宅建士試験 合格への道！！ ～法令上の制限編③～
『宅建試験、、年間行事になってるやつ！！だいたい一生受からない！！』
法令上の制限 事前届出制その他
◆事前届出制
事前届出制とは、注視区域内および監視区域内において土地利用を行うなどする場合に必要とされている届出制です。 注視区域、監視区域の説明につきましては、国土利用計画法の全体像をご覧ください。
１、届出が必要な面積要件
注視区域：事後届出制と同じです
２、一団の土地か否かの判断基準
権利取得者（買主等）・権利設定者（売主等）の双方を基準に判断されます。事前届出制の場合契約当事者双方が届出義務者となります。権利取得者のみを基準に判断される事後届出と区別しましょう。
３、審査対象
事前届出制は、当事者双方「予定対価の額」「土地の利用目的」などを示し、市町村を経由して都道府県知事に届け出るという手紙がとられます。契約締結後２週間以内に届出る事後届出と比べ、文字通り「事前届出」です。そして、都道府県知事は、届出がなされた内容につき、予定対価の額および利用目的について審査を行います。
４、届出時効の変更
届け出た事項につき予定対価の額や土地の利用目的を変更する場合、原則として再度の届出が必要となります。しかし例外として、減額変更を行うだけの時は再度の届出はふようです。
◆許可制
都市計画区域内：土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、または対価が急激に上昇していると認められる区域について指定します。
都市計画区域外：上記のような事態が生ずると認められる場合に、その事態を緊急に除去しなければ適正かつ合理的な土地利用の確保が著しく困難と認められる区域につい指定します。
１、許可制に必要な面積要件はない
２、契約締結に許可を受ける
３、許可制の審査対象は予定対価の額及び土地の利用目的
４、無許可で契約をした場合は無効
◆届出制の罰則
届出を怠った場合や虚偽の届出をした場合、事後届出及び事前届け出制共通で６か月以下の懲役または１００万円以下の罰金に処されます。また事前届出制は届出から６週間を待ち勧告などがない場合に契約可能となりますが、６週間を待たずに契約をした場合は５０万円以下の罰金に処されます。
以上、事前届け出制 その他についてでした。
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宅建士試験 合格への道！！ ～法令上の制限編②～
『金持ってない奴ほど小さい文句が多い、、、金持ってる奴の文句はエグイ。。。』
法令上の制限 事後届出制
◆一団の土地に関する権利
一見すると面積要件に満たさない土地取引であっても、処分される全体の面積を基準として届出が必要かどうか判断されます。「全体の面積を基準」とは、物理的な一体性、計画的な一体性から判断され、つまり隣接する土地と判断されます。
また、届出を要する免責要件とは以下の通りです。
市街化区域：２０００㎡以上
市街化区域外の都市計画区域内：５０００㎡以上
都市計画区域外：１００００㎡以上
街づくりを行う場所のことを都市計画区域といいます。そしてすでに市街地を形成している区域およびおおみね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を市街化区域といいます。また、「一団の土地」と言えるかどうかは権利を取得する者を基準に判断されます。
土地に関する「権利」ですが、所有権、地上権、賃借権と、これらの権利の取得を目的とする権利をいいます。譲渡担保設定契約、代物弁済予約も土地に関する権利に含まれますが、抵当権や不動産質権は含まれません。
◆対価を得て
届出が必要となるのは、対価を得て行われる土地取引に限られます。したがった、贈与、相続、遺産分割、法人の合併、信託は含まれません。しかし信託の場合、受託者か信託財産を有償で取得する場合は届出が必要となります。
同様に地上権や賃借権の設定も設定に対価がある場合のみ届出が必要となります。ちなみに地上権や賃借権に設定における対価とは、権利金などの一時金をいいます。
◆移転・設定する契約
届出が必要とされるのは、土地に関する権利を移転・設定する「契約」を締結した場合に限ります。
「契約」ですので、当事者がお互いに意思表示をすることが必要となります。したがって、買戻権や予約完結権の行使などの一方的意思表示は契約にはあたりません。しかし、買戻権や予約完結権そのものを取得する場合は「契約」にあたります。
◆届出手続き
事後届出は、権利取得者が行います。
１、権利取得者が、対価の額や土地の利用目的などを示した、契約締結後２週間以内に市町村を経由して都道府県知事に届け出ます。
２、都道府県知事が利用目的について審査（対価の額は審査対象ではない）
→３週間以内に勧告がなければ契どおり
→助言がなされる
→問題があれば３週間以内に土地利用審査会の意見を聴いて勧告がなされます。
◆事後届出制の例外
１、契約当事者の一方または双方が国や地方公共団体である場合
２、民事調停法に基づく調停により土地売買等の契約が締結された場合
３、農地法３条１項の許可を要する土地を取引する場合
以上、事後届出制についてでした。
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宅建士試験 合格への道！！ ～法令上の制限編①～
『靴が綺麗な人ほど、仕事が出来る！！』
法令上の制限とは
法令上の制限とは、宅建業法上の「重要事項の説明」対象である「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要」をいいます。
◆国土利用計画法に趣旨
国土とは限られた資源であり。国民にとって日常生活の基盤となるものです。そこで総合的・計画的に国土の利用を図ることを目的として国土法が制定されました。国土法は、国土の適切かつ効率的な利用の妨げとなる取引や、地価上昇を招くおそれのある取引について様々な規制（届出制・許可制）を課しています。
◆届出制
国土法は届出制として、
１、事後届出制
２、注視区域内における事前届出制
３、監視区域内における事前届出制
という３つの届出制を設けています。
◆許可制
国土法は届出制の他にも「許可制」という制度も設けています。これは、都道府県知事が許可しなければ土地取引をすることができないという制度です。この許可制が実施されている場所を規制区域と言いますが、実際に許可制が運用されたことは今まで一度もありません。
以上が国土法の全体像です。国土法で重要なのは届出制のみです。中でも重要なのは事後届出制です。
・注視区域
地価が一定に期間内に社会的経済的事情の変動に照らして相当な程度を超えて上昇し、または上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生じるおそれがあると認められる区域（規制区域・監視区域を除く）として、知事が期間（５年以内）を定めて指定する区域
・監視区域
地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域（規制区域を除く）として、知事が期間（５年以内）を定めて指定する区域
以上、国土利用計画法についてでした。
それでは、また明日！
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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉟～
『民法最後の日！これからは問題集も並行してやりましょう！！』
権利関係 借地権
１、借地権の存続期間は３０年以上でなければなりません。
【ポイント】
通常の借地契約の存続期間は、最短でも３０年です。存続期間を３０年未満とした場合、その存続期間３０年とされます。また、契約と約定した場合、その存続期間は３０年とされます。また、契約で存続期間を定めなかった場合も３０年となります。契約で３０年以上を定めた場合は、その期間が存続期間となります。
２、存続期間の満了後、建物を有する借地権者が契約の更新を請求した場合、原則として前の契約と同じ条件で更新されたものとみなされます。
【ポイント】
借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合は、契約の更新はなされなません。借地権者が契約の更新を請求しなくても、土地の使用を継続し、土地上に建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べない限り、借地契約は更新されます。
更新後の存続期間→最初の更新：最短２０年 ２回目以降：最短１０年
３、借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失した場合でも、借地権は消滅しません。
【ポイント】
存続期間を超えて存続する建物を再築した場合、借地権の期間は延長されます。ただし、借地権設定者の承諾が必要です。延長される借地権の期間は、承諾の日、または建物が築造された日の、いずれか早い日からから２０年となります。
４、借地契約が更新されない場合、借地権者は、借地権設定者に対して建物を時価で買い取るよう請求することができます。（建物買取請求権）
【ポイント】
借地権者の債務不履行により借地権契約が解除された場合は、建物買取請求権が認められません。
５、借地権の登記をしなくても、借地上の建物が登記されていれば、借地権を第三者に対抗することができます。
【ポイント】
建物の登記は、借地権者本人名義でなければなりません。
６、第三者に借地権を譲渡したり、借地を転貸するには、借地権設定者の承諾が必要です。
【ポイント】
借地権者の申し立てにより、裁判所は、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。借家権の譲渡・建物の転貸の場合は、裁判所の許可は必要ありません。
７、定期借地権という、期間の更新がない特殊な借地権を３つ覚えましょう。
長期定期借地権：期間５０年以上、建物買取請求権なし、書面必要です。
建物譲渡特約付き借地権：期間３０年以上、建物譲渡特約あり、書面不要です。
事業用借地権：期間１０年以上５０年未満、建物買取請求権なし、書面（公正証書）が必要です。
以上が、民法についてでした！！
今日まで、民法だけで１か月以上かかりましたが、
業法の次に点数を稼ぐところですので、しっかり覚えていきましょう！
あと、今後は、問題集も並行して進める必要はあります！
特に過去問は完璧にしましょう。
それでは、また明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉞～
『間違ったことをやるより、何もしない奴の方がクズ！！』
権利関係 借家法
◆借家権
１、建物賃貸借の存続期間については、存続期間を定める場合と、期間の定めのない場合があります。
【ポイント】
存続期間を定める場合、最短期間・最長期間について制度はありません。ただし、期間を1年未満とした場合は、期間の定めがないものとなります。
２、期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書等の書面によって契約をすれば、その存続期間を１年未満とすることもできます。
【ポイント】
契約の更新をしない旨の特約を定めることもできます。賃貸人は賃借人に対して書面を交付し、賃貸借契約は更新されず、期間の満了により終了する旨をあらかじめ説明しなけれなりません。
３、建物賃貸借に存続期間の定めがある場合、賃貸人または賃借人のどちらかが、期間満了の１年前から６か月前までに、相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ、その借家契約は、前の借家契約と同じ条件で更新したものとみなされます。
【ポイント】
賃貸人から更新拒絶の通知をする場合は、正当事由が必要であります。正当事由ある更新拒絶の通知がなされたにも関わらず、賃借人が期間満了後もそのまま建物の使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、借家権は更新されてしまいます。
４、建物賃貸借に存続期間の定めない場合、賃貸人または賃借人は、いつでも解約の申入れができ、賃貸人からの解約申入れの場合は6か月後、賃借人からの契約申入れの場合は3ヶ月後に、それぞれ賃貸借契約は終了します。
５、賃借人は、賃貸にの同意を得て付加した造作物を、賃貸借契約終了時に、賃貸人に対して時価で買い取るよう請求することができます。（造作買取請求権）
【ポイント】
造作買取請求権を認めない旨の特約は、有効であります。
６、民法の賃貸借契約と同様、賃貸人の承諾を得れば、借家を転貸したり、借家を譲渡することができます。賃貸人に無断で単体・譲渡した場合は、原則として、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
【ポイント】
賃貸人と賃借人の賃貸借契約が終了した場合、転貸借契約も終了します。
『例外』
賃貸借契約「期間満了」または「解約申入れ」により終了した場合は、賃貸人に対してそのことを通知しないと、賃貸人は、賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができません。賃貸借契約が「賃貸人の債務不履行」を理由に解除された場合は、賃貸借契約の終了とともに転貸借契約も当然に終了し、賃貸人はその効果を転借人に対抗することができます。また、賃貸借契約が「合意解除」により終了した場合は、賃貸人はその効果を転貸人に対抗することが出来ません。
７、租税価格の増減や地価高騰などにより、現在の借賃が不相当となった場合、当事者は借賃の増額・減額を請求することができます。
【ポイント】
増額をしない特約がある場合、その特約期間内の増額請求は認められません。
以上、借家法についてでした。
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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉝～
『働いたら負けと言ってるニート、、、ダイエットしたら負けと言ってるデブと一緒！！』
権利関係 区分所有
区分所有法：通称「マンション法」
マンションには、専有部分と共有部分があります。居住用や事務所として利用される部屋を専有部分といい、共有部分は、法定共用部分と規約共用部分とに分けられます。
法定共用部分とは、廊下や階段、エレベーターなどみんなで共用せれるものをいい、規約共用部部とは、集会所や管理人室など、一見すると専用部分に見えますが、規約によって皆で共用すると決めたものを言います。規約共用部分は登記が必要だということは覚えておきましょう。
そして、このようにマンションにはいろいろな共用部分がありますので、区分所有建物について物事を決めるには、みんなで集会を開いて決める必要があります。この管理は、管理組合によってなされます。管理組合は、集会の決議で、区分所有者およが決議権の各４分の３以上の賛成を得て、主たる事務所において登記をすれば法人となることが出来るということも覚えておきましょう。
◆区分所有者および決議権の各５分の４以上の賛成が必要
・建替え決議：規約で別段の定め（定員の増減）不可
建替えに賛成の区分所有者は、反対の区分所有者に対して、区分所有権の売渡請求をすることができます。
◆区分所有者および決議権の各４分の３以上の賛成が必要
・共有部分の重大変更：規約により区分所有者の定数を過半数まで減らすこと可能
決議権の定数を減らすことはできないという点に注意です。
・規約の設定・変更・廃止：別段の定め不可
一部の区分所有者に影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要です。
・管理組合の法人化：別段の定め不可
・専有部分の使用禁止請求：別段の定め不可
必ず裁判所の訴えるという方法で請求しなければなりません。
・専有部分等の競売請求：別段の定め不可
必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。
・占有者に対する引渡請求：別段の定め不可
必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。
・大規模滅失の復旧決議：別段の定め不可
大規模滅失とは、建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合をいいます。
◆区分所有者及び決議権の過半数の賛成が必要
・共有部分の軽微変更：別段の定め可能
・行為の停止請求：別段の定め可能
騒音や悪臭などの迷惑行為の停止請求は、区分所有者の１人または数人、もしくは全員、管理組合法人などが自由にすることができますが、訴訟を提起するには過半数の賛成が必要です。
・小規模滅失の復旧決議：別段の定め可能
小規模滅失とは、建物の価格の２分の１以下の部分が滅失した場合をいいます。
◆区分所有者および議決権の各５分の１以上の賛成が必要
・集会の招集：規約により、区分所有者の定数も議決権の定数も減じること可能
専有部分を借りている者は、議決権を持たないので決議に参加することはできませんが、集会に出席して意見をのべることはできます。そして、決議の効力は占有者に対しても及びます。
◆単独で可能
・共有部分の保存行為：別段の定め可能
・小規模滅失の復旧：別段の定め可能
1人で直して、その費用を他の区分所有者に請求することができます。決議により復旧させる場合は過半数の賛成が必要だという事と区別しておいてください。
・行為の停止請求：別段の定め不可
以上、区分所有法についてでした。
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宅建士試験 合格への道！！ ～民法編㉜～
『最後は情ですべてが決まる！！仕事の鉄則だと思ってます！！！』
権利関係 不動産登記法
１、不動産の所有権取得等は、登記をしなければ第三者に対抗することまでいません。
そもそも「登記」とは、不動産の所有権取得等のついての勝ち負けの基準です。先に不動産を買っても登記をしなければ、後から買って先に登記をした者がその不動産所有権を取得します。これを「対抗問題」といいます。
不動産の取得以外にも、抵当権た地上権、地役権などを移転・設定した場合にも、それを第三者に主張するためには登記が必要となります。
２、登記は、登記官が登記記録を登記簿に記録することで行います。
登記記録とは、一筆の土地または一個の建物ごとに、表題部及び権利部に区分して作成される電磁的記録をいいます。表題部とは、不動産の表示に関する登記が記録される部分をいい、表示とは、土地や建物の物理的な概況をいいます。権利部とは、所有権や抵当権等の権利に関する登記が記録される部分をいい、さらに甲区と乙区に分けられます。
甲区には、所有権に関する事項、
乙区には所有権以外（抵当権や賃借権）の権利に関する事項を記載します。
３、表示に関する登記には、所有権に申請義務があります。
表示に関する登記とは、土地を取得したり建物を建てた場合などに、表題部に記録される登記をいいます。建物を新築したり建物が消滅した場合は、それから１ヶ月以内に、所有者は表示に関する登記を申請しなければなりません。
権利に関する登記については、申請義務がないことと比較しておいてください。
４、権利に関する登記が２つ以上ある場合、その権利の順位は、登記の先後によります。
建物を新築した場合など、その不動産について最初に行う登記を所有権保存登記といいます。この登記は表題部所有者等が単独で申請するという点に注意です。そしてここから所有権移転登記や抵当権設定登記など、様々な登記が行われていくわけですが、それらの権利の優先順位は、原則として登記の先後によって決定します。
５、仮登記を本登記に改めると、本登記は仮登記の順位によることとなります。
仮登記とは、本登記の順位を保全するために、仮にしておく登記を言います。
仮登記から本登記の間にその不動産が第三者に移転されていた場合は、本登記に際してその移転登記を抹消することになりますが、その場合、仮登記権利者は、利害関係人である第三者の承諾情報を提供して抹消登記を申請します。また、第三者が承諾していない場合は、裁判の謄本を添付しても構いません。そして登記官の職権により第三者の登記は抹消されることになります。
６、登記は、原則として申請主義によってなされます。
登記は、当事者の申請または官庁・公署の嘱託によってなされます。例外として、不動産の表示に関す登記等は登記官の職権による登記が認められます。
登記を申請する者は、その物権変動の当事者です（共同甲請主義）。たとえば売買契約において、登記によって利益を得る買主を登記権利者、所有権を失うなど不利益を被る売主を登記義務者として、買主と売主が共同で申請します。
※単独で申請できる登記
・保存登記
・登記名義人変更登記
・相続登記
・登記手続きを命ずる判決による登記
・仮登記義務者の承諾情報が提供された仮登記
また、登記の申請は、必ず電子情報処理組織を使用する方法または申請情報を記載した書面（磁気ディスクでも可）を提出する方法により行う必要があります。
７、登記申請には、一定の情報を提供しなければなりません。
・申請情報：不動産を識別する事項や申請人の氏名など
・登記原因証明情報：権利に関する登記を申請する場合に提供する
・登記識別情報：登記義務者が本にであることを証明するための情報
・住民証明書：登記権利者が本人であることを証明するための住民票
・代理権限証書：司法書士に対する委任状
以上、不動産登記法についてでした。
それでは、また明日。おやすみなさいｚｚｚ
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