。３５条書面には、記載しない３７条書面独自の事項と、賃借には適用されない事項に注意です。

・必要的記載事項

１、当事者の氏名・住所

２、物件の特定に必要な表示

３、物件の引き渡し時期

４、移転登記申請時期

５、売買・交換→代金、交換差金

　　賃借→借賃の額、支払時期、支払方法

・任意的記載事項

１、代金・交換差金・借賃以外の金銭の額。授受時期、授受目的

２、契約解除の定めの内容

３、損害賠償額の予定、違約金の定めの内容

４、天災その他不可抗力のよる損害の負担（＝危険負担）に関する定めの内容

５、瑕疵担保責任の定めの内容、保証保険契約などの措置の内容

６、公租公課の負担に関する定めの内容

７、代金、交換差金の関する金銭の賃借のあっせんが不成立の時の措置

５～７番は、売買と交換の場合のも記載します。

必要的記載事項の３，４，５番と任意的記載事項の４，５，６番は３５条書面には記載不要です。これは、覚えておきましょう。

しつこいですが、前回の３５条書面と今回の３７条書面の比較はとても重要です。

記載事項は、多くて大変ですが、３５条書面には不要で、３７条書面には記載する事項、基本的な説明方法などは絶対に覚えておきましょう。

以上、本日は、「契約内容記載書面（３７条書面）」についてでした。

必ず出題されるところですので完璧に暗記しましょう。

それでは、また明日！

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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑭～

『方向と方法が間違ってる努力は、何の意味もない！！』

重要事項の説明（３５条書面）

◆重要事項の説明義務者

重要事項の説明をするにが宅地建物取引士です。専任である必要はありません、取引士が重要事項の説明を怠ると、「宅建業者」が業務停止処分の対象となります。

◆重要事項の説明方法

説明時期：契約が成立する前

契約場所：制限なし

説明の相手方：売買→買主のみ、賃借→借主のみ、交換→両当事者

説明方法：取引士が記名押印した書面を交付し、取引士証を提示して説明する

基本的に取引士証は取引関係者から請求があったときに提示すればよいのですが、重要事項の説明の際には「必ず」取引士証を提示するということを絶対に覚えておきましょう。

重要事項の説明をする際に取引士証を提示しなかった取引士は、監督処分として指示処分、罰則として１０万円以下の過料に処されることがあります。普段の請求時に提示を怠ったとしても罰則はないという点と比較しておきましょう。

◆重要事項の説明内容

・絶対に覚えてほしい説明事項

１、契約解除に関する事項

２、損害賠償額の予定または違約金に関する事項

３、代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額と目的

４、代金、交換差金に関する金銭賃借のあっせんが不成立の措置

・なるべく覚えておいてほしい説明事項

１、契約期間及び契約更新に関する事項

２、敷金その他契約満了時に精算される金銭に関する事項

３、飲用水、電気、ガスの供給並びに排水施設の整備状況

４、台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況

５、私道に関する負担事項

６、手付金などの保全措置の概要

７、現金販売価格や割賦販売価格の支払いの時期や方法など

８、区分所有建物・敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名・住所

９、一棟の建物の敷地に関する権利の種類及びない内容

１０、一棟の建物の計画的修繕積立金の規約があるときはその内容および既に積み立てられている額

１１、共有部分に関する規約があるときはその内容

１２、一部の特定の者のみに使用を許す旨の特約があるときはその内容

１３、瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約などの措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその措置の概要

とりあえずここまでにしておきましょう！

まだまだ、しておいて欲しいこともあるのですが、多すぎると覚えられなくなるので

なるべく上記の内容は、上の項目を優先でしっかり暗記しましょう。

以上重要事項の説明３５条についてでした。

それでは、また明日！おやすみなさい　ｚｚｚ

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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑬～

『努力しない奴には、勝つ資格がない！！』

広告の規制

◆取引態様の明示

宅建業者が広告するときには「取引態様の明示」をする必要があります。注文を受けた際も同様です。

広告をする際にはその都度、注文を受けた際には直ちに、取引態様の別を明示します。公告時にに明示したからといって、注文時に省略することはできません。

取引態様の明示とは、宅建業者自ら当事者として売買・交換を行うのか、代理や媒介によって売買・交換・賃貸を行うのか、を購入者等に知らせておくことです。宅建業者が取引態様の明示を怠った場合、罰則はありませんが。監督処分として業務停止処分を受けることがあります。また、この明示は口頭で行ってもよいということも覚えておいておください。

◆誇大広告等の禁止

宅建業者は、契約を成立させるために購入者等への真実と違ったことを伝えてはいけません。現実に購入者等が誤認するなどの被害が起こらなくても同様です。この「事実」の対象となるのは、次の８個についてです。

１、所在：物件の所在地は正確に。

２、規模：土地、建物の面積をあらわします

３、形質：地目や電気・ガスなどの供給施設、建物の構造や築年数など

４、利用の制限：建蔽率や容積率、地上権などの対象になっているか

５、環境：日照や静かさの状況、学校や公園が近くにあるか

６、交通その他の利便：電車やバスなどの所在や、最寄り駅までの所要時間

７、代金や借賃等の対価の額および支払い方法

８、代金または交換差金に関する金銭の賃借のあっせん

４～６については、将来的にどうなるかも伝える必要があります。

７番の対価の額とは、代金額や借賃額のほか、工事費や敷金・礼金・権利金など指します。また、支払い方法とは、一括か分割払いか、分割払いの場合は頭金の額や支払回数・期間・利息なども伝えなければなりません。

８番の交換差金とは、物件と物件の交換をする場合、一方の評価額が低いときにそれを捕って同等の価額にするために支払われるお金のことをいいます。宅建業者は金銭をあっせんする場合、アド・オン方式のみを表示することはできません。

また、存在しない物件、存在する取引の対象となり得ない物件、存在するが取引する意思がない物件も、広告することは宅建業法違反となります。

宅建業者がこれら誇大広告等の禁止に違反した場合、監督処分として業務停止処分、罰則として６か月以下の懲役または１００万円以下の罰金に処されることがあります。

◆広告開始時期の制限

宅建業者は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に必要な許可・確認等が下りた後でなければ、広告をすることはできません。

また補足といたしまして、この広告開始時期の制限は、媒介・代理・貸借の関係なくすべての取引態様が対象となりますが、未完成物件に対する契約締結時期の制限は、売買と交換のみが対象となり、賃借契約には規制がないということも覚えておきましょう。

つまり宅建業者は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事の必要な許可・確認などが下りた後でなければ、売買または交換契約をすることはできません。

以上、広告の規制についてでした！！

それでは、また明日！おやすみなさい　ｚｚｚ

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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑫～

『やってみて「ダメだ」と思うのと、初めから「ダメだ」と思うのとでは、全く違う！！』

媒介契約と代理契約

売主や買主から依頼を受けて、宅建業者が物件の売買や交換、賃貸の手助けをすること。

◆一般媒介

他の宅建業者にも重ねて媒介契約をすることが出来る媒介契約です。

これには、他に依頼している宅建業者が誰なのか明示をする「明治型」と明治義務のない「非明示型」の２種類が存在します。

◆専任媒介

依頼者が自分で見つけた相手と契約できますが、原則として一人だけの宅建業者にしか依頼をすることが出来ない媒介契約が専任媒介です。専任媒介契約を結ぶと、依頼者は他の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことが出来ません。これにより専任媒介契約を結んだ業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。

しかし、だからと言ってその宅建業者がダラダラと仕事をされては困ります。よって専任媒介契約は、その有効期間が３か月以内に限定されます。有効期間が切れた場合は、依頼者の申出により、その期間を更新することが出来ます。

また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引のみ具合を２週間に１回以上、依頼者に報告する必要があります。３週間に１回や、一月に２回など、依頼者に不利な特約は無効となりますので覚えておきましょう。

そして専任媒介契約をむ結んだ宅建業者の相手方の探し方ですが、これは指定流通機構（レインズ）に、依頼を受けた宅地または、建物の所在や規模、売買価格などを登録するという方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から7日以内に行う必要があります。

この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。

◆専属専任媒介

専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけてきた相手とも契約が出来ない専任媒介契約です。有効期限や相手が手の探し方などは専任媒介と同じですが異なる点が２点あります。

まず、業務処理状況の報告が１週間に1回以上必要です。そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から5日以内に行います。

◆媒介契約書面（３４条の２書面）

宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません。取引士の記名押印ではなく、宅建業者の記名押印ですのでご注意ください！

◆媒介契約書面記載事項

宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。

※２，４、６は特に重要です。

１、宅地建物を特定するために必要な表示

２、売買すべき価額または、評価額

３、一般、専任、専属専任の区別

４、報酬

５、有効期限

６、解除に関する事項・契約違反の場合の措置、標準媒介契約約款に基づくか否か

７、指定流通機構への登録に関する事項

以上、媒介契約と代理契約に関する内容をお伝えしました。

それでは、また明日。おやすみなさい。

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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑪～

『ブログのおかげ（せい）で夜型から朝型になってきた！！』

弁済業務保証金について

営業保証金と同じで、一般消費者に損害を与えないように供託しておく保証金のこと。もちろん義務ではありません。営業保証金を供託するか保証協会へ入会するかを選択できます。

◆弁済業務保証金の供託

営業保証金は宅建業者が直接供託所へ供託するのに対して、弁済業務保証金は「保証協会が社員である宅建業者」が保証協会へ「弁済業務保証分担金を納付」し、「保証協会」が「弁済業務保証金を供託所へ供託する」という形式をとります。

１、弁済業務保証金分担金納付義務者

　　分担金を納付する者は保証協会の社員なろうとする宅建業者です。

２、弁済業務保証金供託義務者

　　供託をする者は保証協会です。

３、弁済業務保証分担金納付先

　　分担金の納付先は保証協会です。

４、弁済業務保証金供託場所

　　供託場所は法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所（＝東京法務局）です。

５、納付額および供託金の額

　　弁済業務保証金の額は「主たる事務所６０万円、従たる事務所３０万円」です。

　　営業保証金と比べるとすごく安いです。これが保証協会の社員になるメリット。

６、弁済業務保証金分担金納付期限

　　分担金の納付期限は「保証協会に加入しようとする日まで」

７、弁済業務保証金供託期限

　　供託期限は「社員から分担金の納付を受けた日から１週間以内」です。

８、事務所の新設

　　保証協会の社員である宅建業者が分担金納付後に新たに事務所を新設した場合、

　　新設した事務所１つに対して３０万円ずつ、設置した日から２週間以内に

　　保証協会に分担金を納付します。これをしなければ業務停止処分を受け、

　　保証協会の社員としての地位も失います。そして保証協会はその日から

　　１週間以内にその額を供託します。

９、弁済業務保証金分担金納付方法

　　分担金は必ず金銭で納付しなければなりません。

１０、弁済業務保証金供託方法

　　営業保証金と同じく、金銭や有価証券で供託します。

◆弁済業務保証金の還付

１、還付を受けられる者

営業保証金と同じく、宅建業者と取引をし、その宅建業者に関する取引について生じた債権を有する者に限られます。しかし、弁済業務保証金特有の問題として次の２点を覚えて下さい。

・宅建業者が保証協会の社員となる前に取引をした者も、弁済業務保証金から還付を受けることが出来ます。

・弁済業務保証金の還付を受けるには、保証協会の認証を受けなければなりません。

２、還付を受けられる額

還付額は、「その社員が社員でないとした場合に供託すべき営業保証金に相当する額の範囲内」つまり「営業保証金の範囲内」です。

３、供託金の不足

弁済業務保証金が還付され、供託すべき弁済業務保証金額に不足が生じた場合、保証協会は、国土交通大臣よる還付があった旨の通知を受けた日から２週間以内に、還付された額に相当する弁済業務保証金をあらたに供託しなければなりません。

そして宅建業者は、保証協会より不足の通知を受けた日から２週間以内に、還付された額に相当する弁済業務保証金分担金を「還付充当金」として保証協会に納付する必要があります。

保証協会の通知より２週間以内に還付充当金を納付しない宅建業者は、保証協会の社員としての地位を失います。その後、宅建業を続けていくためには、１週間以内に「営業保証金」を供託し、免許権者に届出が必要であり、これを怠ると免許停止処分になります。

◆弁済業務保証金の取戻し

弁済業務保証金を供託しておく必要がなくなった場合は、保証協会は、供託所から弁済業務保証金を鳥も出背ます。

・宅建業者が社員でなくなったとき

※保証協会は債権者にたいして６か月をくだらない一定期間内に、保証協会の認証を受けるための申し出をするように広告をしなけらばならない。

・事務所の一部を廃止し、分担金額が法定の額を超えたとき

※こちらは広告不要

以上弁済業務保証金についてでした。

それでは、また明日！おやすみなさい　ZZZ

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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑩～

『今までの失敗や苦労が、、今の自分を作ってる！！』

営業保証金について

◆営業報奨金の供託

１、供託義務者

供託をする者は、宅地建物取引業者です。

２、供託場所

供託場所は、主たる事務所の最寄りの供託所です。

３、供託金の額

営業保証金の額は、「主たる事務所で１０００万円」「従たる事務所で５００万円です。ここは少し練習してみましょう。A県に本店とB県及びC県に支店を有する宅建業者は、A県にある最寄りの供託所に１０００万円＋５００万円×２＝２０００万円を供託します。

４、事務所の新設

宅建業者が事業開始後に事務所を新設した場合、新設した事務所１つにつき５００万円ずつ、主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、供託した旨を免許権者に届け出ます。

５、供託方法

営業保証金は「金銭または一定の有価証券」によって供託します。ここで注意したいのは、金銭と国際証券は額面通りで評価されるのですが、地方債証券は額面の９０％、国土交通省令で定める有価証券は額面の８０％でしか評価されません。

※手形、小切手、株券による供託は認められません。

６、供託を怠った場合

免許の日から３か月以内に宅建業者より供託した旨の届出がない場合、免許権者は届出をすべき旨の「催告」をしなければなりません。そして催告から１か月以内に再び宅建業者より供託した旨の届出がない場合、免許権者は「免許を取り消すことが」できます。催告は義務で、免許の取り消しは任意です。

７、保管替え

主たる事務所を移転し、営業保証金の供託先を変えることを保管替えといいます。金銭で供託している場合と有価証券で供託している場合とで、その方法が異なります。

※細かく言えば、金銭を移転させることが「保管替え」です。

現金のみでの供託：従前の供託所に対して、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への保管替えを請求できます。

金銭＋有価証券で供託している場合：新の供託所のへ供託しなおしです。

◆営業保証金の還付

営業保証金から債権の弁済を受けることを「営業保証金の還付」と言います。

１、還付を受けられる者

宅建業者と取引をして、その宅建業に関する「取引」について生じた債権を有する者に限られます。宅建購入者や、その媒介・代理の依頼者などです。

※広告業者や内装業者、給与未払いの宅建業者の使用人などは含まれません。

２、還付を受けられる額

還付額は「営業保証金の範囲内」に限られます。

３、供託金の不足

営業保証金が還付され、供託すべき営業保証金額に不足が生じた場合、宅建業者は還付した額に相当する営業保証金を新たに供託しなければなりません。免許権者から通知があった日から２週間以内に供託が必要です。供託したらまた２週間以内に免許権者に供託した旨を届け出ます。

◆営業保証金の取り戻し

営業保証金を供託しておく必要がなくなった宅建業者が、供託所にたいして「営業保証金の取り戻し」を請求することが出来ます。

取り戻しが出来るケース

・免許を取り消しされた場合

・免許を更新せず失効した場合

・一部の事務所を廃止した場合

・保管替えできずに二重供託となった場合

・保証協会の社員となった場合

しかし原則として、上の３つは債権者に対して６か月以内に権利を申し出る旨を広告し、その期間内に申し出がなければ、取り戻すことができません。

※取り戻し事由発生から１０年を経過すれば広告不要です。

これに対して下の２つは広告なしに直ちに取り戻すことが出来ます。

営業保証金については、ここまでです。

しっかり覚えていきましょう！！

それでは、また明日。おやすみなさいｚｚｚ

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