宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑪～
『ブログのおかげ（せい）で夜型から朝型になってきた！！』
弁済業務保証金について
営業保証金と同じで、一般消費者に損害を与えないように供託しておく保証金のこと。もちろん義務ではありません。営業保証金を供託するか保証協会へ入会するかを選択できます。
◆弁済業務保証金の供託
営業保証金は宅建業者が直接供託所へ供託するのに対して、弁済業務保証金は「保証協会が社員である宅建業者」が保証協会へ「弁済業務保証分担金を納付」し、「保証協会」が「弁済業務保証金を供託所へ供託する」という形式をとります。
１、弁済業務保証金分担金納付義務者
分担金を納付する者は保証協会の社員なろうとする宅建業者です。
２、弁済業務保証金供託義務者
供託をする者は保証協会です。
３、弁済業務保証分担金納付先
分担金の納付先は保証協会です。
４、弁済業務保証金供託場所
供託場所は法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所（＝東京法務局）です。
５、納付額および供託金の額
弁済業務保証金の額は「主たる事務所６０万円、従たる事務所３０万円」です。
営業保証金と比べるとすごく安いです。これが保証協会の社員になるメリット。
６、弁済業務保証金分担金納付期限
分担金の納付期限は「保証協会に加入しようとする日まで」
７、弁済業務保証金供託期限
供託期限は「社員から分担金の納付を受けた日から１週間以内」です。
８、事務所の新設
保証協会の社員である宅建業者が分担金納付後に新たに事務所を新設した場合、
新設した事務所１つに対して３０万円ずつ、設置した日から２週間以内に
保証協会に分担金を納付します。これをしなければ業務停止処分を受け、
保証協会の社員としての地位も失います。そして保証協会はその日から
１週間以内にその額を供託します。
９、弁済業務保証金分担金納付方法
分担金は必ず金銭で納付しなければなりません。
１０、弁済業務保証金供託方法
営業保証金と同じく、金銭や有価証券で供託します。
◆弁済業務保証金の還付
１、還付を受けられる者
営業保証金と同じく、宅建業者と取引をし、その宅建業者に関する取引について生じた債権を有する者に限られます。しかし、弁済業務保証金特有の問題として次の２点を覚えて下さい。
・宅建業者が保証協会の社員となる前に取引をした者も、弁済業務保証金から還付を受けることが出来ます。
・弁済業務保証金の還付を受けるには、保証協会の認証を受けなければなりません。
２、還付を受けられる額
還付額は、「その社員が社員でないとした場合に供託すべき営業保証金に相当する額の範囲内」つまり「営業保証金の範囲内」です。
３、供託金の不足
弁済業務保証金が還付され、供託すべき弁済業務保証金額に不足が生じた場合、保証協会は、国土交通大臣よる還付があった旨の通知を受けた日から２週間以内に、還付された額に相当する弁済業務保証金をあらたに供託しなければなりません。
そして宅建業者は、保証協会より不足の通知を受けた日から２週間以内に、還付された額に相当する弁済業務保証金分担金を「還付充当金」として保証協会に納付する必要があります。
保証協会の通知より２週間以内に還付充当金を納付しない宅建業者は、保証協会の社員としての地位を失います。その後、宅建業を続けていくためには、１週間以内に「営業保証金」を供託し、免許権者に届出が必要であり、これを怠ると免許停止処分になります。
◆弁済業務保証金の取戻し
弁済業務保証金を供託しておく必要がなくなった場合は、保証協会は、供託所から弁済業務保証金を鳥も出背ます。
・宅建業者が社員でなくなったとき
※保証協会は債権者にたいして６か月をくだらない一定期間内に、保証協会の認証を受けるための申し出をするように広告をしなけらばならない。
・事務所の一部を廃止し、分担金額が法定の額を超えたとき
※こちらは広告不要
以上弁済業務保証金についてでした。
それでは、また明日！おやすみなさい ZZZ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑩～
『今までの失敗や苦労が、、今の自分を作ってる！！』
営業保証金について
◆営業報奨金の供託
１、供託義務者
供託をする者は、宅地建物取引業者です。
２、供託場所
供託場所は、主たる事務所の最寄りの供託所です。
３、供託金の額
営業保証金の額は、「主たる事務所で１０００万円」「従たる事務所で５００万円です。ここは少し練習してみましょう。A県に本店とB県及びC県に支店を有する宅建業者は、A県にある最寄りの供託所に１０００万円＋５００万円×２＝２０００万円を供託します。
４、事務所の新設
宅建業者が事業開始後に事務所を新設した場合、新設した事務所１つにつき５００万円ずつ、主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、供託した旨を免許権者に届け出ます。
５、供託方法
営業保証金は「金銭または一定の有価証券」によって供託します。ここで注意したいのは、金銭と国際証券は額面通りで評価されるのですが、地方債証券は額面の９０％、国土交通省令で定める有価証券は額面の８０％でしか評価されません。
※手形、小切手、株券による供託は認められません。
６、供託を怠った場合
免許の日から３か月以内に宅建業者より供託した旨の届出がない場合、免許権者は届出をすべき旨の「催告」をしなければなりません。そして催告から１か月以内に再び宅建業者より供託した旨の届出がない場合、免許権者は「免許を取り消すことが」できます。催告は義務で、免許の取り消しは任意です。
７、保管替え
主たる事務所を移転し、営業保証金の供託先を変えることを保管替えといいます。金銭で供託している場合と有価証券で供託している場合とで、その方法が異なります。
※細かく言えば、金銭を移転させることが「保管替え」です。
現金のみでの供託：従前の供託所に対して、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への保管替えを請求できます。
金銭＋有価証券で供託している場合：新の供託所のへ供託しなおしです。
◆営業保証金の還付
営業保証金から債権の弁済を受けることを「営業保証金の還付」と言います。
１、還付を受けられる者
宅建業者と取引をして、その宅建業に関する「取引」について生じた債権を有する者に限られます。宅建購入者や、その媒介・代理の依頼者などです。
※広告業者や内装業者、給与未払いの宅建業者の使用人などは含まれません。
２、還付を受けられる額
還付額は「営業保証金の範囲内」に限られます。
３、供託金の不足
営業保証金が還付され、供託すべき営業保証金額に不足が生じた場合、宅建業者は還付した額に相当する営業保証金を新たに供託しなければなりません。免許権者から通知があった日から２週間以内に供託が必要です。供託したらまた２週間以内に免許権者に供託した旨を届け出ます。
◆営業保証金の取り戻し
営業保証金を供託しておく必要がなくなった宅建業者が、供託所にたいして「営業保証金の取り戻し」を請求することが出来ます。
取り戻しが出来るケース
・免許を取り消しされた場合
・免許を更新せず失効した場合
・一部の事務所を廃止した場合
・保管替えできずに二重供託となった場合
・保証協会の社員となった場合
しかし原則として、上の３つは債権者に対して６か月以内に権利を申し出る旨を広告し、その期間内に申し出がなければ、取り戻すことができません。
※取り戻し事由発生から１０年を経過すれば広告不要です。
これに対して下の２つは広告なしに直ちに取り戻すことが出来ます。
営業保証金については、ここまでです。
しっかり覚えていきましょう！！
それでは、また明日。おやすみなさいｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑨～
『稼げば稼ぐほど欲が増える。。。』
宅地建物取引士について
昨日の続き、、、
◆宅地建物取引士登録の移転
登録を受けている取引士は、宅地建物取引士資格登録簿の記載事項のうち、
１、氏名
２、本籍・住所
３、勤務先の宅建業者の商号・名称
４、勤務先の宅建業者の免許証番号
に変更があった場合、遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。登録の移転と違い、こちらが義務です。つまり、登録を受けている取引士が引越しをした場合、登録の移転は必要ありあませんが、変更の登録は必要ということです。登録の移転が出来るのは「勤務先」が変わった場合のみということです。
◆志望等の届出
登録を受けている取引士が死亡した場合や、登録基準でお話しした１０項目に該当してしまった場合は、登録を消除するための届出をしなければなりません。ここで注意が、誰がその届出をするのかです。
死亡→相続人
保佐人となった→保佐人
その他→本人
この届出は、登録消除理由に該当した日から３０日以内に行う必要があります。しかし、死亡の場合は、「相続人が死亡を知った日」から３０日以内となります。また、これらの届出がないときでも、本人からの登録消除の申請があった場合や、本人の死亡が判明した場合は、都道府県知事は自ら登録の消除をしなければなりません。
◆宅地建物取引士証
取引士登録を受けているものは、その登録している都道府県知事に対して取引士証の交付を申請することができます。取引士証とは、自分が取引士であることを証明する身分証明書であり、取引士としての仕事をするときは、常に携帯しておく必要があります。取引士の仕事は、以下の３つです。
１、重要事項の説明
２、重要事項の説明書面（３５条書面）への記名押印
３、３７条書面への記名押印
詳しくは後述しますが、取引関係者から請求があったときは取引士証を必ず提示し、また、重要事項の説明の際には請求が無くても提示しておく必要があります。
取引士証を交付してもらうには、申請前６か月以内に「登録をしている都道府県知事が国土交通大臣省令の定めるところにより指定する講習」を受講する必要があります。
しかし、次の場合はこの講習が免除されます。
１、宅建試験合格から１年以内
２、登録の移転での交付（前の取引士証と引き換え）
これで晴れて取引士となります。取引士証の有効期間は５年間となります。
◆宅地建物取引士証の返納・提出・書換え・引換え
１、返納
取引士は、登録を消除された場合、取引士証が効力を失った場合（失くしたと思って再交付を受けた後に見つかった前の取引士証など）は、その交付を受けた都道府県知事もに取引士証を「返納」しなければなりません。
２、提出
取引士は、事務禁止処分を受けた場合、その交付を受けた都道府県知事に取引士証を「提出」しなければなりません。事務禁止期間が満了すれば、返還請求をすることにより返還されます。
３、書換え
取引士は、氏名または住所に変更があった場合、「変更の登録」の申請とともに取引士証の「書換え交付」を申請」しなければなりません。
４、引換え
取引士は、登録先以外の都道府県で従事するため「登録の移転」の申請を行った場合、取引士証の「引換え交付」を申請しなければなりません。
※２番の返還や３番との違い、新たな取引士証を交付してもらうことになります。もちろん前の取引士証は効力を失いますが、新しい取引士証の有効期間は、前の取引士証の有効期限の残りの期間であるという点に注意です。
今日は、ここまでです。また明日！おやすみなさいｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑧～
『「～から嫌われてそう」と悩んでる人。悩まなくて大丈夫です！そういう時は大体嫌われてます！！』
宅地建物取引士について
◆宅地建物取引士資格試験
まずは、宅建試験に合格しないと話になりません。ここで覚えておきたいこと！
・不正手段によって試験を受けたものは、合格を取り消されることがある。
・不正手段によって試験を受けようとしたものに対して、都道府県知事は、３年以内の期間を定めて受験を禁止することができる。
◆宅地建物取引士資格登録
宅建試験に合格し、登録の基準を満たすものは、宅建試験に合格した場所の都道府県知事に対して取引士登録の申請を行います。しかしこの取引士登録にも条件があります。
１、２年以上の実務経験を有している。
２、国土交通大臣が指定する実務教習を受講し修了している。
※このどちらかを満たしていないと取引士登録はできません。２番ですが「登録を受けようとする者が宅建試験に合格した試験を行った都道府県知事が指定する講習」という引っかけ問題がよく出ますが、国土交通大臣が指定する講習ですので、注意です。そして都道府県知事が、一定事項を「宅地建物取引士資格登録」に登載することにより、取引士登録が行われます。この取引士登録の効力は全国に及び、登録の削除を受けない限り、一生有効となります。
◆宅地建物取引士の登録基準
次の１０項目に該当する者は、宅建試験に合格しても取引士登録を受けることができません。宅建業者の免許基準を似ていますが、免許基準にない登録基準特有の基準は重要です。
覚えるポイントは、最低限７，８，９，１０番を必ず暗記してください！
１～６は、免許基準と同じです。
２、禁錮刑以上の刑に処され、その刑の執行が終わって５年、又は、時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過していない者。
３、一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、又は時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過していない者。
※一定の罰金刑：宅建業法違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪、暴力団員による不当な行為に関する法律違反など
４、不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとしちぇ免許を取り消され、取消の日から５年を経過していない者
５、４番に該当するとして免許取り消し処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者
６、５番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞の公示日前６０日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過していない者。
７、宅建業の営業に関し、成年者と同一の行為能力を有していない未成年者。
８、不正登録等の理由で消除処分を受け、その処分から５年を経過していない者。
９、不正登録に該当するとして登録の消除処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に登録消除の申請をし、その登録消除から５年を経過していない者。
１０、事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録の消除がなされ、まだ禁止期間が満了していない者。
※７番ですが、免許基準の場合は、成年者と同等の行為能力を有していない未成年者であっても法定代理人が欠格事由に該当していなければOKでした。ここ注意です！
※８，９番と１０番の違いですが、事務禁止処分を受け、自ら申請して登録を消除した場合は事務期間中のみダメ、それがバレて登録消除処分を受けた場合は、処分から５年もダメ、というわけです。
今日は、ここまでです。明日も取引士の続きをお話しします。
また、明日！おやすみなさいｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑦～
『俺の目標、、、人生の目標を決めること！！』
事務所以外の場所について
◆標識の掲示義務
どこの宅建業者が、そこでどういった営業を行っているのかを明示します。
標識の掲示義務のある「事務所以外の場所」とは、以下の５か所です。
１、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所。
２、一団の宅地建物の分じぃおうを行う案内所。
３、「他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲」の代理・媒介を行う案内所。
４、宅建業務に関する展示会など催しを実施する場所.
５、一団の宅地建物の分譲をする際に、その宅地建物が所在する場所。
少し細かいですが、この５つは大切です。覚えましょう。
※
１番の「事務所以外の」とは、つまり契約締結権限を有する者が置かれていないということです。これで契約締結権限を有する者がいたら「事務所」ですからね。契約を行わない案内所等でも標識の掲示は必要となります。
２番は、いわゆる現地案内所です。ちなみに「一団」とは、１０区画以上の宅地または、１０戸以上の建物をいいます。３番も現地案内所ですが、これは自社物件ではなく、他社物件の代理・媒介を行うケースです。
４番は、住宅フェアや相談会、５番は、そのまま宅地建物の所在地ですね。
もしかしたら試験に出るかも！！
３番において標識に他社（売主）の商号または名称、免許証番号を記載する。
これは、覚えといてください。
◆成年者である専任取引士の設置義務
上記の１～４番の場合で、契約の申込みを受ける場合、または契約を締結する場合は、成年者である専任取引士を置く必要があります。
そしてその場合、その場所で業務を開始する日の１０日前までに、専任取引士の氏名などを届け出なければなりません。届出先は、免許権者および案内所等の所在地を管轄する都道府県知事の「２か所」です。同一の場合はもちろん１か所だけで構いません。
免許権者が国土交通大臣だある場合は、案内所等の所在地を管轄する都道府県知事を経由して届け出るということも覚えておきましょう。
以上が事務所以外の場所についての規制です。
標識の掲示義務に違反した場合は、監督処分として指示処分の対象となり。５０万円以下の罰金に処されることもあります。また、専任取引士の届出を怠ったり、虚偽の届出をした場合にも５０万円以下の罰金に処されてしまいます。
事務所以外の場所には、事務所に必要な報酬額・帳簿・従業者名簿の規制はありません。宅建試験では、比較の引っかけがよく出題されますので、しっかりと区別しておきましょう。
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑥～
『何事も積み重ねが大事、、、、しんど過ぎ！！』
◆事務所とは？
１、本店（主たる事務所）
２、支店（従たる事務所）
３、宅建業務を継続的に行うことが出来る施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人を置いてるところ
を言います。３番が条文そのままで分かりにくいですが、つまりは、営業所などしっかり固定された場所で、営業所長など偉い人がいるところということです！
新入社員が一人で留守番しているテント張りの案内所など、すぐに移動できる簡易的な施設は事務所とは呼べません。
※『支店で宅建業を営んでいれば宅建業を営んでいない本店も事務所となる』
これは絶対に覚えて下さい！！
ただ、支店のみの営業の場合、他の支店は事務所になりません。
◆事務所に必要なもの
１、標識
正式には「宅地建物取引業者票」といいます。
２、報酬額の提示
宅建業者が受けといる報酬がいくらなのか、あらかじめ明記しておきます。これは、お客様が安心して取引できるようにです。
３、帳簿
宅建業の取引があった場合、その年月日、宅地建物の所在、面積等を記載する名簿です。この帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後５年間保存する必要があります。
４、従業者名簿
宅建業者は、その従業者に「従業者証明書」を携帯させる必要があります。これがなければ宅建業に従事できません。その従業者は、取引関係者から請求があった場合は、その携帯する従業者証明書を提示する義務があります。これをまとめたのが従業者名簿です・もちろんこの名簿も請求があれば閲覧させる義務があります。従業者名簿は最終記載日から１０年間保存する必要があります。
５、成年者である専任の取引士
宅建業に関する法律の専門家を置き、業務に適正な運営を図ります。
・事務所については業務に従事する者５名に１名以上の割合
・取引士の設置義務のある案内所等については少なくとも１名
宅建業者は成年者である専任に取引士を、上記の通り置く必要があります。
この人数が不足した場合、宅建業者は２週間以内に新しい取引士を補充するなどの措置を取らなければなりません。そして設置から３０日以内に免許権者に届け出ます。
もちろん初めから所定の人数が不足する場合は事務所を開設できません。
業務に従事する者とは。営業や一般管理はもちろん、補助的な事務に従事する者も含まれます。ちなみに取引士の設置義務のある案内所等とは契約の締結や申し込みを行う特定の場所を言います。
成年である専任の取引士とは、２０歳以上で、その事務所に常勤する取引士を言います。ここは、１つの注意点があります。未成年であっても、その者自身が宅建業者である場合。または業者が法人でその役員である場合は、未成年でも専任の取引士となることが出来ます。（その者が主として従事する事務所に限る）
ただし成年者である専任の取引士とはみなされません。
最後に、この専任の取引士設置要件を欠いた場合は、１００万円以下の罰金のほかに業務停止処分を受けることがあるということも覚えましょ。
【暗記ポイント！！】
・帳簿は、各事業年度の末日の閉鎖して、閉鎖後５年間保存する！
・取引関係者の請求があった場合、従業者証明書を提示する！
・取引関係者の請求があった場合、従業者名簿を閲覧させる！
・事務所については５名に１名以上の割合で専任取引士を置く！
・取引士設置義務のある案内所等については、少なくとも１名の専任取引士を置く！
・専任士が不足した場合、２週間以内に補充する！
・未成年であっても、その者自身が宅建業者である場合、または業者が法人でその役員である場合は、未成年でも専任の取引士になることが出来る！
今日は、ここまで！！
明日も引き続き業法です！ご参考にしてみて下さい！
それでは、おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑤～
『毎日ゆるく宅建勉強、、、間に合うかな、、、（笑）』
最近、宅建の知識をお伝えしてますが、マイホーム購入する方が見てたらいつでも質問してくださいね！！今が買い時なのは間違いないのでお手伝いします！！
免許の効力について
◆免許換え
宅地建物取引業者名簿の登載事項に変更があった場合、宅建業者は変更の届出を行いますが、事務所を廃止・移転。新設し、現在の免許が不適当となる場合は、「免許換え」というものを行います。免許の変更と混同しやすく、後の宅建士でお話しする「登録の移転」や「変更の登録」とグチャグチャになりますので気を付けて下さい。
都道府県知事免許に免許換えする場合は、直接、免許換えを申請します。国土交通大臣免許に免許換えする場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して免許換えを申請します。そして新たな免許権者は、従前の免許権者に対して遅滞なくその旨を通知します。
【事例】
・A県＋B県→B県の事務所を廃止しA県のみ（国土交通大臣免許→A県知事免許）
直接A県知事に申請、A県知事は国土交通大臣に通知
・A県→B県に移転（A県知事免許→B県知事免許）
直接B県知事に申請、B県知事はA県知事に通知
・A県（本店）＋B県にも新設（A県知事免許→国土交通大臣免許）
A県知事を経由して国土交通大臣に申請、国土交通大臣はA県知事に通知
※
免許換え後の免許有効期間は、免許換えの時から５年です。
免許換えと同時に変更の届出も必要な場合、変更の届出は不要です。
免許換えが必要なのに免許換えをしない場合、その免許は取消されます。
個人の宅建業者が法人となる場合、改めて免許を受ける必要があります。
◆廃業等の届出
免許権者から免許取り消し処分を受けた場合、個人の宅建業者が死亡した場合、法人の宅建業者が破産した場合・・・などなど、宅建業者は宅建業を営むことができなくなります。このような場合、「廃業等の届出」をしなければなりません。廃業等の届出が必要な場合とは？誰が届け出るのかが重要です！
なお、変更の届出と同様に届け出先は、免許権者で、国土交通大臣免許の場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出ます。
１、死亡：相続人
２、合併消滅：消滅した会社の代表社員であった者
３、破産：破産管財人
４、解散：精算人
５、廃業：廃業した個人または法人の代表役員
例えば、破産によって・・・と出題された場合、届け出るのは破産管財人です。
しかし破産又は合併以外の理由により解散・・・と出題されたら精算人です。
正確な知識を問われます。
そしてこの届出は、廃業等の事実が発覚した日から３０日以内に上記の者が申請しますが、死亡の場合だけは、相続人が死亡を知った日から３０日以内ですので、その引っかけも注意です。
また、効力が失効する時期ですが、１番と２番じゃ届出を待たずに、死亡、合併のときに免許の効力はなくなります。３～５番は届出時に失効です。
最後に廃業等の届出の補足
免許が失効すると宅建業者ではなくなりますが、それでは取引中の相手がいた場合、その相手方が困ってしまいます。そこで免許が失効した場合でも一定の者は、その継続中の取引が終了するまでは当該取引の範囲内では宅建業者とみなされます。
今日は、ここまでです。
しっかり覚えていきましょう！！
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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