宅建士試験　合格への道！！　～業法編㉔～

『自分で頑張ってるって思うやつ。。。嫌いです！！（笑）』

住宅瑕疵担保履行法

◆特定瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

新築住宅購入者を保護するため、確実に瑕疵の担保を履行してもらうために制定されたのが、「住宅瑕疵担保履行法」です。

１、対象

対象者：宅建業者、建設業者

信託会社などで宅建業を営むものも含まれます。

対象物：新築住宅（建設完了から１年を経過していない＋居住者がいない←両方必要）。事務所等は対象となりません。

対象取引：宅建業者が自ら売主となり、非宅建業者が買主となる取引。賃貸の媒介は対象となりません。

宅建業者Aが、宅建業者Bの新築住宅の販売の代理や媒介を行う場合、A及びB共に住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置を講ずる義務がある？

解答：誤り

資力確保措置ぐむが必要なのは売主である宅建業者Bのみです。

２、住宅瑕疵担保責任の方法

宅建業者は、以下２種類の方法のどちらかを行わなければなりません。

供託：過去１０年間の新築住宅の供給戸数に応じて算出した額を、供託所に保証金として供託します。供託した場合はその旨の届出が必要であり、届出先は免許権者です。また、届出の時期は基準日（毎年３月３１日と９月３０日）から３週間以内であり、供託の届出がない場合は、基準日の翌日から起算して５０日を経過した日以降、新たに新築住宅の売買契約をすることが出来なくなります。

保険契約：国土交通大臣が指定した保険法人と保険契約を締結します。保険契約は上記基準日までに行えばよいのですが、保険の申し込みは工事開始時までに申し込んでおく必要があります。届出に関する問題は供託と同様です。

・住宅全てについて供託、全てについて保険契約はもちろん、一部を供託で残りを保険契約という方法も可能です。

・取得する新築住宅が、供託と保険どちらかの資力措置がとられるかを３５条の重要事項の説明、３７条書面に基づく書面の交付により買主に知らせる必要があります。プラス⇒供託の場合、売買契約締結までに供託所の名称、所在地等を書面を交付して説明（取引士である必要なし）。保険の場合、保険証書を交付するだけで説明義務はありません。

・協約から保険契約への変更はできますが、保険契約から供託に変更することはできないと考えられます。

３、住宅瑕疵担保責任を負う時期

引き渡しから１０年間（１０年より短い期間を定めた特約は無効）

２０年まで伸長可能ですが、供託や保険契約の適用はありません。

４、住宅瑕疵担保責任の内容

無過失責任

宅建業者による売買契約においては隠れたる瑕疵のみ

買主が、住宅の構造耐力上主要な部分に隠れた瑕疵をみつけた場合、契約解除（契約した目的を達成できない場合）、損害賠償請求、瑕疵修補請求をすることはできます。

５、監督処分

宅建業者が住宅瑕疵担保履行法の規定に違反し資力確保措置を行わない場合、指示処分または、業務停止処分の対処となります。指示処分に従わないときは業務停止処分、業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき及び業務停止処分に違反したときは免許取消処分となります。

以上で、業務編が終了になります。

最も点数が取れる範囲、、というか必ず取らなければいけない範囲でもあります。