宅建士試験 合格への道!! ~民法編⑱~
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権利関係 契約の解除
解除とは、いったん有効に成立した契約を解消させて、その契約が初めからなかったものとする制度をいいます。解除には「法定解除」と「約定解除」があります。
法定解除とは、債務不履行を理由とする解除です。約定解除とは、契約の両当事者の約束により解除できると決める場合で、手付、買い戻しがあります。
◆債務不履行を理由とする解除(法定解除)
1、解除権発生の要件
〇 遅滞遅滞:債務者が債務を履行しない場合、相当の期間を定めて履行を勧告し、その勧告期間内に履行されなかったときに解除ができます。
・勧告と同時に解除の意思表示をしておいてもよい
・定期行為の遅滞による解除は、勧告は不要です
・勧告を不要とする特約も有効であります
・同時履行の関係にある場合、履行の提供なしに、勧告だけでは解除できません
〇 履行不能:債務者の責任で履行が不能になったときは、勧告は不要でただちに解除ができます
2、勧告とは?
もう一度債務者に履行の機会を与えて、債務者保護するとともに契約関係の維持を図るもの。債権者は勧告に当たり、「相当の期間」を定めなければなりません。
相当の期間とは、既に履行の準備をなすためのみに必要な期間をいい、履行の準備に着手して履行を完了するために必要な期間ではありません。債権者はもともと、最初の履行期ばでに履行の準備を済ませておくのが普通だったからです。
つまり、不相当の期間を定めた勧告であっても、客観的に相当だと認められる期間内に債務者が履行をしなければ、解除権が発生します。「相当な期間」に悩むことなく。勧告がなされれば有効に解除権は発生すると覚えておきましょう。
3、解除権の行使
・解除権は、相手方に対する一方的意思表示によってなします(相手方の承諾不要)
・解除の意思表示をした場合、もはやこれを取り消すことはできません
解除権不可分の原則
・当事者の一方が数人ある場合、契約の解除はその全員より、または、その全員に対してのみ行うことができます。
・解除権が複数当事者の一人について消滅した場合、他の者についても消滅します。
4、解除の効果
・まだ履行されていない債務は、履行する必要がなくなります。
・すでに履行されていない債務は、履行する必要がなくなります。
・上記2つによって償われない損害であれば、損害賠償の請求ができます。
・原状回復の履行にあたり、債務者は、受領のときから利息を付けて返還しなければなりません。
5、解除による第三者との関係
契約が解除されてことによって、第三者は不測の事態の損害を受ける恐れがあります。売主Aと買主Bの建物売買契約において、買主Bからさらにその建物を買ったCさんは、AとBの契約が解除されてらどうなるのか?
・AとBの契約解除前にすでに買っていたCさん
Cが登記をしていれば、所有権を主張できます。AはCから建物を取り戻すことはできません。またこの場合、Cの善意・悪意も問題になりません。
・AとBがすでに解約を解除していたのに買ってしまったCさん
AとCで先に登記をしたもの勝ちです。この場合もCの善意・悪意は問題になりません。
以上、契約の解除についてでした。
明日も契約解除についてのお話になります。
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