マイホーム購入のトリセツ

元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~民法編㉓~

『貯蓄してるやつの大半は、金を持って死ぬために生きてる!!』

 

権利関係 売主の担保責任

 

◆他人物売買

 

売買の目的物である土地や建物の全部が、実は他人の物であった場合です。まず前提として、他人の物を売ってしまう契約も有効だと覚えておきましょう。そして契約を締結したにもかかわらず、売主が目的物を取得して買主に移転できない場合は、善意・悪意を問わず、買主は契約を解除することができます。さらに善意の買主に限り、賠償請求もできます。

しかし、ここで注意していただきたいのは、悪意の買主でも、売主に移転不能について責任があるときは、売主の担保責任を追及するのではなく、債務不履行の規定による損害賠償請求ができるということです。

 

除斤期間

制限なし。善意、悪意を問わず、買主はいつでも売主の責任を追及できます。

 

◆一部他人物売買

 

売買の目的物の一部が、実は他人の物であった場合です。この場合、善意・悪意問わず、買主は代金の減額請求ができます。さらに善意であれば、目的物不達成の場合には、契約の解除もできます。また善意であれば、損害賠償請求も可能です。

 

除斤期間

善意の買主 → 知った時から1年

悪意の買主 → 契約の時から1年

 

◆数量指定の売買

 

数量を指定して売買した目的物の数量が、不足していた場合です。善意の買主は、代金の減額請求ができます。さらの目的不達成の場合には、契約の解除もできます。そして損害賠償請求も可能です。悪意の買主は何も出来ません。

除斤期間

善意の買主 → 知った時から1年

悪意の買主 → 関係なし

 

◆用益的権利による制限

 

売買の目的物に、地上権などがついていた場合です。善意の買主は、これらの権利があると契約の目的が達成できない場合、契約を解除することができます。さらに損害賠償の請求もできます。悪意の買主は何も出来ません。また、参考までに、用益権とは、地上権、永小作権、地役権、留置権、質権、登記した賃借権をいいます。

 

除斤期間

善意の買主 → 知った時から1年

悪意の買主 → 関係なし

 

◆担保的権利による制限

 

抵当権が設定されているものを売った場合です。善意・悪意を問わず、抵当権の実行により所有権を失った買主は、契約の解除および損害賠償の請求ができます。この担保責任が認められるには、実際に担保権が実行され、買主が所有権を失ったことが必要ですので注意です。

 

除斤期間

制限なし。善意・悪意を問わず、買主はいつでも売主の責任を追及できます。

 

瑕疵担保責任

 

売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合です。善意無過失の買主は、目的物の瑕疵により契約の目的物が達成できない場合、契約を解除することができます。さらに損害賠償の請求もできます。瑕疵担保責任に限り、買主に善意+無過失も要求されます。

除斤期間

善意の買主 → 知った時から1年

悪意の買主 → 関係なし

 

以上、売主の担保責任についてでした。

それでは、また明日!!

おやすみなさいzzz

 

読者登録宜しくお願いします!!