宅建士試験 合格への道！！ ～過去問①～
『水にこだわってるとか言う奴、、、だいたい友達いない！！』
今日からは、少しだけ過去問を紹介します。。
必ず問題集を買って沢山やってくださいね！
宅建業法 過去問編
◆次のうち宅建業法２条第一号に規定する宅地に当てはまらないものはどれか
【問】登記記録上の地目は山林であるが、別荘の敷地に供する目的で取引される土地
宅地にあるかどうかは、登記に関係なく現況が基準となります。よってたとえ地目が山林であっても、別荘の敷地として取引される土地であれば建物を建てる目的で取引する土地として宅地にあたります。
【問】登記記録上の地目は原野であるが、倉庫の敷地に供する目的で取引される土地
上記と同様、登記簿の記載とは関係なく宅地となります、
「建物」は住宅に限らず、別荘や倉庫、マンションの一室なども含まれます。
◆宅地建物取引業の免許に関する次に記述のうち、正しいものはどれか？
【問】Aが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を１０区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
宅地を不特定多数の者に売却する行為は宅建業にあたるため誤りです。
【問】Bが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を１０区画に区画割して、多数のBの知人又は友人に対して売却する場合、Bは、免許を必要とする。
友人又は、知人とあるが、それだけでは特定の者と取引とは言えません。よって宅建業にあたり免許が必要となるので、正しいです。
【問】Cが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を１０区画割して、多数の公益法人に対して売却する場合、Cが免許を必要としない。
国及び地方公共団体には宅建業法が適用されませんが、それらから依頼を受けた代理人にまで免許を不要とする規定はありません。また、公益法人に対する売却というだけでは、特定の者と取引とも言えません。よって誤りとなります。
【問】Dが、１棟のマンション（１０戸）を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。
自己が所有するマンションを「自ら」賃借する行為は取引にはあたりません。よって宅建業にはあたらず、免許は不要なので、誤りの肢になります。
◆宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち正しい物はどれか
【問】Aが、その所有する原野を宅地予定地として区画割りした後、宅地建物取引業者Bに代理権を授与して、その土地の売却を一括して依頼し、BがAの代理人として不特定多数の者に反復継続して、売却する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要とする。
本肢は原野は宅地にあたりますね。また、AがBに代理を依頼して不特定多数の者に反復継続して宅地を売却する行為は取引業にあたります。よってAは免許が必要です。
【問】E社が従業員の福利厚生事業の一環として自社の工場地を区画割し、宅地としてその従業員のみを対象に反復継続し売却する場合、E社は、宅地建物取引業者の免許を必要とする。
従業員のみへの売却は、特定の者への取引といえます。よって宅建業には、あたらず、免許は不要ですので、誤りとなります。
以上、過去門の抜粋でした。。
明日も同じく問題集！！
どんどん慣れていきましょう。。
それでは、また明日。
おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士 合格への道！！ 最後の休日②笑
宅建に向けてあと１週間を迎えます！！
ここからは、問題オンリーで行きましょう！
明日からのブログは問題も載せていきますので、
参考にしてみてください！！
ということで、今日はお休み😌🌃💤
では、ラストスパート頑張りましょう！
宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編⑦～
『自分の欠点を言ってくれるやつが友達に欲しい。。。なれる気しないけど、、、』
税・その他 登録免許税
◆登録免許税とは
土地や建物を売買した場合、その権利を第三者に主張するために所有権の保存登記た移転登記等を行います。また、銀行からお金を借りる場合には抵当権の設定登記等を行います。これら登記を行う際に課される税金が登録免許税です。
◆登録免許税の概要
１、課税主体：国
２、課税客体：不動産の登記等
例外：非課税登記
・国等が自己のために受ける登記
・建物の新築、増築の表示登記
３、納税義務者：登記を受ける者
登記を受ける者が２以上であるときは、これらの者が連帯して納付義務を負います。つまり不動産売買における所有権移転登記は、買主と売主が共同して登記申請を行います。
４、課税標準：固定資産課税台帳の登録価額
登録されていない場合、類似不動産の登録価額をもとに登記官が認定した価格となります。また、不動産上に借地権等の所有権以外の権利その他処分の制限があるときは、その権利その他処分の制限がないものとした価額（＝更地価額）となります。
抵当権の設定登記の場合、課税標準は債券金額となります。課税標準の金額が１０００円に満たない場合、その課税標準は１０００円として計算されます。
５、税率：登記原因により異なる
所有権保存登記は、不動産価額の１０００分の４、売買による所有権移転登記は不動産価額の１０００分の１５など個々の登記区分に応じて税率が定められているが、細かくすべてを覚える必要はありません。重要なのは、税率が軽減される特例です、ここはしっかり頭に入れておきましょう。
・登記を受ける者が、平成２０年１月１日から平成２３年３月３１日までの間に、電子情報処理組織を使用して、不動産の所有権の保存もしくは移転の登記、抵当権の設定における当該登記に係る登録免許税の額は、登録免許税法の規定により計算した金額から１００分の１０を乗じて算出された金額（上限５０００円）を控除した額とする。
・個人が、平成２３年３月３１日までの間に一定の要件（家屋の床面積５０㎡以上）に該当する住宅家屋を新築し、または建築後使用されたことのない一定の要件に該当する住宅用家屋を取得して、その個人の居住の用に供した場合、新築又は１年以内に受ける所有権の移転登記：本則１０００分の４⇒軽減率１０００分の１．５
・個人が、平成２３年３月３１日までの間に一定の要件（家屋の床面積５０㎡以上、木造等築２０年以内、耐火建築物２５年以内、一定の耐震基準に適合）に該当する住宅用家屋を取得し、その個人の居住の用に供した場合、取得後１年以内に受ける所有権の移転登記：本則１０００分の２０⇒軽減税率１０００分の３
・個人が、平成２３年３月３１日までの間に一定の要件に該当する住宅家屋の新築をし、または、一定の要件に該当する住宅用家屋を取得し、その個人の居住の用に供した場合に置いて、これらの住宅家屋の新築もしくは取得をするための資金の貸付が行われるときまたは対価の支払いが賦払いの方法により行われるときは、その貸付またはその賦払金にかかる債権を担保するために一定の者が受けるこれらの住宅用家屋を目的とする抵当権の設定登記で、新築または取得後１年以内に受ける抵当権の設定登記：本則１０００分の４⇒１０００分の１
６、納付方法：現金納付
７、納付期日：その登記を受けるまで
８、納税地：登記を受ける登記所の所在地
以上、登録免許税についてでした。。
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～税金・その他編⑥～
『内面と外見、、どっちが美人になりたいですか？？、、、外見だろ。。』
税・その他 印紙税
◆印紙税とは
印紙税とは、不動産取引によって作成された契約書や領収書などの文章に対して、その文章作成者に課される税をいいます。
◆印紙税の概要
１、課税主体：国
２、課税客体：課税文章
課税文章：土地の賃貸借契約、売買、交換契約書、贈与契約書、不動産売買代金領収書等の売上代金に係る金銭または有価証券の受領書など
後日に正式な契約書を作成することを目的として作成される仮契約書や、既に存在している契約の内容を変更することを目的として作成される変更契約書も課税文章となります。同一内容の契約書が２通以上作成された場合、それぞれ契約の成立を証明する目的で作成されたものであるときは、それらすべての文章が印紙税の課税対象となります。
不課税文章：建物の賃貸借契約書、不動産以外の売買契約書、使用貸借契約書など
非課税文章：記載金銭が１万円未満の契約書、記載金額が５万円未満の受領書、営業に関しない受領書、国・地方公共団体が作成した契約書など
国や地方公共団体と、私人が共同作成した文章の場合、
私人が作成し、国や地方公共団体が保存するもの⇒課税
国や地方公共団体が作成し、私人が保存するもの⇒非課税
３、納税義務者：課税文章の作成者
４、課税標準：課税文章の記載金額
・不動産の譲渡に関する契約書の記載金額
売買：売買金額
交換：交換金額
贈与：記載金額のない契約書として扱う
交換金額については、双方の金額が記載されている場合、いずれか高い方の金額が記載金額となります。
・土地の賃貸借契約書の記載金額
契約に際し、貸主に交付し後日返還することが予定されていない金額（権利金・礼金・更新手数料などを指し、賃料や敷金記載金額とならない点に注意）
・地上権の設定や譲渡に関する契約書の記載金額
契約に際し、相手方当事者に交付し後日返還することが予定されていない金額
・変更契約書の記載金額
原契約の契約金額から総額の変更がない場合：記載金額がない契約書
増額契約：増加額部分
減額契約：記載金額がない契約書
５、税率：記載金額によって異なりますが覚える必要はありません。
６、納付方法：印紙を貼り付けて消印する
７、納付期日：課税文章作成時
８、過怠税：罰金です
以上、印紙税についてでした。
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編⑤～
『自己啓発にハマってる奴ほど仕事が出来ない！！』
不動産取得税
◆不動産取得税とは
不動産取得税とは、土地や家屋を購入する、家屋を建築するなど、不動産の所有権を取得した場合に課される税金です。
◆不動産取得税の概要
１、課税主体：取得した不動産が所在する都道府県
２、課税客体：不動産の取得
不動産：土地（田、畑、宅地、山林など）・家屋（住宅、店舗、工場、倉庫など）
取得：売買・交換・贈与・新築・改築・増築・特定遺贈
ここでは、いくつか注意点があります。取得は有償無償を問いません。登記の有無も関係なく、現実に所有権を取得したと認められれば課税されます。改築については、家屋の価値が増加した場合に限り増加分について課税されます。
「相続」「合併」「包括遺贈」は取得に含まれないという点も注意です。
相続による不動産の取得、法人の合併による不動産の取得等は非課税です。包括遺贈とは「財産の３割を●●に遺贈する」といった漠然として遺贈です。
また、国や地方公共団体などが不動産を取得した場合も不動産取得税が課税されません。
３、納税義務者：不動産取得者
４、課税標準：固定資産課税台帳に登録されている価格
土地：特例あり
家屋：特例あり
５、税率：４％（本則）
不動産取得税の標準税率は４％ですが、皆さんが覚えるのは３％です。平成１８年４月１日から取得した土地や住宅家屋については３％が標準税率となるという特例があるためです。
６、納付税額：特例を下で
７、税額控除：特例を下で
８、納付方法：普通徴収
９、納付期日：納税通知書に記載してある期限
１０、免税点：土地１０万円、建築にかかる家屋２３万円、その他の家屋１２万円
建築にかかる家屋とは新築や改築等、その他の家屋とは中古住宅の購入などをいいます。
◆不動産取得税の特例
住宅を新築した場合や新築住宅を取得した場合、または既存住宅を取得した場合、以下の要件を満たすと不動産取得税の負担が軽減されます。
１、住宅の要件
新築住宅：床面積５０㎡（一戸建て以外あの賃貸住宅は４０㎡）以上２４０㎡以下
既存住宅：床面積５０㎡以上２４０㎡以下で築２０年以内
２、取得者
新築住宅：個人・法人を問わない
既存住宅：個人のみ
３、用途
新築住宅：制限なし
既存住宅：取得した個人の居住用のみ
４、価格
新築住宅：制限なし
既存住宅：制限なし
５、控除額
新築住宅：１２００万円
既存住宅：当該住宅が新築された時期により１５０万円～１２００万円と異なる
以上、不動産取得税についてでした。
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宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編④～
『知識をお金に変える奴ら、、、、ただ、ただ、、好きじゃない！！』
固定資産税
◆固定資産税とは
固定資産税とは、固定資産（土地、家屋、償却資産）を所有していることに対して課される税金で、取得の翌年度から、所有し続ける限り毎年課税される税金です。
償却資産：土地及び家屋以外の事業用資産で、減価償却額または減価償却費が法人税または所得税の所得計算上、損金または必要な経費に算入されるもの
◆固定資産税の概要
１、課税主体：土地や家屋などの固定資産が所在する市町村
例外として、特別区では都となります。
２、課税客体：固定資産（土地、家屋、償却資産）
例外として、国・地方公共団体等に対して固定資産税は課税されません。
３、納税義務者：賦課期日（１月１日）における固定資産の「所有者」
つまり、売買などでの年の途中に所有者が変わった場合でも、その年度分の固定資産税は、１月１日現在での所有者（＝売主）に対して課されるという点に注意。また。質権または１００年より永い存続期間の定めある地上権の目的地である土地については、その土地を実質的に支配している質権者または地上権者が納税義務者となる。
※所有者：固定資産課税台帳に所有者として登録されている者。所有者は賦課期日前に死亡していた場合は、賦課期日においてその土地等を現に所有している者が所有者となる。
４、課税標準：賦課期日現在の固定資産課税台帳に登録されている価格
この、固定資産課税台帳に登録されている価格を「固定資産税評価額」といいます。この価格は３年に一度の基準年度において評価替えが行われ、その評価替えの価格が３年間据え置かれます。
土地や家屋の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき行われ、その評価を基に市町村長が毎年３月３１日までに価格の決定を行い、固定資産課税台帳に登録し、毎年４月１日に公示することになります。
納税者、借地人、借家人等は、いつでも固定資産課税台帳を閲覧することができ、その登録事項の証明の交付を求めることもできます。また、納税者は、固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合、公示日から納税通知書の交付を受けた日後６０日までの間に、書面によって固定資産評価審査委員会の申出をすることが出来ます。
５、税率：１．４％
６、納付税額：特例を下で
７、税額控除：特例を下で
８、納付方法：普通徴収
９、納付期日：４月、７月、１２月、２月中において各市町村の条例で定める
１０、免税点：課税標準が一定金額未満の場合、固定資産税は原則として課されない
土地：３０万円未満
家屋：２０万円未満
償却資産：１５０万円未満
◆固定資産税の特例
１、住宅用地の特例：住宅用地を保有している場合、固定資産税の負担が軽減される
小規模住宅用地（住宅用地面積２００㎡以下）：登録価格×６分の１
一般住宅用地（住宅用地面積２００㎡超部分）：登録価格×３分の１
２、新築住宅の特例：新築後一定期間内、固定資産税の負担が軽減される
中高層対価住宅：新築初年度から５年度の間、
床面積１２０㎡までの税額が２分の１減額
上記以外：新築初年度から３年間の間、床面積１２０㎡まで税額が２分の１減額
以上、固定資産税についてでした！
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～税・その他編③～
『１０月ってこんなに涼しかったっけ？、、、クールビズ、、１１月までだよ。。。』
税法総論
◆税の種類
宅建試験で出題される税法は、３問と考えて下さい！
◆税法用語
これから税法を勉強するにあたり、覚える必要があるのは、以下の１０項目です！それぞれの税について正確な知識を身につけておいてください。
１、課税主体
租税を賦課する権利を有する者
国 or 都道府県 or 市町村
２、課税客体
何に着目して課税するのか
課税対象
３、納税義務者
税金を納める者
４、課税標準
租税を賦課する標準となるもの
課税客体の終了、価額、品質など
５、税率
課税標準にかける割合
６、納付税額
納める税金の額
課税標準 × 税率 ＝ 税額（課税標準の特例や軽減税率など例外あり）
７、税額控除
税額から控除されるもの
課税標準 × 税率 ＝ 税額 － 〇 ← 税額控除
８、納付方法
どのようにして税金を納めるか
普通徴収など（それぞれの税で詳しく解説します）
９、納付期日
いつまでに税金を納めるか
１０、免税点
課税されないもの
非課税
以上、税法を勉強する前提として覚えていただきたい基本事項です。
以上、税法総論についてでした！
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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