宅建士 合格への道！！～過去問③～

* 『後輩と遊んであげてるって思ってるやつ、、、基本、遊んで貰ってるのは先輩です！！』

◆宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

【問】甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aが、乙県内に事務所を設置することなく、乙県の区域内で業務を行おうとする場合、国土交通大臣の許可を受けなければならない。

乙県内でも事務所を設置する場合は免許換えが必要となりますが、事務所を設置せずに業務を行うことは、日本全国自由です。よって誤りとなります。

◆宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

【問】甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aが死亡した場合、Aの一般承継人は、Aが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅地建物取引業者とみなされる。

宅建業者の死亡によって免許の効力が失われても、その相続人などは、宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了するとみなされます。よって正しい肢となります。

◆宅地建物取引業者A（法人）が甲県知事から免許を受けている場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


【問】Aが、甲県の区域内の事務所を廃止し、乙県の区域内のみに事務所を設置して引き続き事業を営もうとする場合、Aは、乙県知事に対して、免許換えの申請をし、乙県知事の免許を受けた後、甲県知事に廃業の届出をしなければならない。

免許換えをする宅建業者は、廃業の届出をする必要はありません。よって誤りです。

【問】Aの役員aが退職し、後任にbを充てた場合、
当該役員の職が非常勤のものであっても、Aは、甲県知事に変更の届出をしなければならない。

宅建業者は、その役員の氏名に変更が生じた場合、３０日以内にその旨を免許権者に届出なければなりません。役員には非常勤の者も含まれます。よって正しい肢となります。

◆宅地建物取引業者Aが事務所の廃止、新設などを行う場合も関する記述のうち、宅地建物取引業の規定によれば、誤っているものはどれか。


【問】甲県知事の免許を受けているAが、甲県の事務所を廃止し、乙県に事務所を新設して、引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合、Aは、直接、乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。

免許換えの申請は、新たに免許権者となる都道府県知事に対して直接行います。よって正しい肢となります。

【問】甲県知事の免許を受けているAが事務所を廃止し、又は、甲県内で増設した場合、Aは、甲県知事に、それぞれ、廃業の届出又は変更の届出をしなければならない。

全ての事務所を廃止したときは廃業の届出、事務所を増設したときは変更の届出をしなければなりません。よって正しい肢です。

【問】国土交通大臣の免許を受けているAが、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにした場合、Aは、甲県知事を経由して、乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。

国土交通大臣の免許を受けているAが、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにするには、免許換えを申請する必要があります。しかし、免許換えは新免許権者に直接申請するので、誤った肢となります。

【問】国土交通大臣の免許を受けているAが、甲県の主たる事務所を従たる事務所に、乙県の従たる事務所を主たる事務所に、変更した場会う、Aが国土交通大臣に変更の届出をしなければなりません。

これは、免許権者に変更の届出をしなければなりません。よって正しい肢です。

以上、過去問の抜粋でした！！
あと５日、、、頑張りましょう！！

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宅建士 合格への道！！～過去問②～

* 『同じことしか言わない上司、、、いらなくね？？』

◆A社（主たる事務所を甲県に、従たる事務所を乙県に設けて、甲県及び乙県で宅地建物取引業を行うために、新設された会社である。）の宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものどれか。

【問】A社は、国土交通大臣の免許を受けなければならないが、その申請の際、登録免許税９万円を納めなければならい。

２以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅建業を営むには国土交通大臣免許が必要で、登録免許税は９万円となります。よって正しい肢となります。

【問】A社が免許の申請書を提出するにあたって、重要な事項について虚偽の記載をしたときは、A社は、免許を受けることができなし。

免許申請書の重要な事項について虚偽の記載をしたときは、免許を受けることができません。よって正しい肢です。

◆宅地建物取引業の免許の関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

【問】甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aが、乙県内に事務所を設置することなく、乙県の区域内で業務を行おうとする場合、国土交通大臣の免許受けなければならない。

知事免許の宅建業者でも、営業は全国で行うことが出来ます。よって誤りです。

【問】宅地建取引業者である個人Bが宅地建物取引業を営む目的で株式会社Cを設立し、Bがその代表取締役となって業務を行う場合、株式会社Cは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。

個人と法人は法律上別に取り扱われるため、Cは新たに会社名義の免許を受けなければなりません。よって誤りです。

◆宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか

【問】A社が、甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する場合で、乙県の支店のみで宅地建物取引業を営もうとするとき、A社は、乙県知事の免許を受けなければならない。

支店で宅建業を営む場合、本店も事業所にあたります。よって２以上の都道府県で事務所をゆすることになるため、国土交通大臣の免許が必要となります。よって誤りの肢です。

【問】C社の取締役について、かつ破産手続き開始の決定があった場合で、復権を得てから５年を経過していないとき、C社は、免許を受けることができない。

破産者は、復権を得れば直ちに免許を受けることが出来ます。よってC社の取締役が復権を得ているのであれば、C社は免許を受けることが出来ます。誤りの肢です。

◆次のうち、宅地建物取引業の免許を受けることができるものはどれか。

【問】A社－その取締役Bが、３年前に、刑法第２３３条（業務妨害）の罪を犯し、罰金の刑に処せられ、その執行を終えた。

法人の役員に免許欠格事由に該当する者がいる場合、その法人は免許を受けることが出来ません。しかし、業務妨害罪で罰金刑に処せられても免許欠格事由に該当しません。よって、Aは免許を受けることができ、正解肢となります。

【問】C社ーその政令で定める使用人Dが、３年前に土地の投機的取引に関連して、国土利用計画法第２３条の届出せず、かつ、無免許で宅地の売買を数回行った。

法人の政令で定める使用人に免許欠格事由に該当する者がいる場合、その法人は免許を受けることが出来ません。Dは、免許申請前５年以内に宅建業に関して不正な行為をしており、免許欠格事由に該当します。よってC社は免許受けることが出来ません。

【問】H社ーその取締役Iが、J社の代表取締役であったとき宅地建物取引業に関し指定暴力団の構成員に暴力的要求行為をすることを依頼していたため、業務停止処分に該当し、その情状が特に重いとして、J社が１年前に宅地建物取引業の免許を取り消された。

法人である宅建業者が業務停止処分に該当し、その情状が特に重いとして、免許取消処分を受けた場合、その免許取消処分の聴聞の期日及び場所の公示日６０日以内に当該該当法人の役員であった者は、免許欠格事由に該当します。よって、Iは免許欠格事由に該当し、Iが取締役であるH社は、J社の免許取消の日から５年を経過しないと免許を受けることが出来ません.

以上、過去問からの抜粋でした！！

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宅建士試験 合格への道！！ ～過去問①～

『水にこだわってるとか言う奴、、、だいたい友達いない！！』

今日からは、少しだけ過去問を紹介します。。

必ず問題集を買って沢山やってくださいね！

宅建業法　過去問編

◆次のうち宅建業法２条第一号に規定する宅地に当てはまらないものはどれか

【問】登記記録上の地目は山林であるが、別荘の敷地に供する目的で取引される土地

宅地にあるかどうかは、登記に関係なく現況が基準となります。よってたとえ地目が山林であっても、別荘の敷地として取引される土地であれば建物を建てる目的で取引する土地として宅地にあたります。

【問】登記記録上の地目は原野であるが、倉庫の敷地に供する目的で取引される土地

上記と同様、登記簿の記載とは関係なく宅地となります、

「建物」は住宅に限らず、別荘や倉庫、マンションの一室なども含まれます。

◆宅地建物取引業の免許に関する次に記述のうち、正しいものはどれか？

【問】Aが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を１０区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。

宅地を不特定多数の者に売却する行為は宅建業にあたるため誤りです。

【問】Bが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を１０区画に区画割して、多数のBの知人又は友人に対して売却する場合、Bは、免許を必要とする。

友人又は、知人とあるが、それだけでは特定の者と取引とは言えません。よって宅建業にあたり免許が必要となるので、正しいです。

【問】Cが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を１０区画割して、多数の公益法人に対して売却する場合、Cが免許を必要としない。

国及び地方公共団体には宅建業法が適用されませんが、それらから依頼を受けた代理人にまで免許を不要とする規定はありません。また、公益法人に対する売却というだけでは、特定の者と取引とも言えません。よって誤りとなります。

【問】Dが、１棟のマンション（１０戸）を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。

自己が所有するマンションを「自ら」賃借する行為は取引にはあたりません。よって宅建業にはあたらず、免許は不要なので、誤りの肢になります。

◆宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち正しい物はどれか

【問】Aが、その所有する原野を宅地予定地として区画割りした後、宅地建物取引業者Bに代理権を授与して、その土地の売却を一括して依頼し、BがAの代理人として不特定多数の者に反復継続して、売却する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要とする。

本肢は原野は宅地にあたりますね。また、AがBに代理を依頼して不特定多数の者に反復継続して宅地を売却する行為は取引業にあたります。よってAは免許が必要です。

【問】E社が従業員の福利厚生事業の一環として自社の工場地を区画割し、宅地としてその従業員のみを対象に反復継続し売却する場合、E社は、宅地建物取引業者の免許を必要とする。

従業員のみへの売却は、特定の者への取引といえます。よって宅建業には、あたらず、免許は不要ですので、誤りとなります。

以上、過去門の抜粋でした。。

明日も同じく問題集！！

どんどん慣れていきましょう。。

それでは、また明日。

おやすみなさい　ｚｚｚ

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宅建士 合格への道！！ 最後の休日②笑

宅建に向けてあと１週間を迎えます！！
ここからは、問題オンリーで行きましょう！

明日からのブログは問題も載せていきますので、
参考にしてみてください！！

ということで、今日はお休み😌🌃💤

では、ラストスパート頑張りましょう！

宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編⑦～

『自分の欠点を言ってくれるやつが友達に欲しい。。。なれる気しないけど、、、』

 

税・その他　登録免許税

◆登録免許税とは

土地や建物を売買した場合、その権利を第三者に主張するために所有権の保存登記た移転登記等を行います。また、銀行からお金を借りる場合には抵当権の設定登記等を行います。これら登記を行う際に課される税金が登録免許税です。

◆登録免許税の概要

１、課税主体：国

２、課税客体：不動産の登記等

例外：非課税登記

・国等が自己のために受ける登記

・建物の新築、増築の表示登記

３、納税義務者：登記を受ける者

登記を受ける者が２以上であるときは、これらの者が連帯して納付義務を負います。つまり不動産売買における所有権移転登記は、買主と売主が共同して登記申請を行います。

４、課税標準：固定資産課税台帳の登録価額

登録されていない場合、類似不動産の登録価額をもとに登記官が認定した価格となります。また、不動産上に借地権等の所有権以外の権利その他処分の制限があるときは、その権利その他処分の制限がないものとした価額（＝更地価額）となります。

抵当権の設定登記の場合、課税標準は債券金額となります。課税標準の金額が１０００円に満たない場合、その課税標準は１０００円として計算されます。

５、税率：登記原因により異なる

所有権保存登記は、不動産価額の１０００分の４、売買による所有権移転登記は不動産価額の１０００分の１５など個々の登記区分に応じて税率が定められているが、細かくすべてを覚える必要はありません。重要なのは、税率が軽減される特例です、ここはしっかり頭に入れておきましょう。

・登記を受ける者が、平成２０年１月１日から平成２３年３月３１日までの間に、電子情報処理組織を使用して、不動産の所有権の保存もしくは移転の登記、抵当権の設定における当該登記に係る登録免許税の額は、登録免許税法の規定により計算した金額から１００分の１０を乗じて算出された金額（上限５０００円）を控除した額とする。

・個人が、平成２３年３月３１日までの間に一定の要件（家屋の床面積５０㎡以上）に該当する住宅家屋を新築し、または建築後使用されたことのない一定の要件に該当する住宅用家屋を取得して、その個人の居住の用に供した場合、新築又は１年以内に受ける所有権の移転登記：本則１０００分の４⇒軽減率１０００分の１．５

・個人が、平成２３年３月３１日までの間に一定の要件（家屋の床面積５０㎡以上、木造等築２０年以内、耐火建築物２５年以内、一定の耐震基準に適合）に該当する住宅用家屋を取得し、その個人の居住の用に供した場合、取得後１年以内に受ける所有権の移転登記：本則１０００分の２０⇒軽減税率１０００分の３

・個人が、平成２３年３月３１日までの間に一定の要件に該当する住宅家屋の新築をし、または、一定の要件に該当する住宅用家屋を取得し、その個人の居住の用に供した場合に置いて、これらの住宅家屋の新築もしくは取得をするための資金の貸付が行われるときまたは対価の支払いが賦払いの方法により行われるときは、その貸付またはその賦払金にかかる債権を担保するために一定の者が受けるこれらの住宅用家屋を目的とする抵当権の設定登記で、新築または取得後１年以内に受ける抵当権の設定登記：本則１０００分の４⇒１０００分の１

６、納付方法：現金納付

７、納付期日：その登記を受けるまで

８、納税地：登記を受ける登記所の所在地

以上、登録免許税についてでした。。

それでは、また明日。おやすみなさい　ｚｚｚ

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宅建士試験 合格への道！！ ～税金・その他編⑥～

『内面と外見、、どっちが美人になりたいですか？？、、、外見だろ。。』

税・その他　印紙税

◆印紙税とは

印紙税とは、不動産取引によって作成された契約書や領収書などの文章に対して、その文章作成者に課される税をいいます。

◆印紙税の概要

１、課税主体：国

２、課税客体：課税文章

課税文章：土地の賃貸借契約、売買、交換契約書、贈与契約書、不動産売買代金領収書等の売上代金に係る金銭または有価証券の受領書など

後日に正式な契約書を作成することを目的として作成される仮契約書や、既に存在している契約の内容を変更することを目的として作成される変更契約書も課税文章となります。同一内容の契約書が２通以上作成された場合、それぞれ契約の成立を証明する目的で作成されたものであるときは、それらすべての文章が印紙税の課税対象となります。

不課税文章：建物の賃貸借契約書、不動産以外の売買契約書、使用貸借契約書など

非課税文章：記載金銭が１万円未満の契約書、記載金額が５万円未満の受領書、営業に関しない受領書、国・地方公共団体が作成した契約書など

国や地方公共団体と、私人が共同作成した文章の場合、

私人が作成し、国や地方公共団体が保存するもの⇒課税

国や地方公共団体が作成し、私人が保存するもの⇒非課税

３、納税義務者：課税文章の作成者

４、課税標準：課税文章の記載金額

・不動産の譲渡に関する契約書の記載金額

売買：売買金額

交換：交換金額

贈与：記載金額のない契約書として扱う

交換金額については、双方の金額が記載されている場合、いずれか高い方の金額が記載金額となります。

・土地の賃貸借契約書の記載金額

契約に際し、貸主に交付し後日返還することが予定されていない金額（権利金・礼金・更新手数料などを指し、賃料や敷金記載金額とならない点に注意）

・地上権の設定や譲渡に関する契約書の記載金額

契約に際し、相手方当事者に交付し後日返還することが予定されていない金額

・変更契約書の記載金額

原契約の契約金額から総額の変更がない場合：記載金額がない契約書

増額契約：増加額部分

減額契約：記載金額がない契約書

５、税率：記載金額によって異なりますが覚える必要はありません。

６、納付方法：印紙を貼り付けて消印する

７、納付期日：課税文章作成時

８、過怠税：罰金です

以上、印紙税についてでした。

それでは、また明日！おやすみなさい　ｚｚｚ

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宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編⑤～

『自己啓発にハマってる奴ほど仕事が出来ない！！』

不動産取得税

◆不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や家屋を購入する、家屋を建築するなど、不動産の所有権を取得した場合に課される税金です。

◆不動産取得税の概要

１、課税主体：取得した不動産が所在する都道府県

２、課税客体：不動産の取得

不動産：土地（田、畑、宅地、山林など）・家屋（住宅、店舗、工場、倉庫など）

取得：売買・交換・贈与・新築・改築・増築・特定遺贈

ここでは、いくつか注意点があります。取得は有償無償を問いません。登記の有無も関係なく、現実に所有権を取得したと認められれば課税されます。改築については、家屋の価値が増加した場合に限り増加分について課税されます。

「相続」「合併」「包括遺贈」は取得に含まれないという点も注意です。

相続による不動産の取得、法人の合併による不動産の取得等は非課税です。包括遺贈とは「財産の３割を●●に遺贈する」といった漠然として遺贈です。

また、国や地方公共団体などが不動産を取得した場合も不動産取得税が課税されません。

３、納税義務者：不動産取得者

４、課税標準：固定資産課税台帳に登録されている価格

土地：特例あり

家屋：特例あり

５、税率：４％（本則）

不動産取得税の標準税率は４％ですが、皆さんが覚えるのは３％です。平成１８年４月１日から取得した土地や住宅家屋については３％が標準税率となるという特例があるためです。

６、納付税額：特例を下で

７、税額控除：特例を下で

８、納付方法：普通徴収

９、納付期日：納税通知書に記載してある期限

１０、免税点：土地１０万円、建築にかかる家屋２３万円、その他の家屋１２万円

建築にかかる家屋とは新築や改築等、その他の家屋とは中古住宅の購入などをいいます。

◆不動産取得税の特例

住宅を新築した場合や新築住宅を取得した場合、または既存住宅を取得した場合、以下の要件を満たすと不動産取得税の負担が軽減されます。

１、住宅の要件

新築住宅：床面積５０㎡（一戸建て以外あの賃貸住宅は４０㎡）以上２４０㎡以下

既存住宅：床面積５０㎡以上２４０㎡以下で築２０年以内

２、取得者

新築住宅：個人・法人を問わない

既存住宅：個人のみ

３、用途

新築住宅：制限なし

既存住宅：取得した個人の居住用のみ

４、価格

新築住宅：制限なし

既存住宅：制限なし

５、控除額

新築住宅：１２００万円

既存住宅：当該住宅が新築された時期により１５０万円～１２００万円と異なる

以上、不動産取得税についてでした。

それでは、また明日。おやすみなさい　ｚｚｚ

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