マイホーム購入のトリセツ

元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~民法編⑥~

『目標決めずに達成できるものなんて無い!!、、、今年の宅建試験っていつ??』 権利関係 無効と取消 契約が無効となる場合 公序良俗違反 原始的不能 意思無能力 心理保留 虚偽表示 錯誤 契約が取り消しうる場合 行為無能力 詐欺 強迫 1、無効と取消の比…

宅建士試験 合格への道!! ~民法編⑤~

『民法を制する者は、、、、、何もでねぇ~や!!』 権利関係 詐欺と強迫 ◆詐欺とは 他人をだまして錯誤に陥らせ、それに基づいて意思表示をさせること ◆強迫とは 他人に恐怖を与え、その恐怖によって意思を決定、表示させること ◆AがBさんに詐欺または強迫…

宅建士試験 合格への道!! ~民法編④~

『失敗??うまくいかないことが確認できた成功である、、、地道!?』 権利関係 意思の不存在 ◆心裡留保 これは簡単に言うと、冗談・自作自演です。例えば、売る気がないのに「売る」と言ったり、契約書に著名したりすることです。その効果ですが、原則的に…

宅建士試験 合格への道!! ~民法編③~

『小さいことからコツコツと、、、この言葉嫌い!!』 権利関係 制限行為能力者 ◆制限行為能力者の種類 制限行為能力者とは、文字通り行為能力が制限された者、判断能力が不十分な者を指します。10年ほど前までは無能力者と呼ばれていましたが差別的という…

宅建士試験 合格への道!! ~民法編②~

『他責にするやつは、何一つ成長しない!!』 胎児の権利能力 自然人の権利能力は、「出生」により認められ、「死亡」によって終了いたします。ちなみに自然人とは普通の人間です。法人も権利能力の主体となりうることと区別して、法律の世界では、自然人と…

宅建士試験 合格への道!! ~民法編①~

『勉強できない奴ほどノートが綺麗、、、いや本物のバカはノートなんてとりません!!』 今日から民法編です!! 民法で満点は、なかなか厳しと思います。 ポイントだけ抑えて、目指すは6割以上!! 民法の原則として、次の4つがあります。 「権利能力平等…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編㉔~

『自分で頑張ってるって思うやつ。。。嫌いです!!(笑)』 住宅瑕疵担保履行法 ◆特定瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 新築住宅購入者を保護するため、確実に瑕疵の担保を履行してもらうために制定されたのが、「住宅瑕疵担保履行法」です。 1、対…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編㉓~

『テストで100点取るのは努力だが、0点取るのは勇気です!!』 監督と罰則 ◆取引士に対する登録消除処分 登録消除処分:宅地建物取引主任士資格登録簿から登録を抹消すること 登録消除処分を受けた取引士は、すみやか取引士証を交付受けた知事に返納する…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編㉒~

『東京の素敵な夜景、、、基本、残業で出来てる!!』 監督と罰則 ◆宅建業者に対する免許取消処分 免許取消処分:与えた免許を取り消すこと 処分権者:免許権者のみ 主な該当事由 ・宅建業者が成年後見人・被保佐人・復権を得ていない破産者であるとき ・宅…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編㉑~

『ブラインドタッチはできるけど、いまだにパソコンの使い方がわからない!?』 監督・罰則 ◆監督の全体構造 宅建業者に対する監督処分として、 1、指示処分 2、業務停止処分 3、免許取消処分 取引士に対する監督処分 1、指示処分 2、事務禁止処分 3、…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑳~

『暑さで勉強がはかどりますね、、、、外出たくねぇ~~』 報酬に関する規制 ◆複数の宅建業者が関与する場合 宅建業者Aが売主から媒介を依頼され、宅建業者Bが買主から媒介を依頼された場合などです。この場合、宅建業者が受領できる報酬額には次の2つの制…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑲~

『努力から得られるのもは、結果より多い!、、、ホントかな。。』 報酬額に関する規制 宅建業者は、それぞれが自由に報酬額を定めることはできません。受領できる報酬限度額が定められております。その報酬額の中から広告などの経費を使います。 ただ、特別…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑱~

『苦労は買ってでもしろ!!いくらくらいかな、、、』 宅建業務に関する義務・制限 ◆手付金等の保全措置 手付金等とは、契約締結日以後、当該宅地、または建物の引き渡し前に支払われる、代金の全部または一部として授受される金銭および手付金・内金。中間…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑰~

『宅建試験まで、、、、あれ!?意外と時間ないな。。。』 業務に関する義務・制限 ◆業務処理の原則 宅建業者は、取引関係者に対して信義を旨とし、誠実にその義務を行わなければなりません。(=信義誠実の原則) ◆供託所等に関する説明 宅建業者が契約の相…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑯~

『50歳で引退したい。。。これも一つの目標です!!』 クーリングオフ 買主に与えられた「契約を解除する」権利です。 ◆クーリングオフが出来る場所 宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、事務所等以外の場所買受けの申込みをした者は、契…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑮~

『今までの努力で築き上げたのは、キャリアですか??、、、いいえ、それが私の人生です!!』 契約内容記載書面(37条書面) ◆ 37条書面の交付者 37条書面を作成し、交付するのは「宅建業者」です。 37条書面にも宅地建物取引士(専任の必要はあり…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑭~

『方向と方法が間違ってる努力は、何の意味もない!!』 重要事項の説明(35条書面) ◆重要事項の説明義務者 重要事項の説明をするにが宅地建物取引士です。専任である必要はありません、取引士が重要事項の説明を怠ると、「宅建業者」が業務停止処分の対…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑬~

『努力しない奴には、勝つ資格がない!!』 広告の規制 ◆取引態様の明示 宅建業者が広告するときには「取引態様の明示」をする必要があります。注文を受けた際も同様です。 広告をする際にはその都度、注文を受けた際には直ちに、取引態様の別を明示します。…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑫~

『やってみて「ダメだ」と思うのと、初めから「ダメだ」と思うのとでは、全く違う!!』 媒介契約と代理契約 売主や買主から依頼を受けて、宅建業者が物件の売買や交換、賃貸の手助けをすること。 ◆一般媒介 他の宅建業者にも重ねて媒介契約をすることが出来…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑪~

『ブログのおかげ(せい)で夜型から朝型になってきた!!』 弁済業務保証金について 営業保証金と同じで、一般消費者に損害を与えないように供託しておく保証金のこと。もちろん義務ではありません。営業保証金を供託するか保証協会へ入会するかを選択でき…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑩~

『今までの失敗や苦労が、、今の自分を作ってる!!』 営業保証金について ◆営業報奨金の供託 1、供託義務者 供託をする者は、宅地建物取引業者です。 2、供託場所 供託場所は、主たる事務所の最寄りの供託所です。 3、供託金の額 営業保証金の額は、「主…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑨~

『稼げば稼ぐほど欲が増える。。。』 宅地建物取引士について 昨日の続き、、、 ◆宅地建物取引士登録の移転 登録を受けている取引士は、宅地建物取引士資格登録簿の記載事項のうち、 1、氏名 2、本籍・住所 3、勤務先の宅建業者の商号・名称 4、勤務先の…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑧~

『「~から嫌われてそう」と悩んでる人。悩まなくて大丈夫です!そういう時は大体嫌われてます!!』 宅地建物取引士について ◆宅地建物取引士資格試験 まずは、宅建試験に合格しないと話になりません。ここで覚えておきたいこと! ・不正手段によって試験を…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑦~

『俺の目標、、、人生の目標を決めること!!』 事務所以外の場所について ◆標識の掲示義務 どこの宅建業者が、そこでどういった営業を行っているのかを明示します。 標識の掲示義務のある「事務所以外の場所」とは、以下の5か所です。 1、事務所以外の継…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑥~

『何事も積み重ねが大事、、、、しんど過ぎ!!』 ◆事務所とは? 1、本店(主たる事務所) 2、支店(従たる事務所) 3、宅建業務を継続的に行うことが出来る施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人を置いてるところ を言います。3…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑤~

『毎日ゆるく宅建勉強、、、間に合うかな、、、(笑)』 最近、宅建の知識をお伝えしてますが、マイホーム購入する方が見てたらいつでも質問してくださいね!!今が買い時なのは間違いないのでお手伝いします!! 免許の効力について ◆免許換え 宅地建物取引…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編④~

『努力しても成功するとは限らない。。。ただ、成功する人は必ず努力してる!!』 免許の効力について ◆免許の有効期間 宅建業の免許の有効期間は5年です。ちなみに宅建試験に合格した者が行う「取引士登録」の効力は、登録の削除がされない限り一生有効で…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編③~

上司『やるって言ったんだからやれ!!』 部下『いや、、お前がやれ言うただけやん、、、』 昨日の続き、、、 免許の基準 7、法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所に公示日60日以内にその法人の役員であったもので、取消の日から5年経過していな…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編②~

『積み重ねに勝るものはない、、、確かに継続は強いです!!』 宅建業法 免許の申請と免許基準 宅建業を営むためには、宅建業の「免許」が必要です。 では、この免許は「誰から」受けるのでしょうか?また、誰でもカレでも免許を受けることが出来たら大変で…

宅建士試験 合格への道!! ~業法編~

『問題を解決するのが凡人、問題を未然に防ぐのが天才!!』 宅地建物取引業法 宅地建物取引業を行う者に対して適用されます。宅建業法を行うには宅建業の免許が必要です。単にアパートの大家さんが、自分のアパートに「入居者募集」と書いて借主さん探して…

宅建!はじめに ~心構え!!~

『人から言われたことなんて継続する訳がない!何をするかは自分で考えろ!!』 宅建を勉強する前の心構えについて 【1】卑屈にならない 宅建受験界の「権威」とされている大手予備校や有名講師の宣伝が多いですが、合格者の8割以上が独学者で占められてい…

宅建士試験 合格への道!!

『今日から始められない奴に明日から出来るわけがない!!』 宅地建物取引主任士への道 今日から宅建士としての知識のをお伝えしていこうと思います!! ブログの内容レベルとしては、試験のある10月までしっかり読めば勝負出来るだけの力を付けられるもの…

定期借地権、定期借家権がついてたら??

『挑戦しなければ、失敗すらできない!!』 定期借地権、定期借家権がついている土地建物の評価はどうするの? 定期借地権とは、土地を期限付きで賃貸借することです。期限がくれば土地は必ず地主に返還され、更新されることはありません。土地の所有者が定…

小規模宅地等の評価の減額の特例ってどんなもの?

『失敗は成功のもと!!、、、家づくりでの失敗は失敗です。。。』 相続・贈与によって取得した居住用又は事業用の宅地については、一定の面積まで80%(事業用のうち不動産貸付用は50%)の減額が出来ます。居住用(上限面積330㎡)と事業用(上限4…

土地・建物の評価はどうするの?

『楽しいから笑うんじゃない!笑うから楽しくなるんです!!』 土地は、路線価のあるとことは毎年1月1日現在の更地1㎡当たりで示される路線価に基づいて評価し、路線価のないところは固定資産税評価額に地域毎に定められた倍率を乗じて求めます。 なお、…

夫婦間のマイホームの贈与にはどんな税の特典があるの?

『明日の僕にやらせよう! ~のび太~ 、、、天才だな!?(笑)』 婚姻期間20年以上の配偶者に居住用不動産又は、居住用不動産の購入資金を贈与すれば、2000万円の控除が受けられます。 この控除は、同じ人からの贈与については、一度しか受けられま…

相続時精算課税制度ってどんなしくみ?

『貧乏人からの成り上がり金持ち、、、、だいたい、金の使い方知らない!!』 【相続時精算課税制度とは】 生前の贈与を促進するため贈与時には贈与税を課税しないで、亡くなったときに相続税として課税する制度です。ただし、贈与した金額が2500万円を…

贈与税について ~その他編~

『自分が死んでも何も変わらない、、、その通りだよ!! ただ、生きてたら何か変えられますよ!』 教育資金の一括贈与の非課税措置ってどんなもの? 父母が子に、祖父母が孫に(子・孫は30歳未満)教育資金を一括して贈与しても1500万円(学校など以外…

贈与を受けると、、、

『仕事で一番ダサいのは、、、他責にするやつ!!』 贈与税はどれくらいかかるの? 贈与税の税率は、相続税よりも高くなります。しかし祖父母や両親から成年への贈与については、通常の贈与の場合よりも低い税率になっています。これは、消費意欲のつい良世…

相続税について!!⑤

『努力=成功にはならない、、、努力=成長は間違いない!!』 相続した財産を売った場合は譲渡所得の特例があるのか? 相続税の申告期限の翌日から3年以内(つまり死亡の日から3年10か月以内) に相続財産を売った場合には、一定の相続税相当額が、その…

相続税について!!④

『私が一番嫌いな人間。。仕事を言い訳にする奴!!』 相続税の申告と納税は、いつまでにするの? 相続税の申告は、被相続人の死亡後10か月以内に被相続人の住所地の税務署に 相続人が連名で申告します。 納税の期限も10か月以内です。 なお、相続税を金…

相続税について!!③

『相続のこと考える前に自分で稼げ!!』 今日も引き続き相続税に関して!!深く掘り下げていきます。 続けて2回の相続があった場合の相続税の計算は? 1回目の相続があってから10年以内に2回目の相続があった場合、 1回目の相続税の一部が、2回目の…

相続税について!!②

『無駄は無駄ではない!!、、、じゃあ何だ??』 今日は、相続税について!もう少し詳しく入っていきます! 配偶者の相続税はどうなるの? 配偶者特例! 配偶者が財産を相続すると、配偶者の法定相続分と1億6000万円のうち どちらか大きい方まで、相続…

相続税について!!

『死ぬ前に死んだ後のことを考えるのが、相続対策です!!』 どんな場合に相続税がかかるの?? 相続税は、遺産に係る基礎控除額(課税最低限)を上回る財産(正味遺産額)を 相続するとかかります! 相続税の基礎控除額は、相続人の数に関係なく定まる定額…

遺留分って何??

『なんで働くの??、、、遊ぶためです!!!』 今日は、昨日の相続についての続きですが、 遺留分についてお話いたします。 まず、遺留分とは何か? 相続人が相続できるものとして民法で保障されている最小限の財産のことを言います。 遺留分があるのは、配…

財産を相続すると、、、

『相続って言葉、、、嫌いじゃないの私だけ??』 1、誰が相続人になるのかな? ある人の死亡によってその財産を承継できる人は、 民法で定められています!これを「法廷相続人」と言います。 しかし、実際に誰が財産を相続するのかは、遺言や法定相続人の …

相続・税金について ~ はじめに ~

『チャンスをつかめるのは、準備をしてるやつだけです!!』 今日からは、相続診断士である私から 相続がらみの税金についてお話します!! マイホーム購入のきっかけとなる相続時にしっておくとスムーズに 進めることができると思います。 明日からの記事に…

今日は、収納について!!~片付け編~

『天才になりたい!、、バカでも凡人よりいい!!』 今日は、住宅に関しての質問で、よく取り上げられる収納についてです。 収納の計画については、この前も話しましたが、 今日は、片づけ方について! 片付かない原因とは 片づけてもすぐちらかる。。 モノ…

『住宅取得支援制度』について

『運命から逃げるな!!、、、いやいや、逃げるのも運命です!!』 今日は、住宅取得支援制度についてお伝えします!! ちなみに住宅取得支援制度とは、住宅購入するときの支援制度(補助金、減税、金利あなど)のことを言ってます。 【補助金】 1、ZEH 政…

購入予算の事例と税金!!

『営業は、断られてからが勝負です!!』 今日は、予定をちょっと変えました! 税金の控除や補助金の説明の前に『購入予算の事例』と『税金』 についてお話いたします! 『購入予算の事例』 【事例①】 ご主人(35)奥様(32)長男(5)次男(3) 世帯…