宅建士試験 合格への道！！ ～業法編㉓～
『テストで１００点取るのは努力だが、０点取るのは勇気です！！』
監督と罰則
◆取引士に対する登録消除処分
登録消除処分：宅地建物取引主任士資格登録簿から登録を抹消すること
登録消除処分を受けた取引士は、すみやか取引士証を交付受けた知事に返納する。
処分権者：登録を行った知事のみ
主な当該事由
・取引士登録の欠格要件の１つに当該したとき
・不正手段により取引士の登録を受けたとき
・不正手段により取引士証の交付を受けたとき
・事務禁止処分に該当する場合で情状が特に重いとき
・知事の行った事務禁止処分に違反したとき
◆監督処分の手続き
国土交通大臣または都道府県知事は監督処分を行う場合、あらかじめ処分を受けるもの、またはそれらの代理人の出頭を求め、釈明および証拠提出の機会を与えるために公開による聴聞を行わなければなりません。そして業務停止処分または免許取消処分をしたときは、その旨を広告します。指示処分や取引士に対する処分に広告は必要ありませんので注意です。
指導：国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、知事はその都道府県の区域内で宅建業を営む宅建業者にたいして、指導・助言・勧告を行うことが出来る。
報告：国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、知事はその都道府県の区域内で宅建業を営む宅建業者に対し、宅建業の適正な運営を確保するために必要と認める場合には、業務についての報告を求め、または事務所への立入検査をすることが出来ます。
聴聞制度の例外として、１、宅建業者の事務所所在地を確知できないことを理由に免許を取り消す場合、２、宅建業者の所在を確知できないことを理由に免許を取り消す場合には、聴聞を行う必要はありません。この場合は、官報または公報等でその事実を広告し、３０日を経過しても宅建業者から申し出がないときに免許を取り消すことになります。
都道府県知事の公告方法：公報またはウェブサイトへの掲載その他適切な方法
◆罰則
宅建業法が規定する罰則は、懲役・罰則・過料の３つがあります。２つの異なる罰則を合わせて科すことを併科と言います。
以上、監督と罰則でした。
それでは、明日！おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編㉒～
『東京の素敵な夜景、、、基本、残業で出来てる！！』
監督と罰則
◆宅建業者に対する免許取消処分
免許取消処分：与えた免許を取り消すこと
処分権者：免許権者のみ
主な該当事由
・宅建業者が成年後見人・被保佐人・復権を得ていない破産者であるとき
・宅建業者が禁固刑以上の刑に処され、執行の終わりから５年経過していないとき
・宅建業者が宅建業法違反や傷害罪等で罰金の刑に処され、執行の終わりから５年経過していなしとき
・「成年者と同一の能力を有しない未成年者である宅建業者の代理人」または「個人である宅建業者の政令で定める使用人」または「法人である宅建業者の役員と政令で定める使用人が下記の４つに該当するとき
１、不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消の日から５年を経過していないもの
２、上記の者が法人の場合、免許取り消し処分の聴聞の期日、場所の公示日６０日以内にその法人の役員であった者で、取消の日から５年を経過していない者
３、上記に該当するとして、免許取り消し処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者
４、上記の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をしや法人の、聴聞の公示日前６０日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過していない者
◆取引士に対する指示処分
指示処分：必要な指示をすること
処分権者：登録を行った知事および処分該当事由が行われた業務地の知事
主な該当事由
・名義貸しを許し、他人がその名義を「使用」したとき
・取引士の事務に関し、不正または著しく不当な行為をしたとき
指示処分に違反すると、事務禁止処分の対象となります。
罰則の対象になりません。
◆取引士に対する事務禁止処分
事務禁止処分：１年以内の期間を定めて取引士よして行う事務の禁止を命ずること
事務禁止処分を受けた取引士はすみやかに取引士証を交付を受けた知事に提出し、知事は事務禁止期間が満了し返還請求があったときは直ちに返還しなければなりません。
処分権者：登録を行った知事及び処分該当事由が行われた業務地の知事
主な該当事由
・指示処分に違反したとき
・名義貸しを許し、他人がその名義を「表示」したとき
・取引士の事務に関し、不正または著しく不当な行為をしたとき
事務禁止処分に違反した場合、その取引士の登録を行った知事は、登録消除処分をしなければなりません。また、事務禁止処分による取引士証提出義務に違反した場合は過料に処されます。
今日は、またここまでにします！！
それでは、また明日。おやすみなさいｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編㉑～
『ブラインドタッチはできるけど、いまだにパソコンの使い方がわからない！？』
監督・罰則
◆監督の全体構造
宅建業者に対する監督処分として、
１、指示処分
２、業務停止処分
３、免許取消処分
取引士に対する監督処分
１、指示処分
２、事務禁止処分
３、登録消除処分
大前提としてこれらは、頭に入れておきましょう！
◆宅建業者に対する処分
指示処分：宅建業者に対し。そのような事態を解消せよ、などと命ずること
処分権者：免許権者および違反を犯した業務地を管轄する知事
主な該当事由
・業務関して取引関係者に損害を与、また与える恐れが大であるとき
・業務に関し取引の公正を害する行為をし、また害する恐れが大であるとき
・宅建業法を違反したとき
指示処分に違反した場合は、業務停止処分の対象となります。
罰則の対象にはなりません。
◆宅建業者に対する業務停止処分
業務停止処分：１年以内の期間を定めて業務の全部または一部の行為禁止を命ずること
処分権者：免許権者および違反を犯した業務地の管轄をする知事
主な該当事由
・指示処分に違反したとき
・宅建業者に関し不正または著しく不当な行為をしたとき
・営業保証金供託届出前の事業開始（不足額を２週間以内に供託しないとき含む）
・新事務所設置に際し弁済業務保証金分担金を納付しないとき
・特別弁済業務保証金分担金を通知後１か月以内に納付しないとき
・保証協会社員が還付充当金を通知後２週間以内に納付しないとき
・保証協会社員の地位を失った場合に１週間以内に営業保証金の供託をしないとき
・専任の取引士設置要件を欠いたとき（２週間以内に補充しないとき）
・従業者名簿を備え付けていないとき
・取引態様の明示義務違反
・誇大広告等の禁止違反
・重要事項の説明義務違反（書面を交付して説明しなかったとき）
・３７条書面の交付義務違反
・媒介及び代理契約書面の交付、価額の根拠の明示義務違反
・自ら売主の場合の完成・未完成物件の手付金等保全措置義務違反
・手付の信用供与による契約誘引
・限度額を超える報酬受領、不当に高額の報酬要求
・不当な履行遅延
・守秘義務違反
業務停止処分に違反すると、免許取り消し処分の対象となります。
何らかの罰則の対象にもなります。
とりあえず今日はここまでにします。
覚えることがたくさんあるように見えますが、今までお伝えしたことなので覚えやすいです。頭に入れとく程度でいいので頑張りましょう。
それでは、また明日！頑張っていきましょう！
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑳～
『暑さで勉強がはかどりますね、、、、外出たくねぇ～～』
報酬に関する規制
◆複数の宅建業者が関与する場合
宅建業者Aが売主から媒介を依頼され、宅建業者Bが買主から媒介を依頼された場合などです。この場合、宅建業者が受領できる報酬額には次の２つの制限があります。
１、宅建御者全員が受領する報酬総額は、１人の宅建業者に依頼した場合の報酬限度内でなければならない。
２、各宅建業者が受領できる報酬限度額は、各宅建業者が依頼者の一方から受領できる報酬限度額である。
【例題】
宅建業者Aと宅建業者Bが媒介により２０００万円の土地の売買契約を成立させた
宅建業者が１人の場合
（２０００万円×３％＋６万円）×１．０８＝７１２，８００円
売主と買主双方から媒介を依頼されていれば１，４２５，６００円
それぞれの宅建業者は、７１２，８００円を限度としてそれぞれから受領できます。
◆本体価額
売買代金や賃貸、権利金等を報酬計算の基礎とする場合、消費税分を抜いた価額を報酬計算の基礎とします。宅建試験本番で、消費税課税物件の代金等が消費税込みで表示されていた場合は、消費税分を抜いて報酬計算をする必要があります。
消費税の課税対象となるもの
売買・交換：建物の売買代金および交換代金
賃貸借：居住用建物以外の建物の賃料および権利金
よって、代金２１６０万円建物の売買を媒介した場合に、、と出題された場合、２１６０万円を１．０８で割り、２０００万円を本体価額として報酬計算します。土地の売買代金や居住用建物賃料等は非課税ですのでそのまま計算してください。
以上報酬に関する規制についてでした。
今日は、ここまでです。
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑲～
『努力から得られるのもは、結果より多い！、、、ホントかな。。』
報酬額に関する規制
宅建業者は、それぞれが自由に報酬額を定めることはできません。受領できる報酬限度額が定められております。その報酬額の中から広告などの経費を使います。
ただ、特別な広告費など、依頼者からの依頼があれば別に受け取れます。
◆売買・交換の媒介・代理の報酬
宅建業者が課税事業者である場合
取引対象の代金・価額が２００万円以下
→代金・価額の５％ × １．０８
取引対象の代金・価額が２００万円～４００万円
→代金・価額の（４％＋２万円） × １．０８
取引対象の代金が４００万円以上
→代金・価額の（３％＋６万円） × １．０８
宅建業者が免税事業者である場合
上記の計算式の１．０８ → １．０３２になります！！
これが基本となります。
課税事業者か、免税事業者の違いに注意してください。
１、買主と売主の双方から売買の媒介依頼を受けた場合、宅建業者が受領できる額は、それぞれ一方から受領できる報酬額の限度内で、その合計額以内。
２、交換の媒介では、宅地や建物に価額差がある場合、いずれか高い方を基準とする
３、売買または交換の代理の場合、依頼者から受領できる報酬額は上記計算式の２倍以内
『５０００万円の土地の売買を媒介した場合』
課税事業者：（５０００万円×３％＋６万円）×１．０８＝１，６８４，８００円
免税事業者：（５０００万円×３％＋６万円）×１．０３２＝１，６０９，９２０円
買主と売主双方から依頼を受けた場合、ぞれぞれ一方から上記の金額を超えない範囲で受領できます。
代理の場合は２倍です！
片方から２倍の報酬額を受領できますが、双方からはできません。双方の代理を依頼された場合は、片方かもらう報酬額の範囲内で双方方受領することが出来ます。
◆賃貸の媒介・代理の報酬
・賃貸の媒介の依頼者双方から受領できる報酬限度額
課税事業者：合計して賃貸の１か月分の１．０８倍以内
この金額の範囲内であれば、双方からどのような割合で受領しても大丈夫です。
ちなみに免税事業者は１．０３２倍です。
※居住用の建物の場合は、依頼者の承諾を得ている場合を除いて借賃の１か月分に半分になります。
・賃貸の代理の依頼者から受領できる報酬額限度
課税事業者：借賃の１か月分の１．０８倍以内
免税事業者：借賃の１か月分の１．０３２倍以内
・権利金の授受がある場合
居住用建物以外の賃借で権利金などの授受がある場合、権利金等の額を売買代金とみなし報酬額を計算し、１か月分の１．０８倍の借賃を比較して高い方が報酬額となります。
以上、報酬額の規制についてでした。
明日は、もう少し詳しく計算式などをお伝えします。
それは、また明日！！
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑱～
『苦労は買ってでもしろ！！いくらくらいかな、、、』
宅建業務に関する義務・制限
◆手付金等の保全措置
手付金等とは、契約締結日以後、当該宅地、または建物の引き渡し前に支払われる、代金の全部または一部として授受される金銭および手付金・内金。中間金等をもって授受される金銭で、代金に充当されるものをいいます。
宅建業者は、保全措置を講じた後でなければ買主から手付金等を受領してはなりません。
【保全措置】
未完成の場合→１、銀行などのよる保証
２、保険事業者による保険保証
完成物件の場合→上記の１，２に加え、３、指定保管機関による保管
保全措置がいらない場合
１、売買物件につき買主に所有移転登記がなされたか、
買主が所有権の登記をした場合。
２、受領しようとする手付金の額が、、
未完成の場合→代金の５％以下であり、かつ１０００万円以下である場合
完成物件の場合→代金の１０％以下であり、かつ１０００万円以下である場合
◆手付額の制限
手付といえば「解除手付」です。
まず、宅建業者は代金の１０分の２を超える額の手付金を受領することはできません。超える部分は無効です。買主に不利な特約も無効になります。
◆瑕疵担保特約の制限
まずは、民法における瑕疵担保責任の原則として、売買の目的物に「隠れたる瑕疵」があった場合、売主は落ち度がなくても責任を負います（無過失責任）。そして善意無過失の買主は、損害賠償請求や契約解除ができます。なお買主への責任追及期間は、買主が瑕疵を知ったときから１年以内とされてます。
例外として、「瑕疵担保責任の期間を、引き渡しから２年とする」この特約は有効です。
◆自己所有に属しない物件の契約締結の制限
まず、自己所有に属しないとは、１．他人物、２、未完成物件を意味します。宅建業者は自己所有に属さない物件の売買契約はできません。これをすると業務停止処分になります。
例外もあります。
他人物の場合→将来、宅建業者のものとなることが確実な場合
※宅建業者が物件取得の契約を締結した場合
未完成物件の場合→手付金等の保全措置を講じた場合
◆損害賠償額の予定等の制限
宅建業者自ら売主となる売買契約において債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定または違約金を定める場合、その額は合算して代金額の１０分の２をこえてはなりません。
ここまで覚えておけば義務・制限に関しては大丈夫かと思います。
明日は、報酬額についてです。あと少しで業法が終わるので、頑張りましょう。
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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宅建士試験 合格への道！！ ～業法編⑰～
『宅建試験まで、、、、あれ！？意外と時間ないな。。。』
業務に関する義務・制限
◆業務処理の原則
宅建業者は、取引関係者に対して信義を旨とし、誠実にその義務を行わなければなりません。（＝信義誠実の原則）
◆供託所等に関する説明
宅建業者が契約の相手方に対して説明する事項として、以前にお伝えした重要事項の説明の他に「供託所等に関する説明」があります。
しかし、重要事項の説明は取引士が行うのに対し、供託所等に関する説明は取引士が行う必要はなく、宅建業者自らで構いません。
説明時期：契約が成立するまで
説明場所：制限なし
説明の相手方：当事者
説明方法：口頭でもよい
説明の相手方と説明方法は重要事項の説明と異なりますので整理しておきましょう。
・宅建業者が保証協会に加入していない場合
→営業保証金の供託所とその所在地
・宅建業者が保証協会に加入している場合
→社員である旨、保証協会の名称・住所・事務所の所在地、弁済業務保証金の供託所とその所在地
◆守秘義務
宅建業者やその従業員は、正当な理由なく、業務上知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。「正当な理由なく」ですので、本人の承諾がある場合や裁判所の証人となった場合など、それなりの理由があれば秘密を漏らすことも可能です。「いかなる理由があっても漏らしてもならない」と出題されたら困るので注意です。
また、宅建業者が宅建業者が宅建業をやめた後、従業者が退職した後も秘密を漏らしてはなりません。
◆業務上の禁止事項
以下の６つは重要なので、必ず覚えて下さい。
１、宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地・建物の登記や引き渡し、
取引にかかる対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。
２、宅建業者は、取引関係者に大きな不利益をもたらす恐れのあり重要な事項に
ついて、故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない。
３、宅建業者は、不当に高額の報酬を要求してはならない。
４、宅建業者は、手付について信用の供与をすることにより、
契約の締結を誘引してはならない。
５、宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実で
あると誤解させる「断定的判断」を提供してはならない。
６、宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、「威迫行為」をしてはならない。
業務に関する義務と制限は少し多い項目なので、残りは明日にします。
１問は出題されると思われますので、しっかり覚えておきましょう！
それでは、また明日。おやすみなさい ｚｚｚ
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