マイホーム購入のトリセツ

元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~民法編㉖~

 『独占欲が強いっていうやつ、、全員、嫉妬ばかりの小さいやつ!!』

 

権利関係 抵当権②

 

抵当不動産の第三者取得

 

抵当権が設定されている不動産を買い取った者を、「抵当不動産の第三者取得者」と言います。

抵当権が実行されたら所有権を失ってしまうのに、そんな不動産を買う人がいるの?と思われるかもしれませんが、実際にいるんです。なぜなら、抵当不動作の第三者取得は、所有権を守るために多くの権利が認められているからです。

 

1、第三者弁済

抵当不動産の第三者取得は、債務者に代わって弁済をすることにより、抵当権の実行を防止することが出来ます。これは、債務者の意思に反していてもすることができるというところがポイントです。そして債務者に代わって債務を弁済した第三取得者は、債務者に対して弁済額の支払いを求めることが出来ます。

 

注:債権者と債務者が第三者弁済反対の特約をしていた場合は、第三者弁済をすることはできません。

 

2、抵当権消滅請求

 

第三取得者が、債務を全額負担できるだけの財力があれば第三者弁済で問題ないのですが、そういうわけにもいかないのが現実です。そこでこの「抵当権消滅請求」です。これは、自分が所有権を取得したときの代金、または自分が指定した金額を弁済して、抵当権を消滅させるというものです。もちろん抵当権者がその額に納得しなければいけません。

そして、抵当権消滅請求をした第三取得者は、「その手続きが終わるまで」売買代金の支払い拒絶することができます。

 

3、代価弁済

 

第三者弁済、抵当権消滅請求権と反対で、抵当権者のほうから請求に応じて売買代価を支払い、抵当権を消滅させる制度です。抵当権消滅請求と同じく、全額弁済のある必要はありません。

 

4、償還請求

 

第三取得者は、所有権保存登記をするなどして、抵当権の実行を防止するために費やしや費用を売主に対して請求することができます。この場合、第三者取得者の善意・悪意は問題になりません。

 

5、抵当権が実行された場合

 

第三取得者は自ら競売に参加し、競落させて所有権を存続させることが出来ます。もしも所有権を失ってしまった場合は、以前お伝えした担保責任の問題になります。

 

抵当不動産の賃借人

 

抵当権が設定されているアパートを借りた、という場合です。抵当権が実行されたら追い出されてしまうのか?

 

原則:抵当権が設定されている建物を借りた賃借人は抵当権者に対抗できず、抵当権が実行されたら出ていかなければなりません。しかし、抵当権が実行されても、競売手続きの開始前からその建物を使用・収益していた賃借人は、買受人の買受時から6カ月間、明け渡しが猶予されます。

 

例外:抵当権者が賃貸借に同意し、同意を登記をした場合は、賃貸借も登記しておけば、その賃貸借は同意をした抵当権者に対抗することが出来ます。

 

 

以上、抵当権②についてでした。

明日も抵当権です!(笑)

頑張って覚えましょう。

 

それでは、また明日。おやすみなさいzzz

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