宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑱~
『苦労は買ってでもしろ!!いくらくらいかな、、、』
宅建業務に関する義務・制限
◆手付金等の保全措置
手付金等とは、契約締結日以後、当該宅地、または建物の引き渡し前に支払われる、代金の全部または一部として授受される金銭および手付金・内金。中間金等をもって授受される金銭で、代金に充当されるものをいいます。
宅建業者は、保全措置を講じた後でなければ買主から手付金等を受領してはなりません。
【保全措置】
未完成の場合→1、銀行などのよる保証
2、保険事業者による保険保証
完成物件の場合→上記の1,2に加え、3、指定保管機関による保管
保全措置がいらない場合
1、売買物件につき買主に所有移転登記がなされたか、
買主が所有権の登記をした場合。
2、受領しようとする手付金の額が、、
未完成の場合→代金の5%以下であり、かつ1000万円以下である場合
完成物件の場合→代金の10%以下であり、かつ1000万円以下である場合
◆手付額の制限
手付といえば「解除手付」です。
まず、宅建業者は代金の10分の2を超える額の手付金を受領することはできません。超える部分は無効です。買主に不利な特約も無効になります。
◆瑕疵担保特約の制限
まずは、民法における瑕疵担保責任の原則として、売買の目的物に「隠れたる瑕疵」があった場合、売主は落ち度がなくても責任を負います(無過失責任)。そして善意無過失の買主は、損害賠償請求や契約解除ができます。なお買主への責任追及期間は、買主が瑕疵を知ったときから1年以内とされてます。
例外として、「瑕疵担保責任の期間を、引き渡しから2年とする」この特約は有効です。
◆自己所有に属しない物件の契約締結の制限
まず、自己所有に属しないとは、1.他人物、2、未完成物件を意味します。宅建業者は自己所有に属さない物件の売買契約はできません。これをすると業務停止処分になります。
例外もあります。
他人物の場合→将来、宅建業者のものとなることが確実な場合
※宅建業者が物件取得の契約を締結した場合
未完成物件の場合→手付金等の保全措置を講じた場合
◆損害賠償額の予定等の制限
宅建業者自ら売主となる売買契約において債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定または違約金を定める場合、その額は合算して代金額の10分の2をこえてはなりません。
ここまで覚えておけば義務・制限に関しては大丈夫かと思います。
明日は、報酬額についてです。あと少しで業法が終わるので、頑張りましょう。
それでは、また明日。おやすみなさい zzz
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