宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑱~
『苦労は買ってでもしろ!!いくらくらいかな、、、』
宅建業務に関する義務・制限
◆手付金等の保全措置
手付金等とは、契約締結日以後、当該宅地、または建物の引き渡し前に支払われる、代金の全部または一部として授受される金銭および手付金・内金。中間金等をもって授受される金銭で、代金に充当されるものをいいます。
宅建業者は、保全措置を講じた後でなければ買主から手付金等を受領してはなりません。
【保全措置】
未完成の場合→1、銀行などのよる保証
2、保険事業者による保険保証
完成物件の場合→上記の1,2に加え、3、指定保管機関による保管
保全措置がいらない場合
1、売買物件につき買主に所有移転登記がなされたか、
買主が所有権の登記をした場合。
2、受領しようとする手付金の額が、、
未完成の場合→代金の5%以下であり、かつ1000万円以下である場合
完成物件の場合→代金の10%以下であり、かつ1000万円以下である場合
◆手付額の制限
手付といえば「解除手付」です。
まず、宅建業者は代金の10分の2を超える額の手付金を受領することはできません。超える部分は無効です。買主に不利な特約も無効になります。
◆瑕疵担保特約の制限
まずは、民法における瑕疵担保責任の原則として、売買の目的物に「隠れたる瑕疵」があった場合、売主は落ち度がなくても責任を負います(無過失責任)。そして善意無過失の買主は、損害賠償請求や契約解除ができます。なお買主への責任追及期間は、買主が瑕疵を知ったときから1年以内とされてます。
例外として、「瑕疵担保責任の期間を、引き渡しから2年とする」この特約は有効です。
◆自己所有に属しない物件の契約締結の制限
まず、自己所有に属しないとは、1.他人物、2、未完成物件を意味します。宅建業者は自己所有に属さない物件の売買契約はできません。これをすると業務停止処分になります。
例外もあります。
他人物の場合→将来、宅建業者のものとなることが確実な場合
※宅建業者が物件取得の契約を締結した場合
未完成物件の場合→手付金等の保全措置を講じた場合
◆損害賠償額の予定等の制限
宅建業者自ら売主となる売買契約において債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定または違約金を定める場合、その額は合算して代金額の10分の2をこえてはなりません。
ここまで覚えておけば義務・制限に関しては大丈夫かと思います。
明日は、報酬額についてです。あと少しで業法が終わるので、頑張りましょう。
それでは、また明日。おやすみなさい zzz
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宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑰~
『宅建試験まで、、、、あれ!?意外と時間ないな。。。』
業務に関する義務・制限
◆業務処理の原則
宅建業者は、取引関係者に対して信義を旨とし、誠実にその義務を行わなければなりません。(=信義誠実の原則)
◆供託所等に関する説明
宅建業者が契約の相手方に対して説明する事項として、以前にお伝えした重要事項の説明の他に「供託所等に関する説明」があります。
しかし、重要事項の説明は取引士が行うのに対し、供託所等に関する説明は取引士が行う必要はなく、宅建業者自らで構いません。
説明時期:契約が成立するまで
説明場所:制限なし
説明の相手方:当事者
説明方法:口頭でもよい
説明の相手方と説明方法は重要事項の説明と異なりますので整理しておきましょう。
・宅建業者が保証協会に加入していない場合
→営業保証金の供託所とその所在地
・宅建業者が保証協会に加入している場合
→社員である旨、保証協会の名称・住所・事務所の所在地、弁済業務保証金の供託所とその所在地
◆守秘義務
宅建業者やその従業員は、正当な理由なく、業務上知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。「正当な理由なく」ですので、本人の承諾がある場合や裁判所の証人となった場合など、それなりの理由があれば秘密を漏らすことも可能です。「いかなる理由があっても漏らしてもならない」と出題されたら困るので注意です。
また、宅建業者が宅建業者が宅建業をやめた後、従業者が退職した後も秘密を漏らしてはなりません。
◆業務上の禁止事項
以下の6つは重要なので、必ず覚えて下さい。
1、宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地・建物の登記や引き渡し、
取引にかかる対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。
2、宅建業者は、取引関係者に大きな不利益をもたらす恐れのあり重要な事項に
ついて、故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない。
3、宅建業者は、不当に高額の報酬を要求してはならない。
4、宅建業者は、手付について信用の供与をすることにより、
契約の締結を誘引してはならない。
5、宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実で
あると誤解させる「断定的判断」を提供してはならない。
6、宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、「威迫行為」をしてはならない。
業務に関する義務と制限は少し多い項目なので、残りは明日にします。
1問は出題されると思われますので、しっかり覚えておきましょう!
それでは、また明日。おやすみなさい zzz
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宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑯~
『50歳で引退したい。。。これも一つの目標です!!』
クーリングオフ
買主に与えられた「契約を解除する」権利です。
◆クーリングオフが出来る場所
宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、事務所等以外の場所買受けの申込みをした者は、契約の解除を行うことができます。つまりここでは、「事務所
等」とはどのような場所なのかを覚えておいてください。
以下、クーリング・オフができなくなる事務所等の場所です。
1、事務所
2、専任の取引士の設置義務がある
→継続的に業務を行うことが出来る事務所以外の施設
→土地に定着した一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所
→土地に定着した宅地または建物の売買契約に関する説明をした後、
展示会その他これに類する催しを実施する場所
3、他の宅建業者に媒介や代理を依頼した場合、その宅建業者の上記1、2の場所
4、買主から申し出た場合の、買主の自宅や勤務先
買主自ら事務所に出向いたり、自宅に呼んで契約の申込みをしたのなら、購入の意思が安定しているということですね。
◆クーリングオフが出来る時期
買主が宅建業者より「クーリング・オフができる旨及びその方法」を書面で告げられた日から8日以内
8日間を経過して時は、買主の購入意思が固まったと考え、クーリングオフはできなくなります。宅建業者が告知をしてこない場合、いつまでもクーリングオフが可能となります。(引き渡し+代金全額支払いでできなくなります)
◆クーリングオフの履行
宅地建物の引き渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合、クーリングオフはできなくなります。
引き渡しと全額支払いともになので、引き渡しのみでは、まだできます。また移転登記をしても可能です。
◆クーリングオフの方法
クーリングオフは必ず、書面によって行います。そしてその効力は書面を発した時に生じます。
つまり相手方の届くまでもなく、ポストに入れた時点で申し込みの撤回や契約解除の効果が発生します。相手に届いた時ではないのが注意ですね。
◆クーリングオフの効果
クーリング・オフがなされた場合。宅建業者は、受け取っていた手付金その他の金銭を速やかに買主に返還しなければなりません。撤回や解除に伴う損害賠償や違約金の支払いを請求することもできません。
以上クーリングオフについてでした!
次回もよろしくお願いいたします。
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宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑮~
『今までの努力で築き上げたのは、キャリアですか??、、、いいえ、それが私の人生です!!』
契約内容記載書面(37条書面)
◆ 37条書面の交付者
37条書面を作成し、交付するのは「宅建業者」です。
37条書面にも宅地建物取引士(専任の必要はありません)の記名押印が必要ですが、交付するのは取引士であり必要はありません。説明も必要ありません。取引士が取引士証を提示しながら説明を行う35条書面と区別しておいてください。
◆37条書面の交付方法
交付時期:契約成立後遅滞なく
交付場所:制限なし
交付の相手方:契約両当事者
重要事項の説明をする際に取引士証を提示しなかった取引士は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料に処されることがあります。これに対して37条書面の交付を怠った宅建業者は、監督処分として業務上停止処分、罰則として50万円以下の罰金に処されることがあります。
◆37条書面の記載事項
37条書面には、必ず記載しなければならに必要記載事項と、取り決めのある場合にだけ記載する任意的記載事項とがあります。35条書面には、記載しない37条書面独自の事項と、賃借には適用されない事項に注意です。
・必要的記載事項
1、当事者の氏名・住所
2、物件の特定に必要な表示
3、物件の引き渡し時期
4、移転登記申請時期
5、売買・交換→代金、交換差金
賃借→借賃の額、支払時期、支払方法
・任意的記載事項
1、代金・交換差金・借賃以外の金銭の額。授受時期、授受目的
2、契約解除の定めの内容
3、損害賠償額の予定、違約金の定めの内容
4、天災その他不可抗力のよる損害の負担(=危険負担)に関する定めの内容
5、瑕疵担保責任の定めの内容、保証保険契約などの措置の内容
6、公租公課の負担に関する定めの内容
7、代金、交換差金の関する金銭の賃借のあっせんが不成立の時の措置
5~7番は、売買と交換の場合のも記載します。
必要的記載事項の3,4,5番と任意的記載事項の4,5,6番は35条書面には記載不要です。これは、覚えておきましょう。
しつこいですが、前回の35条書面と今回の37条書面の比較はとても重要です。
記載事項は、多くて大変ですが、35条書面には不要で、37条書面には記載する事項、基本的な説明方法などは絶対に覚えておきましょう。
以上、本日は、「契約内容記載書面(37条書面)」についてでした。
必ず出題されるところですので完璧に暗記しましょう。
それでは、また明日!
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宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑭~
『方向と方法が間違ってる努力は、何の意味もない!!』
重要事項の説明(35条書面)
◆重要事項の説明義務者
重要事項の説明をするにが宅地建物取引士です。専任である必要はありません、取引士が重要事項の説明を怠ると、「宅建業者」が業務停止処分の対象となります。
◆重要事項の説明方法
説明時期:契約が成立する前
契約場所:制限なし
説明の相手方:売買→買主のみ、賃借→借主のみ、交換→両当事者
説明方法:取引士が記名押印した書面を交付し、取引士証を提示して説明する
基本的に取引士証は取引関係者から請求があったときに提示すればよいのですが、重要事項の説明の際には「必ず」取引士証を提示するということを絶対に覚えておきましょう。
重要事項の説明をする際に取引士証を提示しなかった取引士は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料に処されることがあります。普段の請求時に提示を怠ったとしても罰則はないという点と比較しておきましょう。
◆重要事項の説明内容
・絶対に覚えてほしい説明事項
1、契約解除に関する事項
2、損害賠償額の予定または違約金に関する事項
3、代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額と目的
4、代金、交換差金に関する金銭賃借のあっせんが不成立の措置
・なるべく覚えておいてほしい説明事項
1、契約期間及び契約更新に関する事項
2、敷金その他契約満了時に精算される金銭に関する事項
3、飲用水、電気、ガスの供給並びに排水施設の整備状況
4、台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況
5、私道に関する負担事項
6、手付金などの保全措置の概要
7、現金販売価格や割賦販売価格の支払いの時期や方法など
8、区分所有建物・敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名・住所
9、一棟の建物の敷地に関する権利の種類及びない内容
10、一棟の建物の計画的修繕積立金の規約があるときはその内容および既に積み立てられている額
11、共有部分に関する規約があるときはその内容
12、一部の特定の者のみに使用を許す旨の特約があるときはその内容
13、瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約などの措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその措置の概要
とりあえずここまでにしておきましょう!
まだまだ、しておいて欲しいこともあるのですが、多すぎると覚えられなくなるので
なるべく上記の内容は、上の項目を優先でしっかり暗記しましょう。
以上重要事項の説明35条についてでした。
それでは、また明日!おやすみなさい zzz
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宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑬~
『努力しない奴には、勝つ資格がない!!』
広告の規制
◆取引態様の明示
宅建業者が広告するときには「取引態様の明示」をする必要があります。注文を受けた際も同様です。
広告をする際にはその都度、注文を受けた際には直ちに、取引態様の別を明示します。公告時にに明示したからといって、注文時に省略することはできません。
取引態様の明示とは、宅建業者自ら当事者として売買・交換を行うのか、代理や媒介によって売買・交換・賃貸を行うのか、を購入者等に知らせておくことです。宅建業者が取引態様の明示を怠った場合、罰則はありませんが。監督処分として業務停止処分を受けることがあります。また、この明示は口頭で行ってもよいということも覚えておいておください。
◆誇大広告等の禁止
宅建業者は、契約を成立させるために購入者等への真実と違ったことを伝えてはいけません。現実に購入者等が誤認するなどの被害が起こらなくても同様です。この「事実」の対象となるのは、次の8個についてです。
1、所在:物件の所在地は正確に。
2、規模:土地、建物の面積をあらわします
3、形質:地目や電気・ガスなどの供給施設、建物の構造や築年数など
4、利用の制限:建蔽率や容積率、地上権などの対象になっているか
5、環境:日照や静かさの状況、学校や公園が近くにあるか
6、交通その他の利便:電車やバスなどの所在や、最寄り駅までの所要時間
7、代金や借賃等の対価の額および支払い方法
8、代金または交換差金に関する金銭の賃借のあっせん
4~6については、将来的にどうなるかも伝える必要があります。
7番の対価の額とは、代金額や借賃額のほか、工事費や敷金・礼金・権利金など指します。また、支払い方法とは、一括か分割払いか、分割払いの場合は頭金の額や支払回数・期間・利息なども伝えなければなりません。
8番の交換差金とは、物件と物件の交換をする場合、一方の評価額が低いときにそれを捕って同等の価額にするために支払われるお金のことをいいます。宅建業者は金銭をあっせんする場合、アド・オン方式のみを表示することはできません。
また、存在しない物件、存在する取引の対象となり得ない物件、存在するが取引する意思がない物件も、広告することは宅建業法違反となります。
宅建業者がこれら誇大広告等の禁止に違反した場合、監督処分として業務停止処分、罰則として6か月以下の懲役または100万円以下の罰金に処されることがあります。
◆広告開始時期の制限
宅建業者は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に必要な許可・確認等が下りた後でなければ、広告をすることはできません。
また補足といたしまして、この広告開始時期の制限は、媒介・代理・貸借の関係なくすべての取引態様が対象となりますが、未完成物件に対する契約締結時期の制限は、売買と交換のみが対象となり、賃借契約には規制がないということも覚えておきましょう。
つまり宅建業者は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事の必要な許可・確認などが下りた後でなければ、売買または交換契約をすることはできません。
以上、広告の規制についてでした!!
それでは、また明日!おやすみなさい zzz
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宅建士試験 合格への道!! ~業法編⑫~
『やってみて「ダメだ」と思うのと、初めから「ダメだ」と思うのとでは、全く違う!!』
媒介契約と代理契約
売主や買主から依頼を受けて、宅建業者が物件の売買や交換、賃貸の手助けをすること。
◆一般媒介
他の宅建業者にも重ねて媒介契約をすることが出来る媒介契約です。
これには、他に依頼している宅建業者が誰なのか明示をする「明治型」と明治義務のない「非明示型」の2種類が存在します。
◆専任媒介
依頼者が自分で見つけた相手と契約できますが、原則として一人だけの宅建業者にしか依頼をすることが出来ない媒介契約が専任媒介です。専任媒介契約を結ぶと、依頼者は他の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことが出来ません。これにより専任媒介契約を結んだ業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。
しかし、だからと言ってその宅建業者がダラダラと仕事をされては困ります。よって専任媒介契約は、その有効期間が3か月以内に限定されます。有効期間が切れた場合は、依頼者の申出により、その期間を更新することが出来ます。
また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引のみ具合を2週間に1回以上、依頼者に報告する必要があります。3週間に1回や、一月に2回など、依頼者に不利な特約は無効となりますので覚えておきましょう。
そして専任媒介契約をむ結んだ宅建業者の相手方の探し方ですが、これは指定流通機構(レインズ)に、依頼を受けた宅地または、建物の所在や規模、売買価格などを登録するという方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から7日以内に行う必要があります。
この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。
◆専属専任媒介
専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけてきた相手とも契約が出来ない専任媒介契約です。有効期限や相手が手の探し方などは専任媒介と同じですが異なる点が2点あります。
まず、業務処理状況の報告が1週間に1回以上必要です。そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から5日以内に行います。
◆媒介契約書面(34条の2書面)
宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません。取引士の記名押印ではなく、宅建業者の記名押印ですのでご注意ください!
◆媒介契約書面記載事項
宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。
※2,4、6は特に重要です。
1、宅地建物を特定するために必要な表示
2、売買すべき価額または、評価額
3、一般、専任、専属専任の区別
4、報酬
5、有効期限
6、解除に関する事項・契約違反の場合の措置、標準媒介契約約款に基づくか否か
7、指定流通機構への登録に関する事項
以上、媒介契約と代理契約に関する内容をお伝えしました。
それでは、また明日。おやすみなさい。
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