マイホーム購入のトリセツ

元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑤~

『毎日ゆるく宅建勉強、、、間に合うかな、、、(笑)』

最近、宅建の知識をお伝えしてますが、マイホーム購入する方が見てたらいつでも質問してくださいね!!今が買い時なのは間違いないのでお手伝いします!!

 

免許の効力について

 

◆免許換え

 

宅地建物取引業者名簿の登載事項に変更があった場合、宅建業者は変更の届出を行いますが、事務所を廃止・移転。新設し、現在の免許が不適当となる場合は、「免許換え」というものを行います。免許の変更と混同しやすく、後の宅建士でお話しする「登録の移転」や「変更の登録」とグチャグチャになりますので気を付けて下さい。

 

都道府県知事免許に免許換えする場合は、直接、免許換えを申請します。国土交通大臣免許に免許換えする場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して免許換えを申請します。そして新たな免許権者は、従前の免許権者に対して遅滞なくその旨を通知します。

【事例】

・A県+B県→B県の事務所を廃止しA県のみ(国土交通大臣免許→A県知事免許)

直接A県知事に申請、A県知事は国土交通大臣に通知

・A県→B県に移転(A県知事免許→B県知事免許)

直接B県知事に申請、B県知事はA県知事に通知

・A県(本店)+B県にも新設(A県知事免許→国土交通大臣免許)

A県知事を経由して国土交通大臣に申請、国土交通大臣はA県知事に通知

 

免許換え後の免許有効期間は、免許換えの時から5年です。

免許換えと同時に変更の届出も必要な場合、変更の届出は不要です。

免許換えが必要なのに免許換えをしない場合、その免許は取消されます。

個人の宅建業者が法人となる場合、改めて免許を受ける必要があります。

 

◆廃業等の届出

 

免許権者から免許取り消し処分を受けた場合、個人の宅建業者が死亡した場合、法人の宅建業者が破産した場合・・・などなど、宅建業者宅建業を営むことができなくなります。このような場合、「廃業等の届出」をしなければなりません。廃業等の届出が必要な場合とは?誰が届け出るのかが重要です!

なお、変更の届出と同様に届け出先は、免許権者で、国土交通大臣免許の場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出ます。

 

1、死亡:相続人

2、合併消滅:消滅した会社の代表社員であった者

3、破産:破産管財人

4、解散:精算人

5、廃業:廃業した個人または法人の代表役員

 

例えば、破産によって・・・と出題された場合、届け出るのは破産管財人です。

しかし破産又は合併以外の理由により解散・・・と出題されたら精算人です。

正確な知識を問われます。

そしてこの届出は、廃業等の事実が発覚した日から30日以内に上記の者が申請しますが、死亡の場合だけは、相続人が死亡を知った日から30日以内ですので、その引っかけも注意です。

また、効力が失効する時期ですが、1番と2番じゃ届出を待たずに、死亡、合併のときに免許の効力はなくなります。3~5番は届出時に失効です。

 

最後に廃業等の届出の補足

免許が失効すると宅建業者ではなくなりますが、それでは取引中の相手がいた場合、その相手方が困ってしまいます。そこで免許が失効した場合でも一定の者は、その継続中の取引が終了するまでは当該取引の範囲内では宅建業者とみなされます。

 

今日は、ここまでです。

しっかり覚えていきましょう!!

それでは、また明日。おやすみなさい zzz

 

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