マイホーム購入のトリセツ

元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑫~

『やってみて「ダメだ」と思うのと、初めから「ダメだ」と思うのとでは、全く違う!!』

 

媒介契約と代理契約

売主や買主から依頼を受けて、宅建業者が物件の売買や交換、賃貸の手助けをすること。

 

◆一般媒介

 

他の宅建業者にも重ねて媒介契約をすることが出来る媒介契約です。

これには、他に依頼している宅建業者が誰なのか明示をする「明治型」と明治義務のない「非明示型」の2種類が存在します。

 

◆専任媒介

 

依頼者が自分で見つけた相手と契約できますが、原則として一人だけの宅建業者にしか依頼をすることが出来ない媒介契約が専任媒介です。専任媒介契約を結ぶと、依頼者は他の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことが出来ません。これにより専任媒介契約を結んだ業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。

 

しかし、だからと言ってその宅建業者がダラダラと仕事をされては困ります。よって専任媒介契約は、その有効期間が3か月以内に限定されます。有効期間が切れた場合は、依頼者の申出により、その期間を更新することが出来ます。

 

また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引のみ具合を2週間に1回以上、依頼者に報告する必要があります。3週間に1回や、一月に2回など、依頼者に不利な特約は無効となりますので覚えておきましょう。

 

そして専任媒介契約をむ結んだ宅建業者の相手方の探し方ですが、これは指定流通機構(レインズ)に、依頼を受けた宅地または、建物の所在や規模、売買価格などを登録するという方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から7日以内に行う必要があります。

 

この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。

 

◆専属専任媒介

 

専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけてきた相手とも契約が出来ない専任媒介契約です。有効期限や相手が手の探し方などは専任媒介と同じですが異なる点が2点あります。

 

まず、業務処理状況の報告が1週間に1回以上必要です。そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から5日以内に行います。

 

◆媒介契約書面(34条の2書面)

 

宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません。取引士の記名押印ではなく、宅建業者の記名押印ですのでご注意ください!

 

◆媒介契約書面記載事項

 

宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。

※2,4、6は特に重要です。

 

1、宅地建物を特定するために必要な表示

2、売買すべき価額または、評価額

3、一般、専任、専属専任の区別

4、報酬

5、有効期限

6、解除に関する事項・契約違反の場合の措置、標準媒介契約約款に基づくか否か

7、指定流通機構への登録に関する事項

 

以上、媒介契約と代理契約に関する内容をお伝えしました。

それでは、また明日。おやすみなさい。

 

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