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元ハウスメーカー営業のひとりごと

宅建士試験 合格への道!! ~法令上の制限編⑩~

『日本人で良かったと思う瞬間、、、、出汁を使った料理を食べたとき!!』

 

農地法

 

◆農地とは

 

農地法の適用を受ける農地とは「耕作の目的に供される土地」を言います。

注意点

土地登記簿上の地目とは関係なく、事実状態で判断される

②所有者や使用者の使用目的に関係なく、客観的に判断される

③土地の一時的な状態で判断しない

 

特に1番は重要で、本試験でもすごく出題されます。土地登記簿上の地目が「山林」であっても、現況が農地ならば...農地ですね。2番3番ですが、作物を栽培していなくても客観的に見ていつでも耕作できそうな状態ならば農地、一時的な「家庭菜園」などは農地ではない、ということです。

 

また、農地と同様、「採草放牧地」も農地法の適用を受けるというこよも覚えておきましょう。

 

◆権利移動・転用・転用目的権利移動

 

ここが農地法の最重要ポイントです。

 

1、権利移動(農地に関する権利設定または移転)

 

農地、採草放牧地について所有権を移転し、または地上権、永作権、質権、賃借権、使用貸借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定または移転する場合には農地法3条の許可を要する(抵当権は含まれない点に注意)

 

対象:農地→農地 採草→農地 採草→農地

 

許可権者:農業委員会←全て農業委員会の許可になったので注意H24法改正

 

例外

国または都道府県が権利を取得する場合

土地収用法により収用される場合

遺産分割や相続により取得する場合

・離婚による財産分与についての裁判または調停により取得する場合

 

農地法3条の許可を受けずに農地等について所有権の移転などが行われた場合、その行為は無効となり、また3年以下の懲役または300万円以下の罰金もあります。

 

2、転用(自己の農地を農地以外の土地にする)

 

自分が所有している農地を、農地以外のものにする場合には農地法4条の許可を要する。

対象:農地→農地以外

 

許可権者:農業委員会経由で知事農林水産業が指定する市町村は指定市町村の長の許可)

 

例外

国または都道府県が権利を取得する場合

土地収用法により収用される場合

・自己所有の農地(2ha未満)を農業用施設に供する場合

市町村が道路、河川、堤防、水路等にする場合

 

また、都市計画法による市街化区域内において農林水産大臣と協議が調った区域内の農地については、転用に着手しようとする日までに農業委員会に届出をすれば、許可不要で農地を他の土地に転用することができます。

 

3、転用目的権利移動

 

農地を農地以外、採草放牧地を採草放牧地以外にするため所有権を移転し、または地上権、永作権、質権、賃借権、使用貸借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定または移転する場合には農地法5条の許可を要する。

 

対象:農地→農地 採草→採草(農地を簿族←3条許可)からの転用

 

許可権者:農業委員会経由で知事(農林酢産大臣が指定する市町村は指定市町村の長の許可)

 

例外

国または都道府県が権利を取得する場合

土地収用法により収用される場合

市町村が道路、河川、堤防、水路等にする場合

 

また、都市計画法による市街化区域内において農林水産大臣と協議が調った区域内の農地については、所有権の移転等をしようとする日より前、かつ、転用に着手しようとする日までに農業委員会に届出をすれば、許可不要で農地等の転用ができます。この市街化区域内の特例4条、5条で認められ、3条にはありません。

 

農地法5条の許可を受けずに農地などについて所有権移転等が行われた場合、その行為は無効となり、原状回復や転用工事中止等の命令が行われ、かつ3年以下の懲役または300万円以下の罰金もあり得ます。

 

以上、農地法についてでした。

それでは、また明日。おやすみなさい zzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~法令上の制限編⑨~

『仕事に追われると死ぬほどつまらないけど。。追う仕事は楽しくてしょうがない!!』

建築確認

 

◆建築確認を必要とする建築物

 

建築基準法の適合しているか事前にチェックするといっても限界があります。すべての建築物のチェックをしていたら人も時間も足りません。そこで、建築行為の種類、建築が行われる場所、建築物の種類と規模などから、事前にチェックを受け化ければならない建築物が定められています。まず、「建築」といっても次の4種類があることを知っておきましょう。

 

・新築⇒新しく建築物を建てること

・増築⇒すでに存在する建築物に建て加えること

・改築⇒建築物の全部または一部に建て加えること

・移転⇒同一敷地内で建築物を解体せずに別の位置に移すこと

 

では、確認を必要とする建築物を見ていきましょう。

 

1、用途に供する床面積の合計が100㎡を超える特殊建築物

2、3階建て以上 or 延べ床面積500㎡超 or 高さ13m超 or 軒の高さ9m超の木造建築物

3、2階建て以上 or 延べ床面積200㎡超の木造以外の建築物

 

この3つは区域を問わず全国で、新築・改築・増築・移転を問わず建築確認が必要なり、また、大規模修繕・模様替えでも建築確認が必要となります。更に1番は、用途変更でも建築確認が必要となるということも覚えておいてください。

 

これらの3つ以外の建築物については、「都市計画区域」および「準都市計画区域」ではないという点に注意です。

 

これらの3つ以外の建築物については、「都市計画区域」および「都市計画区域」または「都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域」内において、新築・増築・改築・移転する場合(=建築場合のみ)に建築確認が必要となります。

 

増改築・移転の場合は床面積10㎡以内なら建築確認不要です。

さらに防火・準防火地域内で新築・増築・移転する場合は、すべての建築物において建築確認が必要となります(増改築・移転で10㎡以内でも必要)。

 

◆建築確認の手続き

 

建築主は、建築物の建築等をしようとする場合、工事着手手前に建築計画が規定に適合するものである旨の確認を受け、確認済証の交付を受けなければなりません。

 

1、建築主が建築計画を作成し建築主事または指定確認検査機関に確認の申請する

  ↓

2、建築主事または指定確認検査機関による確認、確認済証の交付

  ↓ 7日以内

3、建築主による工事の施工、特定工程の終了

  ↓ 4日以内

4、建築主事または指定確認検査機構による中間審査、中間審査合格証の交付

  ↓ 4日以内

5、建築主による工事完了

  ↓ 4日以内

6、建築主事または指定確認検査機関による完了検査、検査済証の交付

  ↓ 7日以内

7、建築主による使用、管理

 

以上、建築確認についてでした。

 

それでは、また明日。おやすみなさい zzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~法令上の制限編⑧~

『賢い人ほど楽天家!!受かると思ってFightです!!』

 

道路に関する制限

 

◆接道義務

 

都市計画区域および準都市計画区域の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。

 

もし建築物が建っている土地が道路に接していなければ不便ですよね?日常の通行に支障があるのはもちろん、火事や地震のときに避難が遅れてしまいます。しかし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物など、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した敷地については接道義務に従わなくてよいという例外があります。

 

また逆に、映画館など不特定多数の者が集まる特殊建築物や階数が3以上の建築物、延べ床面積が1000㎡を超える建築物については、地方公共団体の条例によって、さらに厳しい制限を付加することげ出来ます。

 

◆道路とは

 

建築基準法上の道路とは、幅員4m以上の道路法による道路等をいいます。また、都市計画区域および準都市計画区域内で、特定行政庁が、その地方の気候や風土の特殊性、土地の状況により必要があると認め、都道県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、接道義務の対象となる道路の幅員は6m以上となります。

 

しかし実際には、幅員が4m未満の道など日本中に存在します。そこで、現に建築物が立ち並んでいる道で、特定行政庁の指定があったものは、幅員が4m未満であっても道路とみなされます。これを2項道路といいます。

 

2項道路の場合、道路の中心線から水平距離2mずつ両側に後退した線が道路の境界線とみなされ、この境界線より内側には建築物を建築してはなりません。

 

また、幅員が6mと指定された区域の場合は、道路の中心線から水平距離3mずつ両側に後退した線が道路境界線となります。

 

最後に、一定の「私道」も道路に含まれるということも覚えておきましょう。私道の変更や廃止が接道義務に抵触する場合は、特定行政庁はその変更や廃止を禁止または制限できるということは重要です。逆に自動車専用道路や行っての特定高架道路等は、接道義務の対象となる道路には含まれないということも覚えておいてください。

 

◆道路内の建築制限

 

道路内に建築、建造してはいけないもの

 

1、建築物

2、敷地を造成するための擁壁

 

この2つは常識ですが、例外として建築することができるものの方が重要です。

 

1、地盤面下に設ける建築物

2、公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

3、公共用歩廊、その他の建築物で、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上、他の建築物の利便を妨げ、周囲の環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

 

以上、道路に関する制限についてでした!

それでは、また明日!おやすみなさい zzzz

 

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宅建士 合格への道!!法令上の制限編⑦

『もう、ほとんど終わってます!あとは、問題集を解くだけ!!』

法令上の制限 用途規制


◆用途規制

都市計画法の2回目で、用途地域についてお話ししましたが、住宅系、商業系、工業系の全部で12種類あったのは、覚えていますか?
ここで、ますおさらいです!

・住宅系の用途地域

第一種低層住宅専用地域
第二種低層住宅専用地域
第一種中高層住宅専用地域
第二種中高層住宅専用地域
第一種住宅地域
第二種住宅地域
準住居地域

・商業系の用途地域

近隣商業地域
商業地域

・工業系の用途地域

準工業地域
工業地域
工業専用地域

これらの土地にどのような建物を建ててよいか、というのが用途規制です。ここはもちろん暗記です!ある程度の常識判断でパターン化できると思いますので、覚えてしまいましょう!

・神社、寺院、教会などの宗教施設は、すべての用途地域で、建築できます。
保育所などの社会福祉は、すべての用途地域で、建築できます。
・診療所、公衆浴場などの医療衛生施設は、すべての用途地域で、建築できます。
・巡査派出所、公衆電話などの近隣公共施設は、すべての用途地域で、建築できます。
・住宅、共同住宅、下宿は、工業専用地域以外で建築できます。
・図書館、博物館、老人ホームは、工業専用地域以外で建築できます。
・幼稚園、小.中.高校は、工業・工業専用地域以外で建築できます。
・大学、専門学校は、第一種、第二種低層、工業、工業専用地域以外で建築できます。
・病院は、第一種、第二種専用住宅、工業、工業専用地域以外で建築できます。
・飲食店は、第一種低層住専、工業専用地域以外で建築できます。
・自動車教習所は、第一種、第二種低層住専、中高層住専地域以外で建築できます。
・ボーリング場は、第一種、第二種住専、中高層住専、工業専用地域以外で建築できます。
カラオケボックスは、第一種、第二種低層住専、中高層住専、第一種住居住以外で、建築できます。
・パチンコ屋は、第一種、第二種住専、中高層住専、第一種住居、工業専用地域以外で建築できます。
・ホテル、旅館は、第一種、第二種低層住専、中高層住専、工業、工業専用以外で建築できます。

規制に引っ掛かる建築物で、あっても特定行政の許可があれば建築できるということを覚えておきましょう!

特定行政庁とは、建築主事を置く市町村の区域については、市町村長をいい、その他の区域については、都道府県知事をいいます、建築主事とは、建築基準法で定める建築確認等をつかさどる地方公務員をいいます。
また、建物の敷地が2以上の用途地域にまたがる場合は、敷地面積の過半数が属する地域の制限を受けることも覚えておきましょう!

以上、用途規制についてでした!
それでは、また明日。おやすみなさい zzzz

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宅建士試験 合格への道!! ~法令上の制限編⑥~

『これでいいと思うのと、まだ足りないと思う奴の違いがセンスの差!!』

 

開発許可②

 

◆開発許可後

 

1、許可を受けた者が変わった場合

 

一般承継(相続)による変更:当然に承継される

特定承継(地位の譲渡等)による変更:都道府県知事の承認が必要

 

2、開発行為の内容が変わった場合

 

原則:都道府県知事の許可が必要

例外:軽微変更・工事の廃止は都道府県知事への届出でよい

 

ちなみに、開発許可が不要な開発行為への変更は、許可も届出も不要です。

 

また、開発行為により設置された公共施設(敷地)の帰属先も覚えておいてください。

 

公共施設:原則として所在市町村の管理に属する

公共施設の敷地:原則として公共施設の管理者に所有権が属する

 

例外として、協議により別段の定めをした場合等は他の者に帰属する場合もあります。

 

◆建築規制

 

1、開発許可を受けた開発区域内における建築規則

 

工事完了公告前:建築物や特定工作物の建築・建設不可

工事完了公告後:予定建築物・特定工作物以外の新築・新設・改築・用途変更不可

 

しかしこれには例外があり、こ例外も重要ポイントです。

 

工事完了公告前

 

・当該工事のための仮設建築物・特定工作物の建築・建設

・開発行為に同意していない土地所有者等の建築・建設

都道府県知事が支障ないと認めた場合

 

工事完了公告後

 

用途地域等が定められている場合

都道府県知事が許可した場合

 

2、開発許可を受けた開発区域以外の区域内における建築規制

 

市街化調整区域:都道府県知事の許可を受けなければ建築物の新築・改築等不可

市街化調整区域以外の区域:特に規制なし建築基準法の用途規制はあり)

 

許可を要しない開発行為の場合、市街化調整区域でも知事の許可は不要となります。

 

以上、開発許可についてでした!

 

それでは、また明日。おやすみなさい zzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~法令上の制限編⑤~

『満点でも、最低点でも合格した者が勝ち!!』

 

開発許可制

 

◆開発行為とは

 

開発行為とは、主として建築物の建築または特定物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。条文通りだと分かりにくいですが、つまり、建物の新築や移転等のために盛土や切土などを行うこつです。

 

これらの行為を行う場合、原則として都道府県知事の許可が必要となります。この許可を開発行為と呼びます。

 

特定工作物

1、第一種特定工作物:コンクリートプラントなど

2、第二種特定工作物:ゴルフコースや墓苑、1ha以上の運動・レジャー施設など

 

例外として以下の4つは開発行為であっても許可が不要です。

 

1、公益上必要な建築物

 

図書館、博物館、鉄道施設等

 

2、都市計画事業の施工として行うもの

 

都市計画事業の施工として行うもののほか、土地区画整理事業や市街地開発事業の施行として行う場合は許可不要で、非常災害のため必要な応急処置通常の管理行為等も許可不要となります。

 

3、小規模開発

 

市街化区域:1000㎡未満の開発行為は許可不要市街化調整区域:例外なしで許可必要

区域区分が定められていない都市計画区域3000㎡未満の開発行為は許可不要

準都市計画区域3000㎡未満の開発行為は許可不要

都市計画区域外:1ha未満の開発行為は許可不要

準都市計画区域外:1ha未満の開発行為は許可不要

 

4、農林漁業用建築物

 

農林漁業用建築物とは畜舎温室農林漁業者の住居等をいいます。農林漁業用建築物を建てるために許可不要となるのは市街化調整区域などの場合で、市街化区域にはこの例外は適用されず、原則通り許可が必要となります。

 

◆開発許可の手続き

 

許可申請:必ず書面で行う。申請書には開発区域、予定建築物等の用途、設計、工事施工者等を記載します。

 

開発行為に関係がある公共施設の管理者

協議をし、同意を得る同意を得たことを証する書面を申請書に添付する)

設置される公共施設を管理することとなる者

協議をする協議の経過を示す書面を申請書に添付する)

 

また、土地等の権利者の相当数の同意を得ておく必要もあります。

 

◆許可・不許可処分

 

許可処分:都道府県知事が文書で通知する

不許可処分:都道府県知事が不許可の旨と不許可の理由を文書で通知する

 

不許可処分がなされ、その処分に対して不服がある者は、開発審査会に対して審査請求を行いそれでも認められないときは処分取り消しの訴えを提訴するか、審査請求することなくいきなり訴訟を提訴することができます。また、開発許可について不作為の不服がある場合は、開発審査会だけでなく不作為を起こしている都道府県知事に対しても審査請求を申し立てることが出来るようになりました。

 

1、都道府県知事が、開発許可をした土地の一定事項を開発登録簿に登録する

2、工事の施工

3、検査のため、都道府県知事に工事が完了した旨を届け出る

4、都道府県知事が、検査済証を交付工事完了の広告を行う

5、建物を建てることが出来る

 

用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合、都道府県知事は必要があると認めれらるとき、将来建築される建築物の建蔽率や高さ、壁面の位置などに関する制限を定めることができます。この場合、これらの制限に違反する建物を建ててはならず、その制限に違反する建物を建てたいときは、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

 

以上、開発許可についてでした。

明日も開発許可についてです。問題になりやすいところなので

しっかり覚えていきましょう・

 

それでは、また明日。おやすみなさい zzz

 

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宅建士試験 合格への道!! ~法令上の制限編④~

『よくしゃべる奴ほど、何も考えてない!!』

 

都市計画法の仕組み

 

都市計画法とは

 

都市計画法路は、計画的な街づくり(=都市計画)の方法を規定し、街づくりを行う場所(=都市計画区域)を指定する法律を言います。都市計画区域に指定し、その中で計画的な街づくりが行われるわけです。都市計画区域が指定されると、次に街づくりのマスタープランを定めます。

 

都市計画区域とは

 

街づくりを行う場所にまず必要なことは、「どこに街をつくるか」ということです。この場所のことを都市計画区域といいます。

 

都市計画法は、原則として都市計画区域においてのみ適用されます。また都市計画区域法は、都市計画区域行政区画とは無関係に指定することができます。そして、誰が都市計画区域を指定するか、ということも覚えておきましょう。

 

1つの都道府県⇒関係市町村と都道県都市計画審議会の意見を聴き、国土交通大臣に協議し同意を得て、都道府県が指定します。

 

2以上の都府県にまたがる⇒関係都府県の意見を聴き、国土交通大臣が指定します。

 

区域区分とは

 

都市計画区域は、市街化区域市街化調整区域に分けられます。

 

市街化区域⇒積極的に整備、開発を行っていく場所

市街化調整区域⇒当面は開発を行っていく場所

 

つまり市街化調整区域とは、すでに市街化を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいい、市街化調整区域は農地や山林を残し、自然環境を保全していき区域をいいます。

 

この区分を区域区分といい、区分することを線引きといいます。線引きをするかどうかは原則として都道府県が選択できます。そして、線引きはなされていない区域を「区域区分が定められていない都市計画区域」と言います。

 

◆都市施設とは

 

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けた後は、人間が都市で生きていく上でなくてはならない道路や学校などが必要となります。これらの施設を都市施設といいます。

 

都市施設は市街化区域及び市街化調整区域のどちらの区域内においても定めることが出来ますが、道路・公園・下水道の3つは、市街化区域区域区分が定められていない都市計画区域には必ず定めなければならないということは覚えておきましょう。また、都市施設は特に必要ある場合、都市計画区域においても定めることが出来るということも頭の片隅に入れておきましょう。

 

一定の区域を定め、その中にこれらの施設を総合的に整備していくことを市街化開発事業といい、個人が勝手に開発などを行われないように制限することを都市計画制限といいます。

 

以上、都市計画法についてでした!

それでは、また明日。おやすみなさいzzz

 

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