マイホーム購入のトリセツ

元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~民法編⑥~

『目標決めずに達成できるものなんて無い!!、、、今年の宅建試験っていつ??』

権利関係 無効と取消

 

契約が無効となる場合

 

公序良俗違反

原始的不能

意思無能力

心理保留

虚偽表示

錯誤

 

契約が取り消しうる場合

 

行為無能力

詐欺

強迫

 

1、無効と取消の比較

 

主張できる者

無効:原則的に誰からでも主張可(例外として錯誤無効)

取消:取消権者のみ主張可

効果

無効:そもそも無効である

取消:契約締結時に遡って無効となる

消滅の有無

無効:放っておいても無効は無効

取消:放っておくと取消権が時効消滅し、有効で確定してしまう

第三者保護規定

無効:原則なし(例外として虚偽表示の善意の第三者)

取消:原則なし(例外として詐欺取消前の第三者)

 

2、取消権者

 

制限行為能力者(意思能力があるときに限り、単独で取り消すことができる)

・瑕疵ある意思表示をした者(=詐欺、強迫を受けた者)

・上記2つの代理人、継承者

 

3、無効の基本的効果

 

無効なのは無効なので、履行の請求はできません。すでに履行がなされてしまった場合は、その返還を請求できます。

双務契約の無効で、当事者双方がお互いに返還義務を負う場合、両者の返還義務は同時履行の関係となります。

 

4、取消の基本的効果

 

法律行為が取り消しされると、それは初めから法律効果が生じなかったものとされます。つまり、初めから何もなかったことになります。

すでに履行がなされてしまっちた場合は、その返還を請求できます。双務契約が取り消され、当事者双方がお互いに返還義務を負う場合、両者の返還義務は同時履行の関係となります。

 

一つ問題となるのは、行為無能力により契約が取り消された場合です。未成年者等の無能力者の返還義務は、「その行為によって現に利益を受ける範囲」に減縮されます。いわゆる「現存利益」と呼ばれるものです。

 

5、無効と取消の二重効果

 

無効と取消の両方の要件が具備している場合、当事者は自由に選択して主張できます。前回の詐欺と錯誤以外の例を挙げますと、例えば幼稚園児が親の承諾を得ずに重要な財産の売買契約を行った。

両親は、園児であることを理由に意思無能力による無効を主張してもよいですし、未成年であることを理由に行為無能力による取消を主張してもよいのです。

 

6、取消権の消滅

 

法律行為が取り消される可能性のある状態ということは、相手方や第三者の地位を不安定にしています。いつ取り消されるか分からないのはドキドキです。そこで法律関係の安定を図るため、一定期間の経過によって取消権は消滅してしまいます。

 

追認をすることができるときから5年

行為の時から20年

 

このどちらかが先に経過した時点で、取消権は消滅いたします。行為のときは、まさに法律行為が行われたときです。強迫を受けたときから20年間は、その契約を取り消すことが出来ます。

 

以上、無効と取消についてでした。

それでは、また明日。おやすみなさいzzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~民法編⑤~

民法を制する者は、、、、、何もでねぇ~や!!』

 

権利関係 詐欺と強迫

 

◆詐欺とは

他人をだまして錯誤に陥らせ、それに基づいて意思表示をさせること

 

◆強迫とは

他人に恐怖を与え、その恐怖によって意思を決定、表示させること

 

◆AがBさんに詐欺または強迫を行った場合

 

詐欺:Bさんは常にその意思表示を取り消すことが出来る

強迫:Bさんは常にとの意思表示を取り消すことが出来る

 

◆Aの保証人CがBさんに詐欺または強迫を行った場合

 

詐欺:Aも詐欺の事実を知っていたときに限り、Bさんはその意思表示を取り消すことができる

強迫:Aの知・不知に関わらず、Bさんは常にその意思表示を取り消すことができる

 

◆詐欺。強迫による取消と第三者保護

 

1、詐欺

取消による効果をもって、善意の第三者に対抗することができません。取り消しによる効果というのは前回お話しましたが、無効です。ここまでは、簡単なんですが、難しいのは善意の第三者とはだれを指すのか?ということです。この場合、善意の第三者とは、取消し前に利害関係を持った者のことです。取り消し後に利害関係を持った第三者については、普通に登記の先後の問題となります。

 

では、善意の第三者に該当しない第三者とはどういったものでしょうか?

1.1番抵当権が詐欺によって放棄された場合の2番抵当権者

2.連帯債務者の1人が詐欺によって代物弁済した場合の他の連帯債務者

 

「善意の第三者」とは、「何も知らずに、詐欺による意思表示に基づいて取得された権利について新たな利害関係に入った者」をいいます。

 

2、強迫

 

取消による効果をもって、善意の第三者にも対抗することが出来ます。詐欺の場合と異なって、第三者よりも表意者が保護されます。強迫されていたのだから仕方なく、だまされるよりも帰責性が低いというわけです。

 

つまり今回の要点をまとめると

詐欺の場合は、第三者が詐欺を行った場合や善意の第三者に対して制限がありますが、強迫の場合は何でもアリで、誰にでも取り消しを対抗できるということです。

 

詐欺よる取消の第三者の概念が少し難しいですが、これは事例で覚えてしまったほうが良いかもしれません。この場合は第三者に該当する、この場合は第三者に該当しないと問題を見ながらそのまま覚えちゃいましょう。

 

補足として、詐欺とは他人に騙され錯誤に陥ってなした意思表示ですから、その錯誤が要素の錯誤にあたるときは、「詐欺による取消」または「錯誤無効」のどちらかを選択して主張することもできるということも覚えておきましょう!!

 

詐欺と強迫に関しては、ここまでです。

それでは、また明日。おやすみなさい zzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~民法編④~

『失敗??うまくいかないことが確認できた成功である、、、地道!?』

 

権利関係 意思の不存在

 

心裡留保

 

これは簡単に言うと、冗談・自作自演です。例えば、売る気がないのに「売る」と言ったり、契約書に著名したりすることです。その効果ですが、原則的に冗談ではすまされません、契約は有効に成立してしまいます。安全な取引のために、自分の言った言葉には責任を持つということです。

例外もあり、相手方が

表意者の真意を知っていた場合(悪意)または

一般人の注意をもってすれば知り得たはずだとみられる場合(過失)

は、その意思表示は無効となります。友人に100万円あげると言われ、それが冗談だったからと言って本気で怒る人はいませんよね?だれがどう見ても冗談と分かる契約は無効になります。

 

◆通謀虚偽表示

 

これは、簡単に言うと、誰か他のものと一緒に行った真意ではない意思表示です。他人と通謀している点で心裡留保とは異なります。

 

例えば、AさんとBさんが売買契約をしました。Aさんは真意では売るつもりはなく、Bさんも貰うつもりはありません。お互いにそのことを知っています。この場合は、心裡留保の例外として、相手の真意を知っていたのですから、AB間の売買契約は無効となります。

では、何も知らないCさんが、Bさんからその物を買ってしまったらどうなるのか?AB間では無効なので、CさんはAさんい物を返す必要があるのでしょうか?この場合はCさんは民法によって保護されます。Cさんは善意であれば、Aさんに物を返還する必要はありません。Aさんは自業自得です。

ここでの注意ポイントは、Cさんについて過失の有無を問わないということです。CさんはAさんとBさん間の契約が虚偽表示であることを知らなかったのならば保護されます。もちろんCさんが悪意の場合は話になりません。Cさんを保護する必要はなくなります。

しかし、面白いのはDさんが登場した場合です。DさんがさらにCさんからその物を買ってしまった場合、、、

・Cが虚偽表示につき悪意でも、Dが善意ならばDは保護されます。

・Dが虚偽表示につき悪意でも、Cが善意ならばDが保護されます。

2つ目は不思議ですが、Dさんを保護しなければCさんが損害を受けるためです。

CD間で契約解除されたら、DさんはCさんに代金の返金を求めるでしょう。損害があれば賠償請求も考えられます。善意のCさんのために仕方なくDさんを保護するのです。

これは、覚えておきましょう。

 

◆錯誤

これは思い違い、言い間違いです。もっと簡単に言うと、勘違いです。心理保留や虚偽表示は、表意者自ら真意と食い違った発言をするのに対して、錯誤とは自分で食い違いに気づかないというパターンです。

錯誤とは勘違いですから、表意者は基本的に悪くありません。よって、表意者保護のために錯誤による意思表示は無効となります。しかし、取引の安全も無視できません。

錯誤による意思表示が無効となるための要件

法律行為の重要な部分に錯誤があること

表意者に重大な過失がないこと

つまり、軽い勘違いや、明らかに注意が足りなっかた場合は契約成立です。

 

錯誤での注意点は、錯誤無効を主張できるのは表意者にのみ、ということです。

また、錯誤無効は、善意の第三者にも対抗できます。

これも覚えておきましょう。

 

今日は、ここまでです。それでは、また明日。おやすみなさい zzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~民法編③~

『小さいことからコツコツと、、、この言葉嫌い!!』

 

権利関係 制限行為能力者

 

制限行為能力者の種類

 

制限行為能力者とは、文字通り行為能力が制限された者、判断能力が不十分な者を指します。10年ほど前までは無能力者と呼ばれていましたが差別的ということで現在の名称となりました。

 

未成年者:満20歳未満の者

成年被後見人:精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く状況にあると審判を受けたもの

被保佐人:精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分と審判を受けた者

被補助人:精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分と審判を受けた者

 

未成年者の定義は重要です。未成年者でも婚姻をすれば民法上は成年者となります。

これは離婚しても解消されません。

 

障害の度合いが重なるに連れて被補助人→被保佐人成年被後見人となるわけですが、

注意する点は、被補助人の補助開始の審判をするにあたり、本人以外の請求により審判をする場合は、本人の同意が必要ということです。逆に他の二つは本人の同意なしでできます。後見開始の審判だけは、検察官も請求できます

 

◆制限能力行為者の保護者

 

判断力の低い人たちが自由に法律行為を行えるとなると相手方は不安です。悪い人たちに狙われ本人のためにもなりません。そこで制限行為能力者には保護者が付けられます。家庭裁判所の審判により後見人、保佐人、補助人が決定します。

 

未成年者の保護者:親権者または未成年後見

成年後見人の保護者:成年後見

被保佐人の保護者:保佐人

被補助人の保護者:補助人

 

保護者は、同意見、取消権、代理兼を持っていますが、ここ重要なのは、成年後見人には「同意見がない」ということです。成年被後見人は重度の障碍者ですので、成年後見人の同意を得た契約だとしても、そしてそれが利益しかない契約だとしても取消の対象となります。

 

1人と定められら未成年後見人が近代の法改正で複数でもよくなり、また、法人でも後見可能となった点も注意です。

 

制限行為能力者のした契約

 

制限能力行為者が単独でした行為は取り消すことが出来ます。取り消しをする際に、判断力の有無を証明する必要もありません。しかし、取り消すことができない契約もあります。

 

取り消すことが出来る契約

 

未成年者:法定代理人から許された営業に関する行為、処分を許された財産を処分する行為(お小遣いなど)、単に権利を得たまたは義務を逃れる行為

 

成年後見人:日用品の購入その他の日常生活に関する行為

 

被保佐人:単独でした契約は、原則「取消できません

例外として、不動産や重要な財産の売買、5年を超える土地賃貸借、3年を超える建物賃貸借、建物の新築・改築・増築・大修繕を頼むこと。以上4つは取消できます。

 

また、全ての共通事項として自分は行為能力者であると偽った場合は取り消すことが出来なくなります。しかし、黙秘しいぇいただけでは詐術にあたりません。

 

制限行為能力者がした契約の相手方

 

相手方には、勧告権が与えられます。

一ヶ月以内に契約を認めるか取り消すかの返事をさせる権利です。

これは誰に勧告するのか?返事がなかったら?などややこしいので注意です。

 

未成年者:法定代理人に勧告し、確答が無いときは追認

成年被後見人成年後見にに勧告し、確答が無いときは追認

被保佐人:保佐人に勧告し、確答が無いときは追認

     本人に勧告し、確答がないときは取消

被補助人:補助人に勧告し、確答が無いときは追認

     本人に勧告し、確答が無いときは取消

 

例えば、未成年が成年委なった場合など、制限行為能力者が行為能力者になったときは、本人に対して勧告し、確答が無いときは追認です。

 

以上制限行為能力者についてでした。

それでは、また明日。おやすみなさい zzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~民法編②~

『他責にするやつは、何一つ成長しない!!』

 

胎児の権利能力

 

自然人の権利能力は、「出生」により認められ、「死亡」によって終了いたします。ちなみに自然人とは普通の人間です。法人も権利能力の主体となりうることと区別して、法律の世界では、自然人と法人であわせて「人」としてます。

 

では、「出生」とはいつをいみするのでしょうか?民法では、「生きて母体から完全に分離したとき」としています。すべての身体が出た瞬間に初めて「人」として認められるのです。つまり実際に姿を現して初めて権利能力が認められるわけです。

 

しかし、仮に母親の妊娠中に父親が死亡してしまった場合。生まれてくることが分かっていたのに、少し生まれる時期が遅かったために相続が出来ないというのは不公平です。また、母親が妊娠中に父親が誰かに殺された。権利能力が認められず、将来的にも加害者に損害賠償ができないというのは理不尽です。そこで民法は、胎児にも3つの特別な権利を与えました。

1、相続

2、遺贈

3、不当行為に対する損害賠償請求

 

この3つについては胎児も生まれたこととみなされます。

 

条文の末尾が、「みなす」で終わる場合と「推定する」の場合があります。

この違いは注意です。

「みなす」の場合は反証を挙げても覆りませんが、「推定する」の場合は、反証を挙げれば覆すことができます。

 

◆未成年者の権利能力

 

二十歳未満の未成年者の権利能力について

ここでは、意思能力があるか無いかが肝になります。

これは、だいた7~10歳の子供の精神能力をいいます。

つまり、幼稚園児などは意思能力は認められていません。意思無能力者は、すべて(=責任無能力者)。責任無能力者のした法律行為は全て無効となります。

しかし、意思能力があるからといって小学生に法律行為を任せるのも危険です。そこで権利能力は認められるためには、意思能力の他に「行為能力」が必要となります。

 

未成年者が法律行為をするには、「法手代理人の同意」を要するのです。この同意はもちろん法定代理人から未成年者に与えられます。しかし、法定代理人は未成年者ではなく、契約の相手方に対して同意を与えてもよいことも覚えておきましょう。

 

未成年者が単独で認められる行為

 

1、単に権利を得るだけか、義務を免れる行為、、、贈与を受けたり、債務の免除を受ける契約。

2、法定代理人が処分を許した財産を処分する行為、、、毎月のお小遣いや電車賃など

3、法定代理人に許された営業に関する行為、、、法定代理人の許可があれば、営利を目的とした独立した継続的事業が許されます。

 

最後に、未成年者とは「20歳に達していない者」です。しかし、未成年者でも結婚をすれば成年者とみなされます。さらに、一度結婚すれば、20歳未満で離婚しても成年のままです。

 

以上、権利能力についてです。

それでは、また明日。 おやすみなさい zzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~民法編①~

『勉強できない奴ほどノートが綺麗、、、いや本物のバカはノートなんてとりません!!』

 

今日から民法編です!!

民法で満点は、なかなか厳しと思います。

ポイントだけ抑えて、目指すは6割以上!!

 

民法の原則として、次の4つがあります。

「権利能力平等の原則」

所有権絶対の原則」

「私的自治の原則」

「過失責任の原則」

 

◆権利能力平等の原則

 

全ての人々は、職業や年齢などにより差別されず平等に権利・義務の主体となることができます民法第1条の3に「私権の享有は出生に始まる」とあります。そうです、生まれさえすれば良いのです。この原則により、自主独立の地位が保障されています。

 

所有権絶対の原則

 

土地等の『物』を自由に使用・収益・処分することができます。

この原則により、人々は自ら創意・工夫により、拘束を受けることなく物を生産し、経済を発展させることができます。

 

◆私的自治の原則

 

全ての個人は、自由な意思によらなくては権利を取得し、義務を負わされることはありません(不法行為という例外はあります)。この原則により、個人は自由に法律関係を築くことができ、これに国家が干渉することがなくなりました。

 

◆過失責任の原則

 

人は、故意または過失により他人に損害を与えた場合にのみ、損害賠償責任を負うことになります。つまり、意思がなくても過失があれば責任を負い、過失すらなければ責任を負う必要はありません。この原則により、自らの行為に注意さえしていれば責任を負わされることはないと、人々の自由な行動が保障されています。

 

以上、これらが民法の土台となっている基本原理です。

 

とりあえずは、これからのブログを呼んで理解しながら勉強していきましょう!

それでは、明日から民法スタートです。

頑張っていきましょう!!

 

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宅建士試験 合格への道!! ~業法編㉔~

『自分で頑張ってるって思うやつ。。。嫌いです!!(笑)』

 

住宅瑕疵担保履行法

 

◆特定瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

 

新築住宅購入者を保護するため、確実に瑕疵の担保を履行してもらうために制定されたのが、「住宅瑕疵担保履行法」です。

 

1、対象

対象者:宅建業者、建設業者

信託会社などで宅建業を営むものも含まれます。

 

対象物:新築住宅建設完了から1年を経過していない+居住者がいない←両方必要)。事務所等は対象となりません。

 

対象取引:宅建業者が自ら売主となり、宅建業者が買主となる取引。賃貸の媒介は対象となりません。

 

宅建業者Aが、宅建業者Bの新築住宅の販売の代理や媒介を行う場合、A及びB共に住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置を講ずる義務がある?

解答:誤り

資力確保措置ぐむが必要なのは売主である宅建業者Bのみです。

 

2、住宅瑕疵担保責任の方法

 

宅建業者は、以下2種類の方法のどちらかを行わなければなりません。

 

供託:過去10年間の新築住宅の供給戸数に応じて算出した額を、供託所に保証金として供託します。供託した場合はその旨の届出が必要であり、届出先は免許権者です。また、届出の時期は基準日(毎年3月31日と9月30日)から3週間以内であり、供託の届出がない場合は、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降、新たに新築住宅の売買契約をすることが出来なくなります。

 

保険契約:国土交通大臣が指定した保険法人と保険契約を締結します。保険契約は上記基準日までに行えばよいのですが、保険の申し込みは工事開始時までに申し込んでおく必要があります。届出に関する問題は供託と同様です。

 

・住宅全てについて供託、全てについて保険契約はもちろん、一部を供託で残りを保険契約という方法も可能です。

 

・取得する新築住宅が、供託と保険どちらかの資力措置がとられるかを35条の重要事項の説明、37条書面に基づく書面の交付により買主に知らせる必要があります。プラス⇒供託の場合、売買契約締結までに供託所の名称、所在地等を書面を交付して説明(取引士である必要なし)。保険の場合、保険証書を交付するだけで説明義務はありません。

 

・協約から保険契約への変更はできますが、保険契約から供託に変更することはできないと考えられます。

 

3、住宅瑕疵担保責任を負う時期

 

引き渡しから10年間10年より短い期間を定めた特約は無効

20年まで伸長可能ですが、供託や保険契約の適用はありません。

 

4、住宅瑕疵担保責任の内容

 

無過失責任

宅建業者による売買契約においては隠れたる瑕疵のみ

買主が、住宅の構造耐力上主要な部分に隠れた瑕疵をみつけた場合、契約解除(契約した目的を達成できない場合)、損害賠償請求、瑕疵修補請求をすることはできます。

 

5、監督処分

 

宅建業者が住宅瑕疵担保履行法の規定に違反し資力確保措置を行わない場合、指示処分または、業務停止処分の対処となります。指示処分に従わないときは業務停止処分、業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき及び業務停止処分に違反したときは免許取消処分となります。

 

以上で、業務編が終了になります。

最も点数が取れる範囲、、というか必ず取らなければいけない範囲でもあります。

問題もやっていこうと思いますが、まずは暗記して確実に取れるようにしましょう。

 

それでは、また明日。おやすみなさい。

 

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